“非标”情境下的标准化购物中心设计研究——以永川万达广场为例

张乐天

(中国建筑西南设计研究院有限公司 重庆 400000)

“非标”情境下的标准化购物中心设计研究
——以永川万达广场为例

张乐天

(中国建筑西南设计研究院有限公司 重庆 400000)

“标准店”的出现与快速发展是购物中心近年以来的一个重大的突破，目的在于使购物中心建设项目全面提速，是商业地产规模化发展中的一个重要保障。然而，中国幅员辽阔，东西南北四面地理环境与地质条件差别极大，“标准店”在具体的实施过程中必然遇到众多“非标准”问题。本文以正在实施的重庆永川万达广场为例，分析与总结了如何在“非标”的情境下去实现“标准店”的实施问题。

建筑标准化;商业地产;万达广场

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1 商业地产模式的变革与标准店的出现

在改革开放以来的三十年里，以万达广场为代表的商业地产模式经历了一系列翻天覆地的变化。从第一代的单体店模式到现在城市综合体形态的购物中心，中国商业地产开发商一直在探索着商业地产模式的边界。随着去年万达商业的上市，传统的大型综合体购物中心模式已经不能满足其快速扩张的需求。一场以万达为主的改革，一种全新的购物中心建设与管理模式正在酝酿之中。

目前的购物中心开发模式，强调的是开发商对于物业的持有，并以持续不断地租金流作为主要的利润来源。这种模式在业界被称之为“重资产”模式，其最大优点在于对开发商对商业项目的建设和运营商具有绝对的可控性。然而却必须面对体量过大、建设工期慢、一次性资金投入多、回报周期长等众多不利因素。于是，一些地产商在上市以后为了获取更快的资金流，逐步将“重资产”往“轻资产”进行转型。所谓的“轻资产”就是商业地产开发商不再作为商业项目的主要投资者和产权持有者，而是依靠投资者的资金作为资金来源，其更多的是依靠自身多年累积起来的商业经验和品牌号召力作为项目的建设者、后期运营者以及品牌输出方。因此，“轻资产”模式相对于传统的“重资产”，其更加强调项目的时效性与稳定性。为了应对这种模式的变革，万达首先在商业地产中提出了购物中心的“标准店”模式，并试图通过对“标准店”推广来实现企业上市后的重大转型。

2 万达标准店原型

“标准店”，顾名思义，就是标准化的购物中心设计、建设与运营模式。作为“轻资产”的重要手段，必然是为了缩短设计与施工周期、减少投资成本、实现利益的最大化。万达商业地产2015年年初推出的的“标准店”在空间布局上看似延续了原来“重资产”的格局(图1)，如购物中心部分依然保留了第四代万达广场的“U”字形步行街和中心主力店的动线模式。但是业态组合上，其减少了万达百货、大歌星等自持品牌物业，同时也取消购物中心上方作为写字楼以及公寓的高层塔楼，将原来的城市综合体重新简化成为一个纯粹的多层购物中心。其目的在于减少投资成本、缩短施工周期、最终利用“标准店”的图纸实现大规模、批量化的建设。

图2 标准店的首层平面图

图1 万达标准店的业态及空间组合

作为大型商业建筑，“标准店”的标准，不仅仅指建筑平面布局以及空间组合上的标准。其还包含了各种商业数据在内的经济指标标准。在购物中心设计研究中，其所有的购物中心都可以通过以下几个指标来进行经济评估：(1)综合使用率；(2)主力店占比；(3)步行街使用率。

“综合使用率”指的是整个购物中心中用于租赁的建筑面积占购物中心总建筑面积的比例。简单一点来说就是我们通常所说的“套内面积占比”或者“得房率”，是评估一座购物中心投资回报率的基础。万达在已开业的100座万达广场的基础上分析总结出了“标准店”的最佳规模为地上9万、地下4万总共13万平米的建筑规模，其对应的综合使用率是62%。“主力店占比”则是购物中心业态组合中主力店占据整个租赁面积的比例。一个成熟的购物中心，“主力店占比”的大小反映出了一个购物中心的成熟度。越是成熟，其对于主力店的依赖就应该越小，例如万象城的业态规划中，主力店有无对于整个商业来说存在特别大的影响。“步行街使用率”指的便是购物中心室内步行街商铺的套内面积与步行街总建筑面积的比例。室内步行街作为“标准店”的核心部分，“步行街使用率”的大小直接关系到整个商业租金回报率，是购物中心指标中最为核心的部分。

图3 永川万达总平面图

图4 永川万达广场与北面道路的高差关系

由此可见万达“标准店”的原型除了包含了固定的空间组合模式以外，还包含了一系列的标准化指标。如果在规划建设用地理想的情况下，“标准店”可以快速的实施，并且很快的取得效益。但是我国幅员辽阔，各个城市之间差别甚大，并不能保证每一个地块都能和“标准店”保持一致。因此，能否在“非标”情景下落地可以看作是一个“标准化”建筑原型成熟与否的重要标准。

3 标准店在“非标”情境下出现的问题与解决方案

3.1 项目背景与问题的提出

永川万达广场(图3)位于重庆市永川区，总用地面积为27.62万平米，总建筑面积约为57.8万平米。其中大商业位于地块的西北角，占地面积约为4.15万。作为标准的“轻资产”店，其建筑面积被严格的控制在13万平米，即前面提到的“9+4”模式，各项经济指标也被“标准店”模式所严格控制。由于地块东西有近6M的高差，而“标准店”原型在设计之初并没有考虑到地形高差等元素，完全按照平地来进行规划设计，导致了永川项目无法按照“标准店”模式去实施。但是作为万达第一个“轻资产”商业项目，其又必须遵照“标准店”的业态组合、空间布局以及经济技术指标去实施，否则便是背离了“轻资产”的商业核心，这便是“标准店”在具体实施中不可避免的问题。

3.2 标准化的冲突与融合

建筑标准化作为一种现象是建筑文化与技术发展的一种进步，同时也对地域文化构成了一种微妙的破坏。冲突由此产生，然而地域文化与普世文化并不是绝对的冲突体。在某种情况下可以认为并不存在绝对的普世文化，只是地方文化在某一方面的折射。万达的“标准店”亦然如此，“标准店”并不是随随便便的放在某一个地方都可以实现，而是需要通过与特定的场地条件融合，才能真正的实现落地。从另一个角度来说，万达广场的“标准店”能否在未来取得成功取决于其能否有能力在标准框架下生成有活力的地方形式，同时在模式和空间上吸收当地文化的影响。

3.3 几种不同设计模式的分析与总结

永川万达广场是在“标准店”模式与场地条件融合的一种大胆的创新。正如前面所说，万达广场的“标准店”为3层街模式，为了解决道路高差问题，永川万达局部必然出现“吊层”，即地面一层一部分被完全掩埋，另一部分则敞露在外(图4)。也就会相对于“标准店”多出来半层街，如何处理多出来的半层是解决“标准店”与“非标”情景问题的关键所在。为了寻求一个合理的解决方案，设计团队在有限的时间内做出了多种业态组合与空间布局方案，并相互进行比较和推敲。以下便是设计过程比较推敲比较完善的几个方案，现就其设计思路以及优势和劣势进行简要的说明和分析。

图5 三种不同的业态组合关系与标准店对比

方案一的设计思路是地上三层街(1B、2F、3F)按照“标准店”的模式来做，1A层则是由半层商业街及半层地下车库共同组成，形成了地面3.5层。其中半层商业街由普通的商业街和一个儿童业态构成，而1B层原来儿童业态的面积则由集合店和步行街所分摊。这样做的最大优势便是既满足了“标准店”基本模式，既将标准化的1F层分解为1A层和1B层，两层各分自拥有一个主力店。2F以上的业态组合和空间布局也满足轻资产的标准模式。此外，位于1A层的地下车库可以借助本层商业的层高解决所有货运动线，从而不必要的单独在5.2M层高的地下车库来满足货运的需求，从成本的角度来说，这也是更加符合清理的。

然而这样做的缺点也是显而易见，首先1A层作为能够直通地面广场的首层之一，其商业面积过小，并不能最大的发挥出首层商业的优势。其次，从消防的角度来说位于4F的电影院相对于1A层来说相对疏散高度就是5层，这对于影院来说是及其不利的。因此在考虑影厅疏散时，就必须将所有的影厅的疏散楼梯引至1B层进行疏散。

针对以上出现的问题，于是就产生出了方案二。地面做两层，1F层整层做商业，一共三层步行街完全按照标准店模式来做。其中露在地面以上一共为2.5层。1F层整层作为商业步行街，包含有两左面广场出入口和中庭部位连接口的两个主要出入口与地面连接。而右面区域的步行街这完全掩埋与地下，唯一与地面联系的部位就是端头处可以通往2F层的自动扶梯。而主力店部分则是由标准的儿童业态、次主力店和集合店组合而成。考虑到消防疏散的问题，儿童业态并没有按照常规被置于步行街的端头，而是尽量的靠在能够直通室外的区域，将集合店置于端头是由于其占据面积较大可以分别在掩埋和非掩埋部分开口，通过与步行街的双向交互以此来解决尽端商业的人流问题。这种做法保证了1A层和1B层两个首层都是整层的商业，首层的商业价值被最大化的利用，原来的3F也变成了2F，租金必然也会有所提升。完整的三层街，不管是从图面和账面来说都是一个不错的选择，其从形式上来说也更加的接近“标准店”模式。然而，这个方案被放弃的主要原因在于消防、土石方和尽端式步行街三个方面。首先从消防来说，大量的商业(超过50%的周长)被掩埋与地下，1F层极有可能被认定为地下商业建筑，同时由于商业面积超过2万平米即必须做下沉广场或者是13MX13M的疏散隔离区。一旦如此，对于整个商业街的所造成的破坏无疑是巨大的，这样的风险对于万达来说必须避免。再者，就必须在1F层以下再挖两层地下室方能满足4W平米的地下车库要求。本来1F层就有一半是挖方而层，共2.5F的土石方对于成本来说也是无可接受的。除此之外位于掩埋部分的大量的是尽端式室内街在以后的招商与经营管理上劣势也比较突出，其品质远不如地面部分，在以后的招商过程中也存在着不可避免的风险和众多的不确定因素。对于万达这样一个追求高品质和稳定快速发展的企业来说，这三者都是不可接受的。

方案三的做法是在方案的二的基础上演变而来。考虑到尽端铺不好做，那么就选用一个大型的主力店来填满掩埋的尽端部分。而具有如此大面积且消费目的明确，同时还不受尽端因素影响的主力店就只有超市。将面积将近一万平米的超市搬至1F层无疑是这个设计方向最为合理的一个选择。一来超市面积巨大，占据了1F层近1/3的面积，如果将超市与步行街完全的隔离开，便可形成两个均小于2W的平米的区域，从而避免在商业街中做防火隔离区，而仅需在步行街和超市的连接口做一个即可。此外，超市的消费群体目的明确，就算是位于掩埋商业的尽端也很少受到流线的影响，从而解决尽端铺的问题。

方案三再进一步发展便衍生出了方案四，相较于前面一个方案，方案四步行街的店铺明显增加对步行街使用率的达标也是有力的保证。将超市置于1F层地下以后，地面以上的主力店布局也发生了相应的变化。2F主力店部分全部由集合店占据，3F则布置有大玩家、电器以及主题餐厅三个业态，这样的业态空间组合满足山地条件下的商业综合体设计需求，但是与万达商业的“标准店”相去甚远，并没有达到轻资产标准化的意义。同时2.5F的挖方问题并没有得到改善，因此在最后的决策上还是选择了方案一作为深入设计方案。在成本与效率兼顾的情况下，方案一无疑是最契合“轻资产”和“标准店”的运作模式的。

4 总结与展望

正如前面所说，“标准店”不仅仅是建筑空间形态的标准，同时也是各种经济技术指标的标准化。作为购物中心，相对于空间形态，经济技术指标显得更为重要。此外，“标准店”作为轻资产项目运营的一种手段，其目的便是在于实现“轻资产”。在实际项目的操作中，遇到“非标”的场地条件，牢牢的把握住“轻资产”和经济技术指标这两个重要的核心，而在建筑形态与空间组合上因地制宜也未尝不可。

实现建筑的标准化是一个漫长、曲折并且极其复杂的过程，在这期间我们会遭遇到很多的烦恼、困惑甚至不停的反复。但是我们必须认识到，没有什么成果是一触而就的。现在的“标准店”正处于实验性的萌芽阶段，其还有很多不成熟的地方，其需要我们在不同的地理环境下的不同工程实践中给地反馈、优化以致其能够不断地发展。正如前面提到的一样，建筑的标准化不是把一个产品一样的建筑硬生生的放在任何一个地方。建筑，做为城市文化的载体，其应该是标准原型在不同的地域文化下的折射。标准化建筑，如同真理一样，没有绝对，只有相对。是随着时间空间的演变而不停的发生着变化的。标准，便是如此。

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The standardization of non-standard situation shopping mall design research——Take Yangchuan Wanda Plaza As Example

ZHANGLetian

(China shouthwest architectural design and research institute corp.ltd,Chongqing 400000)

The emerge and developing of standard shopping mall is an important milestone of commercial real estate. The standardization is aim at making the construction of Shopping mall faster , and seem it as an important insurance . For while, China as a great country, there a much difference among different areas . So during the operation of standardization it will meet many regional question. Whether in non-standard scene can the standardized building be carried out is an important standard to evaluate prototype is mature or not. This article take yongchuan wanda, plaza as example to analysis and summary the design and thinking process during the project which is in the non-standard scene and have to carry out the standardized store.

Building standardization;Wanda Plaza; Commercial real estate

张乐天(1986.12- ),男,建筑师。

2015-03-25

TU2

A

1004-6135(2015)05-0013-05