起底黑石集团：华尔街“无冕之王”缘何爱上房地产

中报

目前的地产市场变化正值美国各大城市重新焕发活力之时，向来眼光超前的黑石对房地产业出手，或许正是因为看到了全球经济形势变局下的新机遇。

享有华尔街“无冕之王”美誉的黑石集团近年来在房地产领域可谓“动作频频”。外媒最新消息称，黑石集团日前拟以15亿美元的价格购买位于美国芝加哥的威利斯大厦，如果相关谈判顺利进行，协议有望于本周内签署，这也将成为芝加哥有史以来单个写字楼收购金额最高的一笔交易。

以并购业务起家，最终功成名就的黑石集团近几年为何对房地产投资“情有独钟”？从资料数据来看，这显然和房地产投资给黑石带来的巨大利润分不开。但也有人认为，向来眼光超前的黑石对房地产业出手，或许正是因为看到了全球经济形势变局下的新机遇。

15亿美元：黑石“天价”买楼

相比2004年威利斯大厦转手耗费的8.41亿美元，黑石集团此次开出的15亿美元确实堪称“天价”。而这笔芝加哥“史上最贵写字楼交易”，也帮助黑石集团赚足了眼球。

资料显示，威利斯大厦建于1970年，原名西尔斯大厦，该楼共有110层，曾为全球最高的摩天大楼。目前它是美国第二高楼，仅次于纽约世贸中心一号楼。2004年，该楼曾以8.41亿美元的价格，被出售给包括纽约投资者约瑟夫？切崔特和约瑟夫？莫尼安在内的一个投资团体。

虽然黑石的“天价”震惊了业内，但有媒体报道称，威利斯大楼被黑石纳入囊中，或许早就是其计划之内的事。

据悉，威利斯大厦的现业主雇用了房地产服务公司Eastdil Secured，该公司一直在为威利斯大厦征集有意向的购买方。而黑石集团是全球最活跃的不动产投资机构，该公司在金融危机之前就以多个备受瞩目的房地产杠杆收购案而闻名世界。此外，黑石集团全球资产高达810亿美元，其在上一轮融资中为其新全球房地产基金筹得130亿美元，并计划在最近一轮融资中筹得150亿美元。这些种种，自然都令黑石有底气、有机会向威利斯大厦的主人提出邀约。

动作频频：“无冕之王”爱上房地产

黑石集团最早成立于1985年，以并购业务起家，经历近30年的发展，这家公司已经一举成为业务覆盖私有股权投资基金、房地产基金以及对冲基金、债务投资等诸多领域，资产规模超过800亿美元的“PE天王”。

目前，黑石的业务主要由四部分组成：企业私人股权、房地产、可交易另类资产管理和金融咨询。由于集团掌握着雄厚的资金，黑石也一直享有华尔街“无冕之王”的美誉。其管理的资产均拥有超高回报率，据业内人士估计，在2007年黑石上市之前的5年，其房地产和私人股本基金每年的回报率至少是30%，人均创造利润295万美元，是高盛人均利润的8倍。

虽然是靠做并购起家，但近年来不断扩大的房地产投资，却已经明确昭示了这家公司业务重心的变化。有关报道显示，2007年，黑石旗下房地产和私募股权基金曾联合以260亿美元杠杆收购希尔顿全球控股，该交易也是黑石集团历史上最赚钱的一笔。

此外，黑石近年来也连续推出了多期“黑石房地产合伙人基金”，积极参与全球房地产收购。例如，2012年黑石推出的“第七期黑石房地产合伙人基金”就一举筹集了134亿美元，基金净内部回报率达27%。黑石财务长Laurence Tosi在2014年10月16日的公司第三季业绩电话会议上更是表示，公司将在明年初成立“第八期全球房地产基金”，并持续看好包括欧洲、新兴市场在内的全球房地产投资机会。

房地产投资背后，黑石看到何种机遇？

黑石对房地产业的频频出手，和房地产投资为其带来的巨大利润显然是分不开的。媒体援引知情人士的消息称，目前房地产投资的比重已经超越之前的私募股权投资，成为黑石最受瞩目和赚钱的业务。黑石集团2014年公布的财报显示，该年度前9个月黑石集团的获利中，45%都是来自于房地产。

但也有分析人士认为，向来眼光超前的黑石积极出手收购房地产，或许并不单纯是为了眼下的利润，此次威利斯大厦的收购案，正是由于黑石看到了经济复苏背景下的新契机。

美国《华尔街日报》表示，黑石收购威利斯大厦，正是赶上了美国高价不动产市场出现改善的机会。《华尔街日报》报道称，此前，只有小部分位于纽约曼哈顿区的一流摩天大楼才能卖到10亿美元以上的高价，但近来由于美国国内外的投资者纷纷表现出愿以高价购买优质商业地产的意向，在过去一年已有越来越多的高楼售价达到10亿美元以上。去年5月，南波士顿滨海地区的一组两座办公大楼以11亿美元售出，而在今年2月，中国投资机构安邦保险集团以19.5亿美元收购了美国华尔道夫酒店。

《金融时报》也报道称，这一地产市场变化正值美国各大城市重新焕发活力之时。各地旅游业日益繁荣，纽约帝国大厦和威利斯大厦等大楼也是标志性景点，这类旅游资源每年可吸引100万游客，为大楼拥有者增加收入。此外，许多此前已搬至郊区的公司近期业绩出现好转，开始重新向市中心转移。据黑石预计，这一趋势还将继续。（编辑/南风）endprint