房地产金融的风险及防范

2015-05-22雷少奇武汉东湖学院武汉430212

山东工业技术 2015年6期

雷少奇（武汉东湖学院,武汉430212）

房地产金融的风险及防范

雷少奇
（武汉东湖学院,武汉430212）

随着我国经济发展，农村向城镇化的转型，带动了我国房地产业的成长。到目前为止，房地产业成为拉动我国经济的主要产业，因此房地产业是否能够健康的发展是关乎我国社会经济发展的重要因素。同时，从另一个角度来讲，农村城镇化的发展以及进城务工人员对住房的需求，也促使房地产业的发展成为了关乎广大民生的问题。所以，在对待房地产金融面临的风险时我们应给与足够的重视。本文就分析房地产金融的各种风险，从而提出防范风险的措施。

房地产金融；风险；防范

1　房地产金融的概述

房地产金融，顾名思义就是指跟房地产业有关的金融活动。具体来说，就是在房地产开发、流通和消费的过程中所发生的资金筹集、融通的一系列金融活动。房地产金融的主要作用就是为房地产开发商提供必要的资金支持，因此在房地产金融的范畴内就有了资金的提供者金融机构和资金需求者房地产开发商。在面临风险时，双方都应采取积极的措施予以防范。

房地产金融的业务内容主要包括：房地产信贷融资、房地产股本融资以及吸收房地产业的存款、开办住房储蓄等。房地产的基本特征是：

1.1以不动产为抵押品来保证贷款的偿还

即借款人以其所有的房屋作抵押来获得资金，如果一旦没有能力偿还贷款则金融机构将对抵押的房屋进行低价拍卖来减少损失。

1.2“无转移抵押”的性质

也就是说借款人依旧是抵押品的合法所有者，拥有抵押品的所有权和使用权，而贷款人则只拥有抵押品的平衡产权，除此之外没有其他的权利，只有在借款人无能力还款时才拥有收押权。

1.3杠杆效应

也就是说以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。即在房屋交易中我们交付少量的首付就可以获得房屋的使用权。

以上房地产金融的特性决定了其面临巨大的风险，尤其是道德风险，所以说加强房地产金融风险的防范是我们必须重视和解决的。

2　房地产金融风险的分类

通过总结我国房地产金融的发展现状，我们可以将房地产金融面临的风险分为四类，即信用风险、操作风险、市场风险以及其他风险。

（1）信用风险，即道德风险，由于房地产金融的特性杠杆效应，使得信用风险的事故极易发生。目前房地产的销售模式就是支付少量的首付就可以获得房屋的使用权，这样一来借款人不积极还款便造成了商业银行的呆账死账，长此以往不严加防范的话便会给金融机构会造成严重的损失。

（2）操作风险，是指在房地产经营中因人员的失误、自然灾害、意外事故或者是机器故障等一系列非可抗性因素造成的金融机构的损失。房地产的经营和金融机构的运作涉及多个部门、多个经营环节，所以每个工作人员、每个环节都有可能发生失误，这是我们不能完全避免的，所以我们也要把这种系统性的风险导致的损失考虑在内予以防范。

（3）市场风险，是指由于市场供求的不确定性导致金融机构损失的风险。当面临国家政策调整，直接影响房地产市场销售问题时，金融机构的收益也相应地不稳定，进而形成了市场风险。同时，我国房地产金融的融资方式过于单一，仅局限于跟商业银行合作，向商业银行贷款，这便加剧了市场风险的作用力。

（4）其他风险，包括制度和法律的风险，是指政府一段时间内制定的制度或法律对房地产金融造成影响甚至损失的风险；利率风险，在一段时间内利率的波动会影响到房地产金融，对于金融机构来讲如果存款利率上升，贷款利率下降，将会对其营业利润造成影响；还有就是抵押物处置风险，在房地产金融中大多以房屋作为抵押品，一旦借款人无法偿还贷款时金融机构将面临低价拍卖抵押品的局面，会造成金融机构的部分损失。