泡沫经济理论与中国房地产市场的调控

文|金辉

泡沫经济理论与中国房地产市场的调控

文|金辉

房地产泡沫经济学理论分析

经过分析，我们可以发现，金融泡沫的极大危险性在西方主流经济学中已经得到广泛的承认：首先，西方的主流经济学在一般均衡理论框架下开始深入的研究和反思了泡沫经济；其次，在信息不对称理论当中认为投资者会由于过度的炒作而对房地产投资收益产生高估或者低估的错觉。第三，委托代理理论将“道德风险”的概念提了出来，经营者在房地产企业中可以利用回扣的方式获得个人非法收入，而地方政府则可以利用卖地的方式追求政绩，银行则存在着过度放缓的行为，消费者在对消费信贷需求进行大量使用的同时也不具备真正的还款计划。总之，相关的四个方面都并不具备硬约束的条件。最后，目前在具有很高垄断程度的房地产产业非常适用垄断竞争理论和寡头垄断理论，因此将价格竞争公开仍然不具备充分的条件，很多企业都是采用共同定价的方式，也就是如同股市坐庄一样对舆论和价格进行操纵，制造虚假成交量，制造涨价预期，这样就必然导致泡沫的存在，而且泡沫也会处于不断地膨胀之中。

政府综合治理房地产泡沫的措施

将结构失衡和供给不足的问题解决掉。要将投资商厦写字楼、高档娱乐设施以及高档公寓的贷款利率调高，将个人非自住住房的贷款利率调高，这样才能够向中低收入者予以更多的政策支持；采用开征不动产累进税的方式对高档不动产进行控制。要对已有房地产详细信息进行统计，并且不断地提升经济适用房的数量。只有这样才能够确保居民买得起房或者买得起房，总之，政府要将优惠提供给真正需要住房的居民。要对房地产金融进行大力的发展，做好控制按揭贷款风险的工作，从而能够对投资性购房起到有效的控制作用，特别是能有效地抑制按揭贷款；要对抵押二级市场、抵押保险、抵押制度以及信用制度进行不断的完善，对消费信贷进行严格的控制，并且将首付比例适当的提高。在这里必须要注意慎重的进行加息，主要是因为我国已经具有较高的按揭贷款利率，再加上我国具有更高的开发性贷款，因此本已紧缺的房地产供应链可能会由于加息而出现脱节的情况。开征财产税，必须要按照评估价对闲置的房产进行征税，这样就能够使囤积房地产的成本得以加大。做好土地源头的控制工作。必须要保证土地使用结构的合理性，对有形土地市场进行大力的开发，从而确保国有土地实现公平、公开以及公正的使用权交易；将土地管理系统建立起来，各个城市政府必须要公开现有土地和有待出让土地的评估价格、规划、使用结构，这样才能够有效的避免出现圈地炒地牟取暴利的情况，并且要严格的制裁违规操作的行为。可以采用成立住宅合作社的方式，由政府将廉价的土地提供出来，然后由具有真正购房需求的居民自行组织起来，全过程的参与监督和控制住宅的质量、财务、施工、采购和设计，也就是像现在的装修一样，将中间各项环节的非法回扣彻底打掉，从而对住房成本进行很好的控制。要对房地产的操纵价格和舆论、制造虚假成交量和囤积居奇行为进行坚决的打击，积极的推行要素市场化的改革，避免少数人通过人民赋予的权利对稀缺资源进行控制。

对升息和升值的方法进行合理的利用。立足于宏观调控的层面，我们可以发现，对房地产泡沫起到有效遏制作用的两个车轮就是升值与升息。从理论上来讲，如果某个国家或者地区的货币出现持续小幅度的升值或者面临的升值的压力，在升值之前将外币全部兑换成本币，那么投资者就会在本币升值的情况下获得与升值幅度相应的收益，这样就会直接导致投资者对该国资产进行积极的追逐，而房地产和股票则是最具有吸引力的。投资者除了能够获得升值收益之外，而且还可以获得房地产以及股票本身增值收益。当股市和房市中进入了巨额的资金，就会迫使房价和股价上涨，从而将更多的资金吸引过来，这样就会出现经济泡沫。与历史上的日本比起来，我国的人民币升值则会对房地产泡沫起到有效的遏制作用。如果人民币具有足够大的升值幅度，这样就会将升值预期打消，并且撤离大量的投机资本，从而能够有效的遏制房地产泡沫。而一种方法就是提升人民币的利率，提升利率会迫使购房者对房地产价格走势进行重新审视，因此会对需求方产生更大的影响。处于上升周期的利率会使消费者产生更加合理的消费行为，并且使投资者产生更加理智的投资行为，保证房地产价格的合理性，逐渐地消解房地产泡沫现象。

总之，中央政府必须要采取更加严厉的手段控制房地产泡沫，并且要让房价出现明显的回落，从而对房产结构进行有效的改善。有效地控制住房地产泡沫不仅具有经济意义，同时也在考验中央政府的能力。只要中央政府具有坚定的决心，对房地产垄断进行严厉打击，并且挤掉投机成本，才能够确保房地产企业实现长期稳定可持续的发展。

辽宁省鞍山市房地产交易中心）

尽管我国现在房地产泡沫的控制力度正在不断的加大，然而房地产市场泡沫的现象仍然比较严重。控制房地产泡沫的过程实际上就是中央和地方利益的博弈，因此必须要对中央政府的权威予以维护，积极地采取综合性的手段，从而将房地产泡沫坚决的挤出。本文分析并介绍了房地产泡沫经济学理论，认为我国已经出现了房地产泡沫，而且具有非常快的发展速度，必须要采取措施对其进行综合治理。

市场经济具有天然不均衡的特点，再加上金融房地产市场本身的垄断性就非常高，因此如果单纯的采用经济手段无法对泡沫经济起到有效的控制作用，必须要对其进行综合治理。控制房地产经济泡沫的性质并非是违背市场机制和经济规律，而是要将垄断克服，并且要将金融危机的内生性和市场经济的不均衡性克服掉。