浅谈如何编制老旧小区改造概算

邵小聪

摘 要：通过参与北京市政府开展的对老旧小区的改造工程，造价工程师根据实际工作经验总结了老旧小区改造工程的特点，以实例的方式归纳了概算编制的心得。

关键词：小区改造；造价工程师；管理机制；节能改造

中图分类号：TU984.12 文献标识码：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.05.057

1 项目背景

从2012年至今，北京市政府决定在“十二五”时期对全市老旧小区开展综合整治，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，坚持“政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，市级统筹、属地负责、突出重点、分步实施”的原则，着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全和日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。

1.1 整治范围

1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全或没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼）为此次综合整治的范围。1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区，由各区县政府另行制订综合整治方案，并加快组织实施。

1.2 整治内容

老旧小区综合整治分为节能改造和环境整治两大方面。节能改造又分为抗震节能综合改造、节能改造和简易楼违规平房拆除等；环境整治为进行水、电、气、热和通信等线路、管网和设备的改造，无障碍设施的改造，绿化、景观、道路和照明设施的改造、增补，信报箱、雨水收集系统的应用，补建机动车和非机动车停车位，建设休闲娱乐设施，补建安防系统。

2 项目重难点

既有房屋改造在建筑业工程中一直是实施难度较大的工程，具体表现在以下2方面：①每一个小区都有着不同的需求，改造项目的种类非常繁杂。设计人员在踏勘时，来自物业公司和业主委员会两方面的改造需求会存在矛盾和争议，要想同时满足管理者和使用者双方的利益，需要大量的材料梳理、沟通和解释工作。②需改造的小区建成年代已久，期间可能存在多次改造的问题，且从档案馆调阅的竣工图往往会与实际有所差别。

在项目开展前期，设计人员会耗费较多的时间和精力对既有情况进行核查，而留给处于项目收尾阶段编制造价专业的时间较短。如何在项目多、任务重和时间紧的情况下，尽可能地利用现有的资料完善设计、掌握各专业的需求和搜集内、外部的造价信息，并利用合理的方法和先进的手段，编制比较完善的设计概算，对每一位造价工程师而言，都是一项不小的考验。

3 项目心得

从项目开始时的一头雾水至现在的熟练套用，编制用的模板都是与各个参与编制的同行设计院的造价人员不断沟通和不断交流得来的。由每个设计院统一存在同类改造需求的项目，并区分不同的项目；由建设单位询价，并将材料单价列明，定额统一，从而使造价工作顺利开展。比如在节能改造类项目中，外墙面保温、外墙刷涂料、屋面改造和阳台加护栏的方案和材料应尽可能统一；在环境改造中，因每个小区有着不同的环境情况，导致设计不尽相同，施工工艺也有所差异，难以统一，因此，设计和编制造价人员应充分踏勘现场，与物业、居委会等相关人员沟通，确认每个小区的建设任务尽可能地不丢项、落项。

编制详细的老旧小区工程概算时，一般要采用定额编制法，有修缮定额的采用修缮定额，没有的用概算定额补充，也可采用预算定额。

3.1 建筑工程

建筑工程方面的心得可分为以下5方面：①与设计人员深入交流。初步设计资料仅能反映老旧小区的基本情况，不能反映详细的小区情况。因此，要深入了解设计意图，深化过程由编制人员完成。比如在阳台加固中，根据资料和现场踏勘了解的数据，每个设计院设计改造加固的方案并不统一，有的采用全部加固，有的没有采用。根据现场踏勘情况，很多在1983—1990年间建造的房屋的原图纸标明阳台采用预制板，经现场核实确实应加固，因此，可按照20%的阳台加固，并编制设计加固详图。造价人员应与设计人员沟通如何套用定额材料。在屋面改造方面，很多老旧小区做过平改坡，造价人员无法了解屋面的实际情况，是否缺少屋面风帽和是否需要铲除面层等都需要与设计人员沟通。②完善图纸。通常情况下，在初步设计阶段道路部分一般不做较详细的设计，仅能确定面层的材质。因此，当设计人员不确定路面以下是否要铺设垫层、找平时，就需要造价人员凭以往的经验确定。③自行补充设计中的缺项。应对工程有充分的了解，并尽可能地掌握各个专业的知识。老旧小区因年代久远，很多档案馆、物业都没有图纸存档，而设计人员也无法了解到相关信息时，造价人员应自行补充定额子项。在初步设计阶段，设计深度达不到造价专业的要求时，需要依靠工作经验补充缺项，框定工程数量。④定额编制采用的概算一定要按照建设单位要求的当地、当期的信息价。人工单价中，主要材料的价格都是有规定的，应统一按标准调价，不能统一按当时的信息价调整。⑤根据节能环保规定，设计人员选用新材料、新设备时，都要详细调查当地价格。比如，在建筑外墙方面，要调查保温材料、砖水泥、装修涂料和油漆等的价格。

3.2 安装工程

除建筑改造外，安装工程还包含热计量改造，给水、污水、雨水改造、雨虹收集、部分小区增容和灯具改造等项目。在初步设计概算中，安装工程有时只能列出材质、数量和主要设备，且以设计说明的形式阐述，或给出简单的示意图，而概算时，要尽可能地用现有材料做出符合设计的概算。比如在室外采暖工程改造中，设计人员可能只给出简要的资料，这可能会造成概算缺项，导致阀门数量、刷漆保温、管道支架、埋深和挖土填运等项目缺失，而这些都是在施工过程中比较重要的内容，很可能被少套或者遗漏；在蓄水池的改造中，很多项目需要套，包括混凝土垫层、混凝土地板、钢筋、原沙、透气防渗砂、无砂大孔混凝土、土工布、透水井砖砌块、滤水井砖砌快、混凝土盖板、硅砂井座井盖、土工膜、踏步、土方、回填和弃土等。如果设计人员只给了平面尺寸和数量，则很容易造成漏项。因此，需要与设计人员充分沟通，保证资料的完善，不能硬套指标，要多分析、多研究，尽可能地做出比较完善的文件。

4 结束语

综上所述，只有掌握了老旧小区改造工程的特点和项目概算编制的细节，才能准确编制合理的概算。而一份合格的老旧小区综合整治概算，是国家制订和控制建设投资、建委编制建设计划、政府拨款和签订总承包合同、考核设计方案的经济性和合理性、考核和评价工程建设项目成本和投资效果的依据。

〔编辑：张思楠〕

Abstract： By participating in the Beijing municipal government to carry out the renovation project of the old district， cost engineers based on practical experience summarizes the characteristics of the old district renovation project， by way of example the preparation of budget estimates summarized experience.

Key words： residential renovation； cost engineers； management mechanism； energy-saving