房地产市场靠什么？

《中国经济信息》综合报道

2015年1月-2月房地产开发投资同比增10.4%，2014年增速为10.5%;1月-2月房屋新开工面积同比下降17.7%;商品房销售面积同比下降16.3%，销售额下降15.8%。多年来，房地产一直是中国经济的支柱产业，且为经济增长的主要推动力。伴随着房地产投资的不断下滑，中国经济下行压力不断加大。

鉴于此，3月30日，多部委齐出重拳调整房地产相关政策，将前期市场对于二套房首付比例下调和二手房营业税豁免门槛降低的政策预期一步兑现，调整力度超出市场的预期。

政策转向自住

清华大学经济管理学院院长钱颖一表示，房地产领域不会再出台大规模的政策，中国经济不能再继续依赖房地产。 今年“两会”政府工作报告中提出，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。住建部新闻发言人倪虹则称，支持居民自住和改善性需求将是2015年住房政策的重要导向。

房地产研究者沈晓杰也发现，也许是中国整个大环境突出“市场决定论”，在今年的政府工作报告中，有关房地产的论述，罕见地从社会保障和改善民生段落中消失，出现在了“协调推动经济稳定增长和结构优化”中，作为城镇化章节的一部分来论述。

往年的政府工作报告中，住房一直是政府在保障和民生上的重头戏。而今年“持续推进民生改善”一章中，只留下创业就业、社会保障、增加居民收入、教育公平和基本医疗卫生制度等。

瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为，政府工作报告主要把重点放在了支持自住型和改善型住房需求的方面，保持房地产健康稳定的发展，用词比往年更加积极。尽管房地产出现供大于求的结构性问题，但并不意味着不能支持自有和改善性住房的基本需求，可以对此有适度的放宽。

住房消费潜力大

今年的政府工作报告在房地产上的着力点，放在了房地产市场和住宅产业潜力上。报告中房地产段落的上一段，讲的就是“推进新型城镇化取得新突破”。这里不仅突出把城镇化作为“最大的内需所在”，而且非常明确地提出“以解决三个1亿人问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用”。这里所说的“三个1亿人”，就是李克强总理在去年政府工作报告中所提出的“促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。在这里，李克强总理实际上把这“三个1亿人”作为中国房地产市场和住宅产业最大的潜力和富矿，并以此回应国内外舆论对中国房地产市场降温从而会拖累中国经济的担忧。

不过，专栏作家沈晓杰认为，中国城镇住房消费潜力只是“看上去很美”。

早在2004年底，中国就正式发布了全面小康社会的住房标准。当时的建设部政策研究中心首次系统阐述了“全面小康”下中国人的居住指标。这就是：城镇居民“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米，平均每套住宅标准在120平方米左右，达到户均一套、人均一间的总体目标。农村住房的全面小康标准为：“2010年农村人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。”这也是我国公认的全面小康社会的住房标准。

2006年国务院办公厅印发的国家《人口发展“十一五”和2020年规划》指出，到2020年中国人口发展的目标及总量控制在14.5亿人左右。如果按照中国城镇化率到2020年提高到61.9%的目标，届时中国城镇总人口就是8.98亿人。这8.98亿人要实现人均住房35平方米的全面小康住房标准，城镇居民住房在2020年就必须达到314.3亿平方米。而现在全国城镇所有的存量住房与此相差甚远。

根据国家统计局的统计年鉴和年度统计公报，到2014年底，中国城镇所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起来也只有157.05亿平方米，仅是“全面小康”所要求的314.3亿平方米的约一半，缺口高达157.25亿平方米。

要填补这个鸿沟，今后6年中国城镇每年需要竣工26.2亿平方米的新建住房。这比从2012年以来的3年中城镇所有竣工的住房总和（23.87亿平方米）还要多，这也将使得住房消费可取得令人振奋的消费倍增。

让普通居民买得起房

但关键的问题，就在于政府已经把住房政策减到了仅剩保障房一块。保障房之外，就是“市场问题交由市场自己来解决”。中国人住房问题上的主要矛盾，在于城镇约七成常住人口买不起房。

一边是大量空置楼房，一边是大量买不起房的老百姓，已经为政策缺失、市场调节并非万能提供了明证。根据国家统计局的数据，到2014年末，全国待售的商品房面积已经高达6.2亿多平方米，比2010年中的1.9亿平方米暴增2.24倍，商品房的库存滞销创下了记录。因此，中国房地产市场最大的问题，不在住房消费潜力究竟有多大，而在于如何激活这些潜力。

怎样才是让国民买得起的房？国际上通常用房价收入比，即住房价格和城市居民家庭年收入之比，作为衡量标准。一个地方的房价收入比如超过6，国际上就认为其为房地产泡沫区，如超过7，就会被认为是“国际房价最难承受地区”。在今天中国的一些高房价城市里，一套住房的平均价格已经相当于普通家庭十几年、甚至是二三十年的家庭收入，房价收入比高达20以上。

重庆曾经做过一次有益的尝试。重庆市政府提出让每个家庭每月的平均收入能买得起1平方米住房。重庆的主要经验就在于，政府在最大程度扩大保障房供应的同时，在商品房供应的市场上也绝不袖手旁观，采取“保障房+商品房”双轨制。一方面，重庆市政府从2010年起就制定规划，在10年内建造2000万平方米共计30多万套的公租房，让100万人有房住;另一方面，在商品房市场上，政府根据市场需求及时加大土地供应，保证商品房的楼面地价不超过当期房价的三分之一。endprint