降息周期或致一二线城市房价反弹

杨红旭

未来两年还将有多次降息降准动作，这将成为2015年全国楼市的重要推力，预计2016年全国楼市还将进一步升温

央行宣布，自2015年3月1日起，存贷款基准利率下调0.25个百分点。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

降息原因

当前全球仍处货币宽松环境，虽然去年11月美国退出QE，但仍在实行超低利率，况且欧洲和日本，以及部分新兴经济体，都在加大货币放松的力度。而中国正在逼近通缩：一方面，经济增幅持续放缓，2014年经济增幅创近24年以来新低； 另一方面，今年1月份CPI跌破1%，仅为0.8%，PPI更是连续35个月负增长。

去年12月的中央经济工作会议上，中央定调2015年继续实行稳健的货币政策，并且降息后央行官员答记者问时继续坚持：“此次利率调整的重点仍是保持实际利率水平适应经济增长、物价、就业等基本面变动趋势，并不代表稳健的货币政策取向发生变化。”但实际上，明眼人都能看来，去年11月以来降息降准皆启动，已超出“稳健”范畴了。

此次降息所处的时空位置

经济增长与通缩变化，都是具有一定周期性波动的，而货币政策的主要功能也正是减小其波动幅度。任何一轮降息或加息，都处于某轮降息周期或加息周期中的某一位置。

近20年来，中国出现了三轮降息周期。第一轮降息周期始于1996年5月份，2004年9月结束，历时8年，累计降息8次，基准存款利率由9.18%降至1.98%。在2008年国际金融危机的冲击下，为了保持经济稳定增长，2008年9月开始第二轮降息周期，至2008年12月的3个月内累计降息5次，基准存款利率由4.14%降至2.25%。降息频率之高和幅度之大皆为历史罕见，周期延续至2010年9月，时长不足两年，是十几年来最短的一个利率变化周期。

第三轮降息周期，也就是当前正在进行中的这一轮，始于2012年6月，第二次降息出现在当年7月。然后，降息罕见地中断了两年多。直到2014年11月第三次降息，2015年2月第四次降准。显而易见，其间中断了两年多，属于政策失误，同时也说明在经济降速的过程中调结构，是件万分痛苦的事情。

四次降息之后，当前一年期存款基准利率为2.5%，而2008年最低为2.25%，估计2015年还有1-2次降息，2016年仍有降息的可能，等到本轮降息周期的末期，基准存款利率必然低于2008年底。

从贷款利率来看，四次降息后，五年期以上贷款利率为5.90%，已低于2008年底的5.94%，创近十年来新低。但问题在于，随着近几年利率市场化的快速推进，社会上实际的存款利率和贷款利率，明显高过2008年底。再结合全球货币环境，以及中国经济的情况，本轮货币宽松周期持续时间将长于2008年那轮，降息幅度也将大于那轮。至于存准率，过去30年，中国存准率中枢值为14%左右，四次降准后仍高达19.5%，预计未来两年还将再降4-8次。

另外，很多学者预测全国“两会”后才会降息，不料两会前就降了。笔者认为，今年1-2月经济数据比较糟糕，CPI、PPI数据走低，各界对于经济、产业、事业、工作的前景情绪低落。两会前就降息所发出如下信号：一、今年经济稳增长须打硬仗； 、二、政府刺激经济的手段很多，储备政策很丰富，随时应对经济低迷与通缩。

降息对楼市的影响

正如弗里德曼所言：价格本质就是一种货币现象。股票是标准的资产品，所以降息将直接利好股市。而房地产属于准资产品，尤其是住宅，既具消费品的功能，又有资产品的属性，所以降息也在一定程度上利好房价。

房地产业是资金密集型行业，无论是市场供应方还是市场需求方，皆对银行信贷依赖度较高，必然也对资金使用价格变化非常敏感。降息会降低开发商和购房人的资金使用成本，从而促进市场增长；加息会提高开发商和购房人的资金使用成本，从而抑制市场增长。

当然，决定房价走势的因素有很多，比如经济基本面较差，对房价构成利空，反腐力度加大，也减少了高端住宅需求，部分城市住宅库存压力大，房子卖不动，房价跌不动。但在诸多因素当中，货币政策、信贷政策及与之相关的流动性，当属影响楼市需求的第一因素，尤其是对于房地产短周期而言。

一个降息周期是由多次降息组成的，所以单次降息虽然对楼市有促进，但作用并不明显，需要多次降息之后，才会出现较为明显的累加效果。其实，这也是货币政策具有滞后性的表现。从历史经验看，一个降息周期的最后一次降息前后，对楼市的累加效应会集中显现，助推楼市进入繁荣期。比如上一轮的降息周期，最后一次降息出现在2008年12月，三个月后全国房价环比增幅止跌反弹，进入房价上涨通道。

但就这一轮降息周期而言，情况比较复杂，在降息的初始阶段：2012年6、7月前两次降息后，楼市加速回暖，并于2013年出现一波涉及一二线城市的繁荣。其后，2014年楼市再度降温。而在房价上涨之后，降息就停止了，非常罕见地中断了两年多。因此，当前更需要关注的是2014年11月重启降息进程之后，包括本轮2015年3月1日的第四次降息，对于2015年楼市复苏进程的影响。

从全国70个大中城市房价指数来看，2014年5月出现环比下跌的“拐点”，至2015年3月，已持续下跌了11个月，下跌时长已超过上一轮的8个月（2011年10月至2012年5月）。值得关注的是，随着2014年二季度地方纷纷救市，尤其是9月30日央行和银监会发文支持房贷，房价环比跌幅呈收窄之势，11月第三次降息之后，更加促进了房市企稳，其中一线城市的房价已率先于12月止跌反弹（如图2）。

2015年以来，2月有一次降存准率，3月1日又有一次降息，货币仍呈加速放松之势。加之诸多房地产调控政策继续宽松（比如住建部指导部分城市停建安置房，转而收购商品房，以减少库存压力），货币政策与调控政策双重宽松，在叠加效应之下，预计2015年二季度全国70城房价环比增幅将止跌反弹，多数二线城市和部分三线城市的房价，也将随一线城市而出现上涨拐点。

最后，大家还应明白一点：当前还只是处于降息周期中段，未来两年还将有多次降息降准动作，这将成为推动2015年全国楼市，尤其是一二线城市楼市告别冬天、走向春天的重要推力。预计2016年全国楼市还将进一步升温。endprint