小城镇居住用地容积率控制探索——以《永清县老城片区及渠东片区控制性详细规划》为例

2015-04-16李爽

建材与装饰 2015年31期

关键词：居住用地容积率旧城

李爽

（上海翌德建筑规划设计有限公司　上海　200040）

小城镇居住用地容积率控制探索——以《永清县老城片区及渠东片区控制性详细规划》为例

李爽

（上海翌德建筑规划设计有限公司上海200040）

我国经济欠发达的小城镇由于对人口吸引弱、房地产项目盲目扩建，其供需失衡趋势明显急需规划控制引导。本文以永清县老城片区及渠东片区控制性详细规划为例，通过分析小城镇居住用地容积率现行控制困境入手，提出适用于小城镇居住容积率的控制对策及取值核定方法。

小城镇居住区；容积率

1　引言

近年来我国小城镇由于对人口吸引弱、房地产项目盲目扩建，供需失衡趋势明显，急需规划控制引导。居住用地容积率作为控制住房开发的核心指标，是重要的规划引导控制指标。本研究以河北省永清县为研究对象，探讨小城镇居住用地容积率控制对策，提出合理的取值方法。

2　小城镇居住用地容积率现行控制困境

2.1失去控制难与总体规划对应

目前很多小城镇政府批复项目多为高容积率居住项目，居住容积率面临失控状态，其已批已建项目平均容积率通常远大于总体规划确定的平均容积率。究其失控原因，主要因居住用地容积率控制多以经济利益为导向，忽视人口实际需求所致。

2.2缺少不同区域差异考量

因城区建设年代的不同，新旧城区内在建设特征、开发逻辑存在很大差异，其居住用地容积率控制价值导向也应有所不同。旧城改造更新过程中各方利益的经济平衡是其控制的主要考虑因素。新城平衡过高的已批已建项目容积率、重塑小城镇风貌特色是其控制的主要考虑因素。然而小城镇居住建设开发中缺少不同区域差异考量，经常采取“一刀切”的控制手法。

3　小城镇居住用地容积率控制对策及方法

3.1根据总体规划核算平均容积率

基于失控现状，可通过类比分析借鉴经济社会发展条件相似城市的相关指标，确定城市人均居住建筑指标，结合总体规划的预测人口数量计算居住建筑总量。根据计算得出的居住建筑总量除以规划区内居住用地面积，确定平均容积率，综合核算如下式：

公式1：平均容积率=（规划期内常住人口×人均住宅建筑面积）/规划区内居住用地面积

3.2依据分区差异核定容积率

3.2.1旧城更新区以经济平衡为导向核定

小城镇旧城更新区主要通过市场化方式运作，在改造过程中，应制定合理容积率既要保证公众利益，也要保证开发企业有一定赢利空间，即下式2：开发总产出Vt-开发总成本Ct≥开发总成本Ct×毛利润率Rp。

拆迁安置以就地安置居多，其开发总产出为除去拆迁安置面积的住宅开发建筑面积乘以房屋均售价即下式3。开发总成本主要由土地出让费用、税费及行政事业费、建安成本、园林市政工程配套费用及不可预计成本等组成，即下式4。综合公式2、3、4即得旧区居住区更新容积率测算公式5。

公式3：开发总产出Vt=（总建筑面积-拆迁安置面积）×房屋均售价/m2=（开发容积率FAR×地块面积S0-原有地块容积率FAR0×地块面积S0×拆迁安置比率Rc）×房屋均售价P0=（FARFAR0×Rc）×S0×P0

公式4：开发总成本Ct=土地出让总费用+税费及行政事业费+建安总费用+园林市政工程配套等费用+不可预计成本=（土地出让地价P1×地块面积S0+园林市政工程配套等费用P2×地块面积S0+建安成本P3×开发容积率FAR×地块面积S0+税费及行政事业费P3×开发容积率FAR×地块面积S0）×（1+不可预计成本比率Rd）=[S0×（P1+P2）+FAR×S0×（P3+P4）]×（1+Rd）

公式5：（FAR-FAR0×Rc）×P0-[P1+P2+FAR×（P3+P4）]×（1+Rd）≥[P1+P2+FAR×（P3+P4）]×（1+Rd）×Rp

3.2.2旧城保护区以风貌留存为导向核定

小城镇风貌特色留存作为旧城保护区的居住用地容积率控制原则，尽量维持保护街区原有容积率，对商住混合用地容积率适当提高地块容积率。

3.2.3新城开发区以平衡整体容积率导向核定

小城镇新区开发区由于其多为净地开发建设成本相对旧城更新较低。在对新区开发区进行容积率赋值时，应在总体规划核定的用地量、建设量去除已批已建项目及旧城规划项目的用地及建设量基础上计算。

4　《永清县老城片区及渠东片区控制性详细规划》居住用地容积率控制探索

4.1规划用地概况

本项目所处的永清县隶属河北省廊坊市，位于河北省中部，京、津、保三角地带中心，有较为便利的交通区位条件，规划范围总面积2440.74hm2，规划以中干渠为界分为东西两个片区。

4.2平均容积率测算

本次规划范围开发居住用地总面积约700hm2，依据总规人口容量为23.5万人左右。对比日韩及欧美发达国家的人均住宅建筑面积以及国家2020年小康指标体系后取值将规划期2030年人均住宅建筑面积定为45m2。代入平均容积率测算算式计算得出居住用地平均容积率约为1.5。

公式6：平均容积率=（规划期内常住人口×人均住宅建筑面积）/规划区内居住用地面积

4.3分区容积率核定

4.3.1旧城更新区容积率测算

以更新效益性为原则调整容积率，测算公式7。其中FAR为更新后容积率、FAR0为现状拆迁地块平均容积率、P0为房屋均售价、P1为土地出让地价、P2为园林、市政工程配套、P3为政府行政性事业收费、P4为建安成本、Rd为不可预计成本、Rp为毛利润率。

公式7：（FAR-FAR0×Rc）×P0-[P1+P2+FAR×（P3+P4）]×（1+Rd）≥[P1+P2+FAR×（P3+P4）]×（1+Rd）×Rp

依据以上公式，预期房屋均售价取值依据搜房网2015年3月新建房屋均价6000元为基准，乘以CPI指数，得出预计2017年房屋均价7000元/m2（建筑面积）。土地出让价、园林市政工程配套、政府行政事业型收费、建安成本等数据根据网络公开资料取中位数为测算依据，拆迁安置比按地方通行标准，1：1的比例计算。根据行业经验，不可预计成本一般为前列确定成本总和的10%，毛利润率按20%取值。取现状拆迁地块平均容积率0.85，运算得出符合经济平衡的最低容积率为1.80。

4.3.2旧城保护区容积率测算

旧城保护区多为近代建设低层四合院、少量多层建筑，体现浓厚的河北建筑及街区风貌，测算其范围内居住地块容积率为1.3。因考虑旧城保护区的多样性使用功能，多数地块划定为商住用地，适当提高地块容积率到1.5。

4.3.3新城开发区容积率测算

规划范围内新城开发区未批地块居住用地面积为130hm2，规划范围内已批已建建设及旧城规划项目居住用地共570hm2、居住建设量共计881万m2，测算得出新区开发地块未批地块容积率整体按1.3进行控制。