九十年代既有居住小区改造研究

陈明

摘 要：伴随着改革开放后经济的快速发展，上世纪八九十年代我国先后形成了大量的国企自建居住小区。如今这些既有居住小区从外部空间环境到内部功能结构都已略显陈旧，不能与居民日渐提高的物质文化和精神生活需求相协调，尤其在国家提倡节能减排的大环境下，对这些小区更新改造已是迫在眉睫。

关键词：小区；改造；方案

本文以呼和浩特铁路局赛马场铁路小区为研究对象，在充分研究我国既有居住小区更新规划相关机制、原则、方法的理论基础上，深度剖析了呼铁局既有居住小区现状及存在问题，并提出了对应策略。

1 项目简介

呼和浩特市赛马场铁路小区位于呼和浩特市新城区北二环路以南，东邻哲理木路，西邻呼伦北路，北接成吉思汗大街。该小区为2000年以前呼和浩特铁路局呼市地区建设规模最大的职工居住小区，占地138亩，建筑面积158760m2。小区布局为“行列式”多层住宅，是典型的铁路职工 “单位大院”型社区。

2 现状分析

赛马场小区分三期进行建造，建造年代自1981年起至1998年止。由于当时建造初衷是以满足职工基本居住条件为主，所以小区户型、面积配套设施等设计与当前职工生活需求产生了矛盾。加之公共部位设施、设备、小区住户及物业部门缺乏有效的维护和管理，导致环境相对杂乱，设施相对老旧，小区整体品质急需改善和提高。

由于户型较小，居住密度较高，楼梯间内公共部分很多家庭用来存放杂物，环境脏乱。在保温节能方面，建筑外墙未设保温层，屋面保温性能也较差，窗户为双层钢窗。90年代末为改善居住环境和面貌，铁路局对该居住小区外里面进行了粉刷，但小区缺乏物业管理及统一维护目前状况并不理想。部分居民为改善自身居住条件，对自家门窗设备进行了更换。

建筑室外环境相对宽敞，有公共空间系统绿地、活动场地及基础设施。由于该居住小区缺乏管理和必要维护，绿地植被被大量破坏，有些地方成了私家车停放场地，基础设施也需要进行修缮，整体环境有待改善。

3 更新改造方案

由于呼和浩特市赛马场铁路小区建筑结构为砖混结构，对户型平面的改造影响建筑主体结构，存在安全隐患，所以该项目改造主要着力于在总平面布局框架不变，按照现有布局重新规划交通流线，组团内不允许机动车辆行驶，实现人车分流，重新考虑添置一定比例停车空间；对于公共绿地容易破坏部分一是加高维护，二是采用植草砖等措施进行保护，三是对集中绿地进行设计，形成居住小区景观；整治增加居住小区内社区服务设施及配套商业设施，使居住小区内配套设施更加整体、完善具有活力，居民生活便利，小区管理方便。

3.1 道路及停车情况改造

道路情況改造：

呼和浩特市赛马场铁路小区内的道路分为主干路（车行道）、支路（步行道）及部分小径。主干路的任务繁重，车行、人行及停车，在居住小区中其主要的交通内容有上下班（学）、购物、服务等最日常的生活性行为。在实际的规划设计中，居住小区空间环境的基本骨架是道路，更是居住区内功能布局的基础；在住户的心里，道路是日常生活中家与外界连接的媒介。所以，提高居民整体的生活品质是研究居住小区内通路规划结构的主要依据。

“人车分行”：居住小区主入口设置在西侧赛马场东路，整个居住小区分为四个部分，车辆主要围绕四个部分的环路双向行驶，由于未进行妥善规划和管理，车辆会无序驶入宅前硬化路面或绿化带中。为防止这种无序行驶状态，建议对主要干道路沿石进行加高，并在各宅前道路入口处种植绿色植物或加装易拆卸移动障

碍物进行阻挡，同时设置局部停车位及临时停车位。居民步行系统主要在区域内硬化部分及集中绿地内，这样基本可以做到人车分流。

停车设施：

观察居民实际生活使用情况，我们发现最方便的停车方式是按照每个单元设置停车场或者停车位，例如在住宅单元入口或附近的路边；在绿化带内铺装植草砖，布置若干停车位。根据不同规模不同形式的住宅区，设置停车的布局应该采用多种形式并存的方式。

停车系统：在改造过程中考虑到建造成本居住区以地上停车为主，多为道路两侧及宅前，基本满足各类用户停车需求。

3.2 景观环境改造

对居住小区域内植被进行整合，在主干道路两边补植行道树，对集中绿地部分进行细化，增加曲折小路、休息区，安置健身器材等设施，使公共空间绿地、休闲及活动功能相互渗透，增加空间趣味性。

在绿化改善设计时：一是对现有绿化植物进行修缮；二是要适当增加绿地面积充分利用闲置荒废空间。景观设计应有层次性，不同的景观区域应有主次之分。注意植物搭配的经济性，同时考虑不同季节的景观变化及居民对绿化空间的可参与性。注重广场、入口等重要节点增加雕塑，水景等景观设计，塑造居住小区的文化性。居住小区景观设计也要充分考虑与休憩设施、休闲小径、健身步道相结合，综合把握各个因素之间的相互联系，打造一个具有系统性、主体性、人文性的居住小区景观环境。

环境设计应考虑：①考虑使用者的心理因素，满足安全性、可观、可触、可听的心理需求；②不同人群的使用需求；③要结合人体工程学进行设计，满足人体的日常行为模式，尺度宜人。

3.3 服务用房改造

整合居住小区社区服务用房，拆除小区东侧锅炉房，建立社区服务中心，服务中心设置活动室、办公用房、幼儿园、小型超市及商业中心等功能。一方面补充小区服务设施，整合小区分散杂乱的服务功能，另一方面主入口东侧位置车流量较小不影响住户正常出行交通。

本文从探索理论出发，最后回归到实践求证，旨在寻求一种合乎实际的既有居住小区更新机制用以指导设计方案，并期待为呼铁局乃至国内国有大型企业自建既有居住小区更新提供有价值的思考和成功的借鉴。