企业经济适用房建设项目成本的全过程跟踪控制

摘要：企业经济适用房工程成本的全过程管理，指的是在工程设计、招投标、施工、竣工等阶段，通过对工程成本费用等的调控，以最少的成本支出争取获得更高的经济和社会效益。文章以深圳市桂龙家园经济适用房项目为例，对经济适用房的成本全过程跟踪控制进行了分析，对企业的成本控制具有指导作用。

关键词：企业经济适用房；建设项目；成本控制；全过程管理；工程成本 文献标识码：A

中图分类号：F407 文章编号：1009-2374（2015）17-0007-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.17.003

1 经济适用房项目成本概况

1.1 经济适用房的成本构成

建设部、国家发展计划委员会、国土资源部联合发布的《关于大力发展经济适用住房的若干问题》对经济适用房成本构成做了如下规定：（1）建设用地的片地和拆迁补偿费、安置费；（2）勘察设计和前期工程费；（3）建安工程费；（4）住宅小区基础设施建设费；（5）管理费；（6）贷款利息；（7）税金；（8）3%以下的利润。

1.2 经济适用房建设工程项目的流程分析

经济适用房虽然有自己的特性，但是也具有一般项目的特点，经济适用房项目建设主要分为项目立项阶段、项目规划设计阶段、项目实施阶段、项目竣工交付阶段。

2 深圳桂龙家园经济适用房项目成本全过程跟踪控制

桂龙家园项目为铁路企业集资自建职工经济适用房，项目用地面积5164m2，总建筑面积45071m2，其中地下2层，地上32层，共3栋塔楼，可售面积35879m2，总计358户。本文将从立项决策、设计、招投标、施工、交付结算5个阶段对桂龙家园建设成本控制进行分析。

2.1 立项决策阶段跟踪控制

立项决策阶段是经济适用房项目成本管理的一个重要阶段，虽然从表面上看发生在立项决策阶段的成本费用比较少，但是对整个项目的成本管理、成本控制具有十分重要的意义，直接关系到一个项目的成败。

桂龙家园项目从立项之初就争取政府支持，将该项目纳入深圳市经济适用房建设规划范围内。该项目建设用地为企业自有地块，是由政府以土地划拨的形式取得的历史划拨存量住宅建设用地。由于该项目纳入深圳市经济适用住房统一规划管理范围，因此项目缴交地价根据深圳市相关政策仅为市场地价的5%，约521万元，建设过程中行政性收费减半征收，小区周边配套基础设施建设费用由政府承担，并享受税收等优惠政策，从而节省了大笔的资金。立项决策阶段就为该项目的成本控制奠定了坚实的基础。

此外，根据现行相关政策，企业不得垫付该项建设费用，为节约建设资金成本，通过预售方式向职工集资筹措项目建设资金。在取得项目《施工许可证》后，购房职工按预售认购价的40%缴交首期款，工程完成至±0.00再交40%房款，剩余20%尾款在住房交付使用时支付。建房款实行专款管理，专项使用，通过集资建房节省了项目建设资金贷款利息支出。

2.2 设计阶段跟踪控制

设计阶段的成本控制是建安工程费控制的关键。开发成本中建安工程费占了很大一部分，建安工程费的多少又直接取决于设计阶段的成本控制。有关资料表明，设计阶段对工程成本影响幅度最大，达到75%以上。

桂龙家园项目基坑支护设计第一版图纸采用全桩锚支护结构体系，工程造价约1200万元。在工程开工前，为进一步降低建安成本，经过实地考察分析，在不影响安全的前提下，根据基坑四周建构筑物的相对距离对基坑支护体系进行了全面优化，支护桩长度根据不同位置适当缩短了1～2m，南侧及东侧支护体系进行了调整，将桩锚结构变更为上部放坡，下部为微型桩+复合土钉墙等结构形式，工程造价也相应大幅下降，调整后的基坑支护造价约为680万元。通过优化设计方案，从而达到了对该项目成本的有效控制。

2.3 招标阶段跟踪控制

建设工程采用招投标确定施工单位，目的是把真正有技术、质量意识比较强、素质比较好并且有相当的工程建设经验的单位招标进来，是建设高质量住房的保障。桂龙家园项目在选择施工单位时，摒弃了以往铁路建房由铁路内部施工企业承包的方式，改由通过深圳市招标站公开招标的方式来选择施工单位，确保由优秀的施工企业来承建该项目。施工招标中，先由专业造价咨询公司编制标底造价在交易中心公开招标，有16个单位投标，经评标委员会评标确定中标单位，中标施工企业以10066万元中标，此标底11772万元减少1706万元，下浮15.51%，为桂龙家园项目的成本控制打下了良好的基础。

2.4 项目施工阶段跟踪控制

工程建设成本主要发生在施工阶段，开发项目由于施工过程周期长、材料价格波动大、现场变更及处理方法等各种因素都会影响工程造价。对施工阶段进行有效成本控制，既能降低建设单位的投入成本，增加项目利润，又可以促使施工单位规范施工行为，有效的造价控制可以很好地调节建设方及施工方的行为和利益。

为有效控制建安成本，须做到以下两点：

2.4.1 加强建设单位对造价控制的管理，及时组织合约交底。工程项目合约签订后，为保证总包合同、各分包合同顺利执行，加深对合同主要条款的理解和认识，建设单位工程部、成控部会同监理单位向施工单位进行合约交底，说明工程的承包范围、承包方式、合同条件、合同单价及总价、暂定金额项目、暂定供应单价项目及注意事项等。

桂龙家园项目招标时，铝合金门窗工程由于造价较高，材料的市场变化较大，因此在招标之初被列为暂定价工程。在施工过程中，总包方对该部分进行了报价约680万元，在对市场上同类工程及材料等询价后发现总包方报价偏高，随后建设单位邀请了深圳市多个具有甲级资质的门窗工程企业进行了投标报价，在经过多轮的比选及谈判后，该分项工程在严格满足设计要求的前提下造价降低到500万元，从而达到了对工程建安成本的有效控制。

2.4.2 配合项目部加强现场监督及跟踪管理，监督施工单位，严格按照设计图纸施工，及时发现问题，并做好现场记录及相关证据资料的收集，以便进行成本核减工作。对施工过程中的造价支出做好分析与预测，经常或定期向上级提交项目造价控制及其存在问题的分析报告。

桂龙家园项目地下室防水工程原设计为外防水，即用防水卷材粘贴防水，但在实际施工过程中发现部分地下室外墙与基坑边距离不足50cm，无法在外侧搭脚手架进行施工。经与设计单位协商，地下室防水工程由外防水变更为内防水，同时建设单位对市场的内防水材料进行了调研比选，并与施工总包方沟通协商，最终采用了美国筑金渗透结晶型内防水材料，其综合单价低于原设计的外防水卷材施工，最终地下室防水工程在原投标价基础上节省了10万元，从而达到了对工程建安成本的有效控制。

2.5 验收交付结算阶段跟踪控制

建设项目工程竣工验收后，加强工程结算是一项非常重要而有效的措施，可以有效地控制建设成本。该阶段的主要成本管理措施是：（1）通过成本核算环节，掌握工程实际成本情况。将工程实际成本与标准成本进行比较，计算成本差异，确定成本节约或浪费数额。分析工程成本节超的原因，确定经济责任的归属。针对存在的问题，采取有效措施，改进成本控制工作，并对成本责任部门和单位进行业绩评价和考核；（2）进行严格的工程结算审计和项目财务决算审计，及时总结经验教训，为今后的项目开发提供借鉴。

桂龙家园项目土方分项工程在招标文件中明确了投标报价风险，除政府因素不可抗力外，不对该分项工程综合单价进行调差。但在结算过程中，总包单位并未按投标时的46元/m3结算，而是按当时的市场价70元/m3向建设方提交结算资料，在审查过程中，建设方严格按照招标文件及合同约定，确定该部分工程调差依据不足，在经过多次的谈判后最终按原投标报价核减了该部分增加工程费用约100万元。在结算过程有效地控制了成本，同时满足办理产权初始登记的要求，建设单位将造价咨询公司审核后的总包施工工程结算送深圳市建设工程造价管理站审定，造价站审核后核减177万元。

深圳桂龙家园经济适用房项目在各阶段实施过程中通过较为严格的管理，对项目进行了有效的成本控制，最终按期交付。最终该项目开发总成本按总建筑面积控制在2400元/m2，按可售面积成功控制在3500元/m2，同时也保证了企业按经济适用房的相关规定获得了3%以下的利润，取得了合理的经济回报和良好的社会效益。

3 结语

本文通过分析经济适用房建设各阶段成本控制的特点，阐述了各阶段成本控制的重点内容，提出成本控制的主要方法。结合工作中的实际案例，用实际数据对房地产项目各阶段的成本控制进行论述，将对经济适用房成本控制具有一定的现实意义。

参考文献

[1] 赵宁江.探析当下经济适用房项目的成本控制[J].建筑界，2013，（2）.

[2] 刘斌.论经济适用房项目的成本控制[J].建筑经济，2006，（7）.

作者简介：黄凡（1959-），深圳市广深铁路房地产开发有限公司总经理，经济师，研究生。

（责任编辑：周 琼）