澳洲买房记

据统计，墨尔本1976年中等房价是2.9625万澳元，而到了2010年，中等房价增至60.15万澳元，增长率是1930%。而工资只从每周平均186澳币增至1274澳币，增幅为585%。墨尔本10年间人口增加了60万，增幅为19%。

房价增长率几乎等于工资涨幅的4倍，显而易见，对于普通大众而言，买房是发财致富的最佳途径。非常幸运的是，我们这一批10年、20年前移民澳洲的人赶上了房产“涨潮”的这一波，大凡来澳洲超过10年以上的华人，几乎没有不涉及买房这个话题的。

2002年，我到达墨尔本的第二年，就开始着手买房，那时我属于首置业者。凡是澳洲公民和永久居民第一次买房，根据新旧和位置，政府补贴7000元到20万元，豁免部分购房印花税及贷款印花税。即使这样，那时我的能力只能买得起20万～30万元的房子。那时主要的好区，比如富人区，比如海边，比如火车站边，基本上都是50万～60万元左右。于是我转到一个新开发区，这里离市中心只有20公里，整个小区规划漂亮的程度是国内许多小区无法比拟的，所有的电线事先埋入地下，所有的主要公路、商店、学校都已经具备。有大大小小3个湖泊，有水桥、黑天鹅、野鸭、专门跑步道等，整个小区那时大约居住了5000人。所有房屋都是新的。我一见钟情，但因为是新区，还有大片的空地，因此未来升值潜力小，投资老手们都劝我还是买老城区，可是看了几处，能买得起的都比较破旧，最后还是决定住在新区。2006年我们这个小区荣获全澳最佳居住区。到2011年，这里已经有将近2万人口。10年前，400平方米的地8万～10万元，如今270平方米的地就已经30多万元了。

2006年我又买了一个投资房，就在我来澳洲读MBA的大学校园旁边。因为我对此地理位置非常熟悉，知道这里出租给国际学生非常容易，而且此房正对购物中心，门口就是电车站，房间布局非常合理，里外有5个房间。可惜好房子，想要的人也多，当时有30多人看房，最后确定要的人是7个，于是大家竞价，从底价27万升到33万时，剩下了我们3家，升到34万，剩下两家又争，最后我们以35万8000元的价格最终拿下，加上印花税、地税、律师费七七八八总共38万元左右。

有人听到我一下子比底价多出了近10万，认为我不该如此匆忙。可这就是我的性格，大方向认定，细节忽略，况且我根本就没有时间看房。从决定买房到最后拿下，前后只用了一个多星期的时间，而大多数人一般要用半年时间选房。这里每个周末都有展示房，都有拍卖或私人出售，就像购物一样，从价钱、地段、房子质量、布局、未来升值潜力、学校种种，想要认真起来，可不是件容易的事。但后来看，我的决定还是非常正确的。2006年是墨尔本房价的一个低潮期，从2007年就一直开始回升，如今4年我这栋房已经估价为55万元以上了，短短4年升值了20多万元，而我自住房则是用了10年才升值了20万元，可因为是自住，我并不后悔，我更在意环境的优美。

中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，由此带来了中国和澳洲房地产市场的巨大差别。这种差别体现在澳洲房产交易的方方面面，渗透着购买澳洲房产的整个过程。了解这些区别，是进行澳洲房产投资的基础。

澳洲房子产权拥有是永久产权。买房签合同时付10%，一般3个月交割期，这其间才开始办贷款手续，手续简单，收房后才开始还贷款。而且一定期限内可只还剩息不还本金，还贷压力较小。如果你买楼花，不但省印花税，还不用把10%抵押金交给开发商，而是可以存在银行，照常拿利息，然后由银行出一个担保证明。许多时候，当你一两年之后交割时，什么钱没花，而房价已经涨了10%～20%了，你愿意马上出售也可以。另外你房子如果增值了，随时按当时市场价增加贷款，在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现，具备再次投资的条件。

为了鼓励投资房产，澳洲在税务方面有很多优惠。

如果出租，租金不足以支付利息的那部分和折旧，可以抵到你的收入所得税中。假如你利息是每年3万元，而租金每年只有2万元，同时用于修缮房子等费用0.2万元，那么亏损1.2万元就可以放进你收入中，如果你收入7万元，减去这1.2万元，你只需交5.8万元的个人所得税。因为许多打工者都是工资中包含税的，也就是提前交了税，那么到财政年度你就可以拿到退的税金了。同时澳洲税务是分档次的，一旦跨过6万元的档次，就是按50%来交税了，所以退回来的可能还不少呢。

如果出售，政策也有优惠。即凡投资房地产满1年者，此后在缴纳房产增值税时，只需按照增值部分的一半来缴纳累进税。简单说就是：基本上如果一套房产你买进时是35万元，数年后卖出是70万元，扣除房屋买卖交易成本5万元左右，也就是纯利润达30万元。但是你不必按照30万元来缴纳增值税，而只需为其中的15万元缴纳即可，税金额差不多为6万元。

另外，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要高达70%的税金。而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。另外，尤其是当前，在其他很多地区都在运用税收抑制房地产业发展的背景下，就更突显出澳洲的优势了。

其实对于我们新移民而言，真正能够让我们进入到澳洲的房地产市场的决定因素并不是上面的几个原因。最根本最重要的因素是澳洲房地产市场在法律制约下的“高度透明”，无论是房价、利润、质量、买卖程序等等都是如此。银行利益真正独立，独立承担市场风险，那么在提供澳洲房产开发商开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时就能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资。

澳洲房产施工单位完全脱离澳洲房产开发商，强制实行透明公开的施工招标政策，使其利益存在实质对立的一面，促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本，项目建筑成本透明化，土地交易价格市场化。政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开，开发商严格按照通过审批的方案施工，最终审批文件纳入业主购房合同，接受公共监督。澳洲房产施工过程受《建筑法》制约，定期有建筑委员会检查并通告相关信息。

悉尼的一家澳洲房地产开发商，一年大约开发了200套澳洲房产，但这样的开发规模已经是澳大利亚的巨型房产开发商。尽管澳洲土地广阔，新移民使得需求旺盛，房价每7年翻一番，一般中型房产开发商每年只开发70～80套房，不允许投机圈地。澳洲大型房产开发商数量非常少，政府对准入企业的资金实力和公众信用状况有严格要求，在业主收房之前，开发商是无法真正拿到购房款的，使得一般企业难以进入这个行业，而进入行业的企业一般也没有资金实力大量开发。另外开发商只有项目的50%能够外销。

每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估，能够评估的因素全部公开量化，类似国内物价局和消协的政府单位参与房产定价，开发商的利润在一定的范围内，政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，公众可以完全获取。整个房价和利润基本是完全透明的。澳洲房产开发商随便要价根本是不可能的。

在购房过程中，双方都需要律师，这一规定是强制性的。澳洲的购房合同目前厚达200～500页，涉及多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的。其内容不限于单个业主套内，而是针对整个社区来签约，只是将业主自己的房子特别标示出来，这与国内有显著区别。整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分，每个楼层，每个房型的实际情况都必须提供。小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法，所在土地的历史变迁，历史上所有的地契、房契和权属转移过程，开发商是否负债等资料一应俱全，都有政府证明其完全合法的正式文件。而这些都是律师的责任，业主不必操心。

在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益，澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭。由于信息透明共享，澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗，澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。

因为有了这些法律的基础，不但使很多新移民受益于房产“涨潮期”，连很多海外没有来过澳洲的投资客，或那些小留学生的父母都跟着受益匪浅。

（摘自黑龙江教育出版社《热爱澳大利亚的99个细节》 "作者：王雨萌）