土地出让模式对房价的影响

◇姜巧玲 王立男

一、当前土地出让的模式及其特点

土地出让模式含义是指政府以土地所有者身份采取协议、招标、拍卖、挂牌形式将土地使用权在一定年限内交给土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金。随着土地供需矛盾日益尖锐，“地王”频现，催生房价飙升，政府不断尝试新的出让方式。因此，土地出让模式也由原先以协议为主逐步向招拍挂方式转变，再由招拍挂为主的方式衍生出限房价竞地价、限地价竞房价、限地价竞配建等，进一步加强土地资源有效控制，引导房价的理性变动。

二、土地出让模式对房价的作用机制及分析

1.土地出让模式对房价的作用机制

供给与需求决定市场价值，房地产市场亦是如此。土地出让模式对房地产供给与需求产生了很大的影响。从地价方面来说，由于土地资源的稀缺性，土地自然供给有限，使得土地市场不同于一般的商品市场，而是供不应求，导致地价上涨；从房价方面来说，由于土地出让模式的特点，直接影响土地市场供给量、结构、价格，间接影响住宅供给量、开发成本及消费者预期，进而在一定程度上影响住宅市场的长期均衡价格。且在出让过程中，政府设定容积率等限制条件，也会在一定程度上影响宗地周边现有项目的价格。综上分析，得出土地出让模式对房价作用机制如附图所示：

附图 土地出让模式对房价作用机制

2.土地出让模式对房价作用分析

（1）土地招标拍卖挂牌出让模式

土地招标拍卖挂牌出让模式（以下简称土地招拍挂）是指对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地使用权，特点是“价高者得”，优点是可以减少黑箱操作。自2004年以来，全国经营性土地一律实行招拍挂出让后，地王如“雨后春笋”般涌现，不断创造纪录。如2012年北京海淀区万柳地块，以26.3亿元的最高上限价格，折合楼面地价约4.42万元/m2，创北京年内新高。天津卫津南路地块，以29.7亿元成交，成交溢价率高达32.98%，是2012年天津溢价率最高的地块。地王不仅是价高者得的表现，一般也是土地招拍挂中价高者得的结果。以政府垄断供给、招拍挂出让方式和批租制为特征的土地出让制度，使得土地出让价格全部进入住宅价格，且土地是房地产开发的主要成本之一，地价的上涨使得开发商土地取得成本上升，在要保证利润的前提下，开发商最终将上升的成本转嫁给买房者，在土地供应由政府调控的情况下，导致房价非理性上涨。

（2）限房价限地价出让模式

限房价限地价出让模式又称“两限房”，按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作模式。限价房在土地挂牌出让时就已被限定销售对象、建设标准、房屋价格，开发商的开发成本和合理利润经政府测算后，设定土地出让的价格范围。

限价房的销售价格实行政府指导价管理，一般比周边或同地区普通商品房价格低20%左右。近年来，北京、广州、成都、青岛、大连、天津等城市都相继推出一定规模的限价房或限价房建设用地，加大了中小户型普通商品房的市场供给力度，一定程度上对交易双方的心理预期有所影响，使购房人持币观望情绪有增，房主售房意愿增长，从而拉近供需比例，短期来看，可以稀释不断走高的区域性市场房价，延缓房价上涨的速度。但由于限价房受购房资格、选址，以及未来不能出租、五年内不能转卖等限制条件，对于其他刚性需求购房者来说，选择商品住宅仍然是第一选择，长远而言，若仅仅是价格的降低，没有质量的保证，其对市场的影响力也随之减弱。

（3）限地价竞房价出让模式

限地价竞房价出让模式是指在事先确定地价的情况下，以商品房售价“低价者得”的原则，由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品房的销售价格，并承诺住房销售价格最低者为竞得人。该出让模式的特点是无论谁最终竞得该地块，需要支付的土地出让金是一样的。

这种模式是在地价已限定的情况下，设定将来销售的最高房价，以压缩开发商的利润空间，达到降低房价的目的。但此政策实质上只是压缩开发商的利润空间，是开发商单方面让利，而政府作为利润所得的大头却让利不大，或者说不让利，高地价、高税收作为推动高房价的两大元凶局面依旧，这就决定了开发商单方面让利的“限地价竞房价”的政策对降低房价作用很有限，降低空间只是开发商的利润部分。当开发商利润受到挤压，为了保证利润，就会通过压缩建安成本，在房屋建筑质量上做文章，使得未来房屋质量风险陡增。

（4）限房价竞地价出让模式

限房价竞地价是指限定地块未来住房销售价格的条件下，竞买土地价格，按价高者得的原则确定竞得人的一种出让方式。与其他土地出让方式相比，这种方式不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价的土地。

在此土地出让方式中，开发商可以向上竞地价，向下竞房价，政府的土地收益可以浮动。对于开发商而言，利润空间被锁定了，将直接限制区域价格上涨的空间，中低价位商品住宅供应量增加，市场占比会提高，短期内确实可以起到遏制地价过快上涨的作用，实现平抑房价的目的。“限房价竞地价”调控作用实质是以政府之手，防止地价过快上涨，由此抑制房价过快上涨。但按照市场经济规律来说，供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，假如单纯靠“限房价竞地价”抑制房价上涨是不可靠的，也不是长久之计。从长期角度来讲，应加大住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。

同样在此出让模式中，在售价被限制的情况下，如果开发商不能额外收取装修款，又要赚取更多利润，开发商就会在建筑质量上偷工减料，导致出现建筑质量问题。

（5）限地价竞保障房面积出让模式

限地价竞保障房面积出让模式是指政府事先针对出让地块设置价格上限，当企业竞价达到上限价格时即停止竞价，在此价格基础上，竞买人转为现场投保配建保障性住房面积，多者胜出。此出让模式不仅能有效避免地价过高、“地王”频出，且能将开发商对土地的竞争力转移到对保障房的配建上，降低地价助推房价的上涨效应，降低地价推涨房价预期的心理效应，但这一政策并不能改变土地开发成本高的现实，定价权还是掌握在开发商的手上，竞保障房的资金，有可能转嫁到买房人身上。因此“限地价竞配建”的出让模式并没有从根本意义上限制房价，还是价高者得地，对疯狂上涨的房价并不会带来太大的抑制。

三、结论与建议

1.推进土地财政改革，破解土地财政依赖

土地财政的症结在于中央和地方的财权与事权划分不够明确，地方政府事权无限、财权上收的现状是造成地方政府通过城市扩张和卖地来获取收入的一个重要原因，而 “土地财政”对房价的抬高有推波助澜的作用。要改变这一现状，地方政府不再作为城市投资的主导者，而是公共产品服务的提供者，从“投资型政府”转变为“服务型政府”，这样无论是限地价竞房价还是限房价竞地价等方式，都可以充分发挥对房地产市场的调控效应。

2.强化有效监督，提高建筑质量

为防止在限地价竞房价、限房价竞地价、限地价竞配建等出让模式下，开发商一味追求降低成本，进而影响建筑质量的现象，一方面政府应加强事中监管，成立房地产市场监督管理委员会，建立有效的建筑质量控制方案，对建筑施工现场工程质量状况、材料质量以及建筑节能等规范等实施严格监控；加强市场监管，并对违反规定的企业及个人实施相应的处罚。另一方面要加强群众监督，组织群众监督员，保证工程建筑质量。

3.鼓励地方政府进行创新

土地是城市发展的基石。在土地供需矛盾日益严峻的情况下，应积极借鉴国外先进经验，鼓励地方政府创新出让模式，不断推动房价的理性发展。一方面可以借鉴新加坡，限制家庭拥有套数，杜绝房源垄断；另一方面保证保障性住房的品质，并严格执行资质审查和惩处措施，加大保障性住房供给量，间接性地降低投机者热情。通过改进和完善土地出让模式，努力寻求一种综合出让模式，稳定地价，通过控制“面粉”价格来控制“面包”的价格，进而抑制房价过快上涨；通过不断调整土地供应计划，进而加大保障住房用地供给比例，缓和中低收入者的刚性需求，充分运用市场经济规律，引导房价理性发展。

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