浅谈房地产项目成本控制要点

王玉柱（哈尔滨铁路局职工住房建设指挥部，黑龙江 哈尔滨 150001）

浅谈房地产项目成本控制要点

王玉柱
（哈尔滨铁路局职工住房建设指挥部，黑龙江 哈尔滨 150001）

摘 要：很多房地产企业开始认识到以往成本控制只注重施工阶段和竣工决算阶段成本管理的片面性，开始认识到全员全过程管理的科学性。笔者结合工作实践，参照一般房地产开发流程的五个阶段，分别将总结的各阶段成本控制要点与房地产相关从业者分享，希望将甲乙双方从变更争夺战和结算拉锯战中解放出来。希望相关从业者，能在分享中得到启发，共同构建和谐的甲乙双方关系，让双方的合作实现共赢。

关键词：房地产项目；成本控制；要点

随着中国房地产市场逐步规范化，很多房地产企业在管理上都在由“粗放型”向“精细化”、“专业化”转变。很多房地产企业开始认识到以往成本控制只注重施工阶段和竣工决算阶段成本管理的片面性，开始认识到全员全过程管理的科学性。笔者结合工作实践，参照一般房地产开发流程的五个阶段，分别将总结的各阶段成本控制要点与房地产相关从业者分享，希望将甲乙双方从变更争夺战和结算拉锯战中解放出来。

一、项目决策阶段成本控制要点

1 要建立可行的项目决策制度

为了避免个人决策的片面性，集中整个集体的智慧，必须建立可行的项目决策制度，实现流程标准化，更要让该参与的人都参与进来。

2 要重视项目决策前的项目策划定位

决策前的项目策划定位是一项专业性很强的工作，既是对《初步可行性研究报告》的修正，也是指导项目实施的纲领性文件。在项目策划中，通过地块研究找到项目最大价值点；通过市场调研验证或修正最大价值点并确定项目定位；通过设计策划把规划设计、户型设计、风格品质设计、景观及绿化设计、物业设计与项目定位相结合，突出项目最大价值点，满足项目客户群需求；通过成本策划，找到合理的筹融资渠道，制定工程造价控制策略、财务成本策略、纳税策略等，把企业资源合理分配，降低成本；通过项目招标策划，选择最合适的合作方，选择适合项目的设备，把设计策划所落到实处；通过施工策划，合理划分项目周期和施工段，进一步落实项目实施计划，完成项目目标分解；通过销售策划，把项目最大价值点向客户群推广，把企业文化向社会推广。随着社会的发展，房地产行业的分工越来越细。没有能力自己组织调研做策划的房地产企业，可以聘请专业的房地产策划公司做专业的事。

3 要重视成本估算

房地产项目开发成本具体的划分，每个企业略有差别。笔者认为，第一，土地费用是影响项目成本的关键费用，土地费用不仅包括土地招拍挂价值，还要考虑土地增值税、土地使用税等附加税费；若毛地出让，还要考虑项目所在地的动迁征收补偿政策，并与项目开发周期统筹考虑拆迁成本；同时，要重视地上、地下建筑物、构筑物的价值评估，并预留拆迁专项风险金。第二，前期费用，主要包括城市基础设施配套费，政府行政事业性收费、政府性基金，上述费用一般按项目所在地政府文件预估就可以；更要重视的是供热、消防、人防、供电、供水、排水、燃气等垄断性行业的额外配套费用；还要预留竣工验收期间临时水电转正式供水、供电的差额费用，预估额度要结合项目开发周期和行政验收审批时限适当放宽。第三，施工准备费用，主要包括设计费、监理费、施工队伍进场前的场地平整、临时水、电、通讯、道路、监控、供暖及部分文明施工费用等；设计费和监理费不能省，因为他们是项目品质的重要保障；毛地供应项目要注意拆迁阶段的场地交付标高控制，避免产生不必要的场地土方费用；临时设施和文明施工项目要加强永临结合设计，减少二次投资费用。第四，建安成本费用，主要包括红线以内楼本体建设费用、小区二级网建设费用、物业建设费用、景观绿化建设费用；个别项目根据所在城市不同，在前期配套费之外，还会发生一级网配套费用。第五，管理费用，主要包括办公费用、应酬费用、员工薪酬等，建议组建项目班子时，不要吝啬专业人员的聘用费用，他们才是项目省钱的关键人，还可以利用毛地供应现场的既有房屋设施减少办公费用支出。第六，销售费用，不要局限于宣传单、促销活动、平面及立体广告投入，微信、QQ通讯等推广平台也是新的选择；最重要的是要懂得广告不是钱越多越好，关键是要找到符合项目所在地市场的推广途径。第七，财务费用及税金，主要包括各种税金和融资利息；税金节省一是要在项目立项前与政府洽谈合作建设事宜，减免部分税费，可以与前期缴费合并办理，二是精打细算，合法避税，最好请专业的税务策划人员进行税费策划；融资利息要在项目前期整体策划阶段，统筹考虑融资渠道，对比分析选择恰当的融资方案，在实施阶段严控项目周期，并做好风险预估；还要充分考虑代扣代缴及先交后返费用等资金占用成本。第八，不可预见费，一般按前七项成本的2%预估，主要是应对政策调整和突发事件的预备费用。以上是成本估算需要注意的要点，各项目略有不同，需要不断积累才能提高估算的控制水平。

二、项目设计阶段成本控制要点

1 不要在设计费上省钱

有的开发企业总在设计费上斤斤计较，有时候甚至按照市场价格砍一半，试问，哪个设计单位肯把优秀的设计者安排到你的项目呢？优秀的设计者本身就会非常重视综合考虑本专业设计方案与其他专业方案的协调，且注重项目设计方案的经济性。例如：通过精心的结构计算，钢筋用量会更经济，混凝土等级也会更加趋于合理，尤其是在地下工程的埋深、层高、管道综合空间利用上，都会省下很多成本。

2 重视设计方案比选和优化

要重视设计方案的比选和优化。结构型式影响建筑梁、墙、柱及楼板的截面大小，既影响平面布局又影响内部空间舒适性，适当增加剪力墙不一定就比纯框架结构的造价高；实践证明，建筑平面布局越规整，空间组合越简洁，造价相对就较低。主材选择对建筑的造价影响也很大，例如：屋架采用钢筋混凝土结构与钢结构造价对比要根据跨度和空间需求来确定；窗采用三玻窗还是二玻窗，是白色料的还是彩色料的，是采用塑钢窗还是铝塑复合窗，五金用什么档次的，都会对窗的造价产生影响。工艺的选择对造价影响也很大，以钢筋连接为例，钢套筒连接和锥螺纹连接肯定要比电渣压力焊接的成本要高。设备的选择也很关键，以电梯为例，选择800kg的轿厢还是1000kg的轿厢其井道尺寸是不同的，选择有机房的电梯还是无机房的电梯其冲顶高度和附属用房是不一样的，局部基坑深度也是不同的。有的项目忽视建筑场地设计与景观、绿化工程及物业设计的统筹综合设计，造成土方工程量大，甚至重复挖填土，有的项目还要买土填方，造成极大的浪费。上述设计方案通过比选和优化，都会节省很多成本。

3 推行限额设计

推行限额设计的项目很少，究其原因主要是以前市场不够规范，房市很火，大多数项目都赚钱容易，房地产企业大多追求概念新、品质好而忽视了设计成本管理。限额设计需要以企业逐渐成熟的房地产开发标准化为基础，例如：装修风格标准化、主材及设备采购标准化、物业标准化等。真正的限额设计关键是要注意相关资料的积累，并需要不间断的市场信息收集整理，还要有一支过硬的设计和经济技术控制团队，也可以聘请专业咨询公司提出限额设计指标。例如：根据类似资料，提出每平方米钢筋等主材消耗量控制指标；根据项目地质勘察资料控制地下层数和埋深及基础型式；提出装修标准控制指标，以便于控制装饰材料选择；控制物业设施数量，合理配置物业资源；控制小区道路宽度，再通过改善交通设计和工艺设计，降低小区道路造价；控制绿化品种、数量，降低绿化成本。随着历史资料和经验的积累，会发现可控的指标越来越多，限额设计的条件才会越来越成熟。

三、项目招投标阶段成本控制要点

1 设备和主要材料招标要在施工图设计之前完成

设备和主要材料要在施工图设计之前完成，这样可以避免设计过程中的很多更改，例如：要先确定电梯品牌、规格，因为每个厂家的电梯井道尺寸是不同的，每秒速度不同其冲顶高度要求也不一样，底坑深度和承载能力要求也不一样。现在很多工程施工时，甲方选择新三级钢筋，而设计单位很多还在按照二级钢筋设计。有的地方政府主管部门要求外墙涂料必须是真石漆，而设计若是一般外墙防水涂料就需要变更，对成本的影响很大。所以，要尽量避免先设计再选设备和主材。

2 招标底价要精打细算并符合市场实际标准

有的房地产开发企业，总是喜欢招标采用清单报价，并为了“节省”前期费而把招标控制价设的很低。然后，再另行签订一份定额结算的合同。且不说这样违法，其实，招投标阶段的底价编制是非常重要的。该价格按规范编制，既可以用于招投标控制价，还可以真正作为结算的基础，不用在竣工结算阶段重复投入编制甲方决算，只需要调整很少的工程量变更和现场签证即可完成决算，一举两得。

3 重视合同的经济性、合法性和完善性

合同的经济性是指合同条款中关于合同组件顺序、费率标准、调整条件等决算依据要约定清楚，例如：费率标准是取平均值还是上限或下限，签证是否取费。合同的合法性是指法院或仲裁委员会只认可招投标备案的清单结算合同，私下另行签订的合同不受法律保护；合同中的霸王条款是不予认可的。合同的完善性是指结算以外的约定也要清楚，保修期、总承包服务费、总承包单位协调配合的范围、保管费的收费标准、是否提供甲方和监理单位的办公房屋设施及设备、争议解决途径、违约赔偿标准、工期时限、索赔等条款。

四、项目施工阶段成本控制要点

1 重视图纸会审

图纸会审是最关键的一次施工阶段主动控制措施，建设单位要组织设计单位、施工单位、监理单位分别自审和集中会审。重点是设计方案的各专业协调，避免交叉占位等问题的发生；要注意施工平面图与规划批准图的一致性，各类坐标和标高给定是否正确，小区标高与单栋楼标高的协调性，配套工程管线标高和定位是否正确。另外，不要怕麻烦，一次会审不完，就多次，问题早发现，早解决。

2 重视施工组织设计审核

要重视施工组织设计审核。一是要看施工单位上报的施工组织设计与投标的施工组织设计的差异性，并分析原因，确定其对工程造价的影响。二是要看施工组织设计本身内容中的计划资源用量是否合理。三是要看提出的措施是否是超常规的做法，非常规做法批准后，造价就要给予调整。四是专项施工组织设计要做方案经济比选优化，例如：降水方式选择是否合理，边坡防护措施是否需要布置钢丝网并喷射混凝土。五是方案确定后，批准时要注明哪些需要现场签证确认，并要在实施过程中监督方案的落实。

3 注重变更和签证的经济性

变更和签证是房地产项目中不可避免的，只可以通过控制减少，在项目实施过程中发生的变更和签证要进行经济核算。第一，要看变更与项目整体定位是否相符，是提升还是降低了品质，有何影响，再决定是否变更。第二，要分清责任，要分清哪些签证是合理的，剔除不合理的签证。例如：甲方将外墙保温材料由苯板变为酚醛板需要签署变更；甲方要施工单位修一段红线以外的临时道路应给予签证；但施工单位作业现场以内场地的硬化属于文明施工费范畴，既不是变更也不是签证。第三，变更不一定就是赔偿，也可能是需要扣减工程量或降低价格。

五、竣工验收和结算阶段成本控制要点

1 分清竣工验收后甲乙双方的责任

分清竣工验收后甲乙双方的责任，可以避免验收后的纠纷。验收前，对工程质量的维修费用由施工单位承担，竣工验收后，进入保修期，就要执行合同保修条款，必须先分清责任方，若是工程本身的质量问题，该费用由施工单位承担，若施工单位不履行合同，可按合同有关条款规定，甲方另行委托维修，费用从保修费用中扣除。若是甲方需要对建筑某些方面进行施工图以外的修改，例如：楼梯间外露管道需要包装装饰，就要给予签证单独结算。

2 注重结算资料的收集整理

结算资料的收集整理应该是从招投标文件到最后一份签证资料随项目进展及时收集整理。在结算前，要向施工单位发一份通知清单，限定时间进行竣工图会签，限定时间核对变更签证资料，并组织现场核对正确性。例如：竣工图与变更是否相符，竣工图与现场实际是否相符。结算前，还要收集整理合同约定的项目所在地结算文件资料。竣工图、变更、签证等资料需要开发企业、施工单位、设计单位、监理单位等单位共同会签，方为有效。

3 重视项目后评价

项目后评价的重要性等同于项目立项决策。通过对投资决策的分析，可以检查项目决策分析是否完备、合理，是否存在偏差，找到问题的原因及解决措施；通过对设计的分析，可以检查项目规划设计的契合度与应变能力，设计竞争力与价值提升度；通过招投标分析，可以找到标底价格的偏差，检验施工合作方的能力和信誉，检验设备供应方的质量水准，找到合同的不足等；通过项目施工的进度、质量、安全分析，可以找到影响施工的问题点并分析原因，从而找到解决的途径；通过对成本管理的分析，可以找到影响成本的问题点并找到解决方法；通过对项目营销管理的分析，可以考察项目产品策略、价格策略、促销策略的正确性，并找到偏差和调整的原因；通过对项目产品售后的综合评价分析，分析业主质量满意度、小区综合质量满意度和住宅单体质量满意度，并找到原因和改进的方法。项目后评价是以后新项目的基础，必须积累更多的基础资料，最好能够建立企业资源数据库。

以上是对房地产开发各阶段成本控制要点的阐述。希望房地产业相关从业者，能在分享中得到启发，共同构建和谐的甲乙双方关系，让双方的合作实现共赢。

参考文献

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[2]易居（中国）控股有限公司，克尔瑞信息集团.跨界——地产品牌学习之道[M].北京：中国经济出版社，2014.

[3]余源鹏.房地产项目可行性研究实操一本通[M].北京：机械工业出版社，2008.

[4]何芳，付旗康.房地产项目后评价理论与实务[M].北京：清华大学出版社，2014.

中图分类号：F293

文献标识码：A

作者简介：王玉柱，曾在建筑工程施工单位工作10年，主要从事建筑施工项目技术管理工作，擅长工程结算；房地产开发公司工作3年，主要负责房地产项目成本控制工作；现任哈尔滨铁路局职工住房建设指挥部工程管理部部长，从事建设项目管理工作已3年，主要负责保障性住房项目决策阶段成本审核及全过程造价控制指导工作。