物业管理健康发展的思路

张媛

摘 要：随着社会经济的快速发展，人们对生活以及工作环境提出了更高的要求，在这种形势下，物业管理行业应运而生。但作为一个新兴服务行业而言，难免存在一些问题。基于此，笔者结合实际情况，分析了物业管理的现状及存在问题的原因，进而提出了相应的完善措施，希望可以为物业管理行业的健康发展提供自己的一份力量。

关键词：物业管理；现状及问题；发展思路；

中图分类号：C931 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2015）-08-00-01

引言

物业管理行业在我国还属于一种新兴的行业，在许多方面都存在不同程度的欠缺，这在很大程度上限制了该行业的快速发展，面对房地产开发商新建的累累成果，物业管理行业随之发展迅猛，如何使物业管理持续健康发展是值得我们研究和思考的重要问题，文章就针对这些存在的问题和对应的影响因素进行如下的分析。

一、物业管理的现状及内涵

从1981年全国第一家物业管理公司深圳物业管理公司的出现，物业公司向雨后春笋一样的吹遍了祖国的大地，据不完全统计，目前全国有物业管理从业人员40余万人，每年以4万人递增，目前镇江就有120余家物业管理公司，60%小区施行了物业管理，物业管理逐渐被人们所接受。物业管理是房地产行业的延伸价值在消费领域的扩展，体现的是物业管理企业依据物业管理合同，向合同受益方提供综合性的有偿服务的企业行为；物业管理已经超越传统的服务范围，逐渐延伸到更为广泛的社区生活层面；物业管理企业以业主房屋住宅及为中心，对其周围自然环境所进行的日常维护与管理。

二、物业管理中存在的问题

由于我国东中西发展不平衡的特殊国情，我国的物业管理还存在很多问题。

（一）认识问题有误区。由于物业管理是一个新兴行业，其服务内容、政策法规未被大多数人所接受，许多不是物业公司的义务已被转嫁到物业公司头上，替人受过，甚至受到莫名的指责，打击了从业人员的积极性，而且部分业主不顾法律、法规进行违章建筑，极大地损坏了其他业主的利益和小区的整体形象。阻碍了物业管理的健康发展。

（二）法规建设不健全。主要表现在物业公司对违章建筑的处置，是否可以强拆？物业管理费的起算日，还是以交付使用时计算、还是办理入伙手续时计算，如应房屋质量问题，业主是否可以要求减免物业管理费？业主拒交物业管理费、公共部分的费用，法律法规对业主没有制约措施。

（三）企业管理不规范。由于物业管理的市场发展滞后，缺乏有效的竞争机制，导致企业经营管理和服务水平参差不齐，总体上存在较大问题。比如，一些物业管理企业没有按合同履行相关义务，使得业主利益受损，最终不可避免地导致业主和物业管理企业纠纷的出现。

（四）物业费缴纳困难。很多的企业仍处于微利经营的阶段，甚至还有一些企业只能够保本经营或是亏本经营。全国范围内仍有大量的小区内业主对自家的物业收费具体标准不是十分清楚，物业的收费相对不透明和不公开，这引起了众多业主的强烈不满，这些情况的出现在很大程度上造成了现如今物业费普遍难收缴的情况。

三、推进物业管理健康发展的具体措施

我们要抓住机遇，树立科学发展观，推进物业管理健康地向广度、深度、高度发展，我们应做好以下工作：

（一）提高领导重视程度。许多大城市、大公司的成功经验告诉我们，要全面推动物业管理使之健康有序地发展，首先要领导的高度重视。同时政府、媒体、物业公司要向全民广泛地宣传物业管理方面的政策、法规、好处等内容，让大家都参与到物业管理的过程中来，要让物业管理企业以有效的管理、优质的服务、合理的收费，让业主感到他们是最大得收益者。

（二）建立健全相关法律法规。全面加强对现有的物业管理法律法规的整理归类，建立起全行业统一的标准物业管理制度体系，明确相关主体的责任、权利、义务和相互关系，切实维护好各方利益，减少不必要的纠纷和摩擦；要建立健全房屋的维修管理、设备设施维护管理、安全保卫及环境管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法律法规和制度办法，不断完善物业管理体系，使物业管理体系合理有序运行。

（三）处理好各方之间的关系。必须处理好与行政主管部门的关系，行政主管部门是物业管理的归口部门，代表政府对物业管理行使管理权利，物业管理必须接受行政主管部门的指导和监督；必须协调好与业主委员会的关系；必须协调好与开发商的关系，物业管理应从物业的保值、升值的目的出发，按照前期物业管理服务合同约定的内容，行使好权利、履行好义务。

（四）发展专业化的物业公司。推动我国物业管理行业向集约化、品牌化发展。当前情况下，很多物业管理企业仍然遵照原先落后的经营管理模式，在“长不大”的困境中艰难前行，管理成本等日常费用高居不下，难以形成现代化的专业企业。实事上， 推动物业管理企业发展专门从事保安、保洁、绿化、水电气热等服务项目的各类专业物业服务，有利于实现物业管理的集约化和高效化，从而为业主提供全方位、立体化的优质服务，不断满足业主的日益增长的需求，推动物业管理企业向更高层次发展。

（五）培养高素质的专业化人才。物业管理企业的实力不仅仅是资本的实力，更是人才的实力，物业管理投入的不仅仅是资本，更是人才和经验。拥有一支素质好、能力强、作风硬、品行正的人才队伍，是企业生存和发展的根本条件，也是企业参与竞争获得生存的关键因素。物业管理企业应树立人才观念，把物业管理人才的培养放到企业战略位置的高度上，加强人才工程建设，不仅要从社会上招聘专业人才，还要加强已有人员的培养，进行培训考察，建立起企业惩罚激励机制，促进企业人才的良性发展，最终为企业赢得市场与客户。

物业管理行业在我国出现的时间并不是很长，严格来说还处于一个成长完善阶段，同时物业管理的内外环境也正在不断变化着，所以要想做好物业管理行业的健康发展，就需要全社会各方面的努力。我们希望政府相关部门可以不断完善法律法规的，为促进行业发展保驾护航。

参考文献：

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[2]刘涛.我国物业管理模式的反思与再造探讨[J].现代物业（上旬刊）.2015（03）

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