我国商品住房市场价格调整相对销量滞后的原因探析

张正国

摘 要：应用Granger因果检验证实了我国商品住房市场存在价格调整相对销量滞后的因果关系。这种关系主要是受到“住房短缺”的行业发展背景、商品住房的预售制度、企业现金流管理及房地产行业的生产特点等四个方面的影响形成。但是，现在面对住房市场日趋平衡的供求关系，价格调整的规律也许将会改变。

关键词：住房；价格；滞后

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）12-0061-02

一般来说，大多数行业的需求下降会很快引发价格调整，但我国的商品住房市场却表现特别，近些年来，住房价格总体呈刚性上涨的特征，即使需求在较长时期内下降，价格下降却表现得明显滞后。2008年，全国商品住房成交量从第二季度起就同比明显下降，但直至12月份，全国70个大中城市新建住宅价格指数才同比出现了下降0.8%。2011年四季度至2012年三季度，商品住房成交量连续四个季度下降，但全国房价却还呈现了稳中微涨的态势，并没有跟随下降。今年以来，商品住房成交量一直在下降，直至5月份，中国指数研究院发布的百城房价指数显示，住房价格环比连续上涨两年后才首次下跌。面对需求大幅下滑和相应的供给过剩，房价仍能坚挺较长时间，且一再地发生，这说明不是偶然的，而是有其内在原因。

一、我国商品住房市场需求与价格的实证关系研究

理论上，在完全竞争市场条件下，住房价格和交易量不存在相关性，但其前提是价格具有弹性。然而，价格弹性是一个很强的假设，长期看，价格机制终将起作用；但短期内，价格机制受众多因素制约，难以很快实现市场出清。此时，在出现需求或供给冲击后，因协调失灵等原因，工资和价格不能迅速调整到使市场出清的水平。

（一）基础方法与数据

本部分通过Granger因果检验探讨商品住房价格和销量之间的关系，选取指标为全国商品住房销售价格（y）和销售面积（x），数据来自中金网产业数据库，受数据取得所限，样本选取1991—2010年的年度数据，共20个样本（见表1）。由于数据的自然对数变换不改变原来的协整关系，并能使趋势线性化，消除异方差现象，所以对数据进行了自然对数变换。

（二）实证结果

为避免“伪回归”，采用ADF检验进行单位根检验，结果发现变量都是平稳的，可进行Granger因果关系检验。Granger因果关系检验时，只有当检验结果对滞后长度具有较低的敏感性时，结论才有较高的可信度，所以一般需要选择不同的滞后阶数进行检验，以考察结果的敏感性。根据上一原则，运用EViews5.0软件，经过选取不同滞后阶数对序列lny和lnx进行Granger检验，知选取到5阶较为合理，检验结果（见上页表1）。格兰杰因果检验表明：对于5%的显著性水平，在滞后二至四年内，存在x对y单向的因果关系。其中，滞后两期的显著性水平明显要小于其他滞后期，即滞后两期的量价关系的置信度最高。

二、形成价格调整相对销量滞后的因果关系原因

（一）形成的市场背景

住房是人类生存和发展的必需品，是人们实现自我发展和自我满足的基础，是关系到社会稳定和经济发展的重要问题，它是一直贯穿于人类社会的重要问题。近些年来，在经济发展的过程中我国城市商品住房市场也呈现了“住房短缺”特征，主要表现为价格的过快上涨。面对着房价一再飙升，近些年国家也一再出台调控政策，诸如“国十条”、“限购令”、“限售令”等一系列的政策，但是总体效果不明显，房价也一直总体呈现长期上涨态势。在这样的大背景下，即使需求阶段性大幅下降，价格却依然相对坚挺，即使调整也明显相对滞后，这与大多数行业的需求下降会很快引发价格调整截然不同。在这一现象下，作为市场参与主体之一的房地产企业在遇到需求开始下降时，也就自然地选择“不降价”策略，等待市场的再一次复苏。

（二）形成的制度性因素

探讨商品住房价格调整相对销量滞后的原因，商品住房预售制度是不得不面对的问题。1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》中建立了预售许可制度，前些年，各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。根据商品房预售制度，开发商投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间就可以预售，因而商品住房大多在交付使用前一年多就进行了预售。

（三）形成的直接诱因

虽然预售制度为企业带来了提前回款，但伴随着企业对预售项目的持续资金投入及在其他生产环节的资金使用，企业的流动现金也会趋于疲弱。任何企业的现金流对企业的生存和发展都至关重要，而房地产行业对资金的依赖程度远远大于其他行业，房地产企业的现金流转尤为重要。在迟迟不见市场复苏的情况下，起初坚持不降价的部分开发商会开始面临现金流转困难的局面，就可能会选择降价，希望尽快回收现金，降价效应也逐渐会在市场传导，最终形成了整个市场住房价格的滞后下降，现金流转困难成为了降价的直接诱因。每次房市处于低迷状态，都与开发商现金流疲弱有直接的关系。

（四）形成的行业诱因

企业在产品销售下降，现金流面临紧张时，通常可以通过对外增强融资，对内减少原料采购和生产的办法来缓解资金压力，当然融资受资金成本和资产负债率的限制，不能无限进行。至于房地产行业，前文已述及商品房预售制度能为其有别于大多数行业提前回收现金，这保障了其在一段时期内没有明显的资金压力，在房价长期上涨的背景下，采取降价措施的动力明显不足。然而，销售收入的下滑依然会在短期内引发一定的财务压力，此时的房产企业也会采用对外增强融资、对内减少土地购置和压缩新开工项目等方法进行应对，但鉴于房地产行业属资金密集型行业，企业生产特点又非常特别，因此财务压力也会在一段时间以后变得越来越严重。

房地产企业特别的生产特点主要表现在以下两个方面：首先，预售的项目需要后续资金不断投入，来保证项目的顺利交付，通常逾期交付需向购房者赔偿巨额的违约金，且更不能形成烂尾楼。其次，减少土地购置一方面受以前行业长期利好的影响，刚开始销售下降的时候，企业通常也不会判断市场将转入萧条，原有的经营计划不会轻易改变；另一方面企业生产计划受行业长达二年左右生产周期的影响，行业的未来不确定性大，其不能像普通商品那样随时调整生产计划，企业根据持续经营的需要，依然要投入资金购买土地。

三、主要结论及启示

（一）结论

本文研究发现，我国商品住房市场价格调整相对销量滞后的现象有其内在的原因，实证表明了这种现象存在因果关系，且销量是价格的格兰杰因，形成这一现象的原因主要是以下几个方面：在“住房短缺”的市场背景下，企业出于看好市场未来的设想，自然地采取“不降价”策略应对行业低迷，以待市场的复苏；商品房预售制度又为企业提前回收了大量超出其投入的现金，这为在一定时期选择“不降价”策略提供了资金保障；在房地产企业等待市场复苏的过程中，伴随着销售的下降，企业终究会出现现金流转困难的问题，现金流转困难也成为了滞后降价回笼资金的直接诱因；房地产企业特别的生产特点，诸如预售的项目需要后续资金的不断投入、土地购置量不会轻易减少及选择性地压缩新开工项目来避免可能的市场复苏或政府收回土地的影响，这些都使企业在坚持一段时期后现金流转越来越困难，不得不选择降价回笼资金，市场也就呈现了商品住房市场价格调整相对滞后的现象。

（二）启示

自1998年住房制度改革以来，我国商品住房市场得到了快速发展，根据国务院发展研究中心市场经济研究所课题组的研究结论，目前城镇居民住房条件得到明显改善，实现了居住面积的跨越式提升，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高至2012年的32.9平方米，平均每个家庭拥有住房1套左右。从国际经验看，在这个总量水平上，住房市场供求关系将趋向平衡。同时，在过去的十年中，住房价格上涨很快，2003—2013年，住房平均价格上涨1.7倍，年均涨幅为10.3%。过高的房价抑制了自住性住房需求的增长，今年的住房价格调整没受任何调控政策或突发的金融危机影响，而是市场的自发反应，中国楼市的基本面已经发生了变化，按国际经验看，总体供应短缺的历史或许已经终结，价格调整的规律也许将改变，这也是以后还待研究的问题。

参考文献：

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