关于房地产开发项目管理难点的探讨

李家友

（广西嘉和置业集团有限公司　广西　南宁　530000）

关于房地产开发项目管理难点的探讨

李家友

（广西嘉和置业集团有限公司广西南宁530000）

房产开发投入的成本非常多，如果不对开发项目进行有效的管理，将会非常可能带来经济利益的损失。房产开发项目在管理的过程中存在诸多的难点问题，首先在设计建筑工程期间，没有对成本进行有效的控制，其次不对市场进行调研，项目决策不具有科学性，最后开发项目采用分包转包形式，容易导致收尾阶段的质量不合格，针对这些问题，本文提出了相应的管理措施。

房地产；开发项目；难点；管理方法

1　前言

在房地产开发项目进行管理的过程中，需要考虑到各个方面的因素，因此管理者不仅需要具备基本的技术和经营能力，同时还需要具备良好的管理能力和协调能力，这样才能在日常管理中游刃有余，从容淡定的面对管理中出现的新情况和新问题，从而对之进行解决，在实践中不断总结管理方法，促进房地产事业的进一步发展。

2　分析房地产开发项目在管理过程中存在的难点问题

2.1在设计建筑工程期间，没有对成本进行有效的控制

如果在对建筑工程进行设计的时候，没有对成本进行有效的控制，将会在很大程度上增加建设期的成本，但是成本的控制和建筑的设计通常都是由不同人员进行操作的，因为很少有设计师在懂得房屋结构设计的同时，还懂得工程项目的造价与预算。这些人员不在同一个单位，需要独立完成工作，期间并没有交流沟通的可能，在此情况下设计方案需要经过多次的修改才能达到比较满意的效果，不仅造成大量时间的浪费，同时建筑质量通常不能达到预期的效果，除此之外项目投资经常超出预算，这样就会导致停工。

2.2不对市场进行调研，项目决策不合理

某些房地产开发商在项目的前期没有对市场进行调研，这样虽然可以节约成本，但是在项目决策阶段决策人员就不能做出科学合理的决策，由此后期反而会付出绝大的代价。如果不作市场调研，决策人员将不能对消费人群进行准确的定位，由此就不能抓住最佳的房地产开发机会。从目前的情况来看三四线城市的房价已经开始走低，大多数楼房出现了卖不出去的现象。如果地产商不能准确的定位房产项目，就非常有可能使楼房出现空置的现象。

2.3采用分包转包形式，容易导致收尾阶段的质量不合格

一般来说房地产开发项目通常采用分包转包的形式，严格上来说国家是不允许项目分包转包的，经过数次的分包转包后，项目的质量很容易出问题。采用分包的形式将会给开发商项目管理带来诸多的困难，目前房地产开发的大型工程，通常都是由几个分包建设单位共同与开发商进行合作，常见的分包单位不仅有桩基工程以及模板工程等建设单位，同时还有钢筋工程以及混凝土泵送等建设单位，但是这些不同的工程彼此之间都存在一定的联系，这样各方利益就存在较多的牵扯，在进行施工的过程中，如果各个单位不及时的进行协调，将会引发各种各样的矛盾，从而导致工程项目停工，这时地产开发商就需要充当和事老，通常都是自己掏腰包才能平息各单位之间的争执。如果这种利益之争发生在项目将验阶段非常有可能带来严重的后果，因为房地产开发商如果不能按照规定的时间交房，将需要给住户赔偿一定的违约金，这样开发商就会造成严重的损失。

3　针对难点问题提出的管理方法

3.1对开发项目的成本进行严格控制

①在结合市场调研结果的同时，决策人员需要对项目进行精准的评估，从而对开发项目的成本以及利润进行严格的控制，尽量用低的成本创造更多的利润；②在开发项目的施工时期，房地产开发商需要利用各种正当的手段，吸引竞争企业的眼球，同时引入企业进行严格的招标，最大限度的控制成本；③房地产开发商在对项目进行开发的时候，需要建立健全的奖惩机制，做到奖惩分明，同时还要对现场签证进行有效的管理，这样可以最大限度的解决资金浪费的问题，从而进一步提升地产企业的价格优势，提高整个企业的综合竞争力。

3.2认真对市场进行调研，为开发项目的决策提供依据

当前我国房地产产业的市场竞争非常激烈，因此房地产开发商：①需要对市场进行调研，这样才能对消费人群进行准确的定位，从而做出正确的房产开发项目方案。通俗来说就是开发商需要明确房产项目面向的消费人群是哪一个阶段的人群，这样才能决定房产项目走高端路线或者低端路线，而在做这些定位的时候必须要结合市场调研的内容；②开发商需要对房产项目的可行性进行分析，在分析的过程中不仅需要分析经济可行性，而且还需要分析技术可行性，前者主要是对房产项目的投资与回报进行分析，在做好这些问题的分析之后，在对技术问题进行分析。如果面对的是大型项目的开发，这时开发商可以举行专家座谈会，从而对项目的可行性问题进行深入的研究。

3.3加大建筑质量的管理力度，建立健全的安全与质量管理机制

人们在购买房子的时候需要投入大量的资金，因此在购买之前通常综合考虑各个方面的因素，特别是房子的质量。针对这个问题，房地产开发商在开发项目时起码也要保证房屋的质量，这是最基本的一个要求。为了严格控制房屋的质量，开发商企业不仅需要对使用材料以及工作人员进行严格的管理，同时还需要对使用机械以及施工过程中进行严格的管理，除此之外还需要保证房屋具备齐全的基础配套设施，给用户提供便利的排水以及暖通功能。做好产品售后的管理工作，时刻关注用户的需求，给用户提供满意的回复，建立一个完善的售后服务部门，以此为用户提供良好的服务。除了重视工程的质量，同时还要重视安全问题，两者是相互促进的一个关系，只有建立了一个健全的安全与质量管理机制，才能进一步提高安全与质量水平。为了能够更好的保证工程质量与安全，开发商企业需要严格控制现场施工，做好各个方面的管理工作，不能为了减少成本的投入，而不注重工程的质量，不注重安全性的问题，开发商企业一定要合理地压缩工期，这样才能既节约成本，又保证质量与安全。

3.4建立健全的监理制度，做好协调与监督工作

①开发商需要建立健全的监理制度，这样才能进一步提高监理水平。在实施的时候需要拓宽监理领域，对工程项目进行全方位的监理，进一步做好监理单位的管理工作，使监理市场变得更加的公平有序。同时还需要定期对监理人员进行培训，以此提高其整体水平；②开发商需要理清监理和建设两个单位之间的关系，建设单位是一个委托者，而监理单位是一个被委托者，建设单位的人员坚决不能随意干涉监理人员的日常工作，而监理单位则需要严格履行自己的职责；③房产开发商要做好建设单位和监理单位的协调工作，对两者进行有力的监督，这样两个不同单位之间才能共同协作完成工作，可以最大限度的避免权责不清晰的现象。

3.5对项目风险进行严格的管理

房地产的投资相对比较大，如果不对项目风险进行严格的管理，将会很有可能给开发商造成巨大的损失，因此在对项目进行开发的时候应当采取一定手段规避风险，从而获取更大的经济效益。在具体实施过程中，开发商企业可以充分利用签订合同方式，在合同中清晰的标注甲乙两方的责任，这样可以在很大程度上减少项目的风险，从而最大限度的减少损失。同时还可以通过保险管理方式来降低项目的风险。在采用保险管理以后，如果开发项目发生任何的意外，保险公司将会支付相应的费用，这样开发商项目的风险就大大的降低了。

4　结束语

房地产开发项目在管理过程中存在较多的难点问题，为了能够创造更大的经济效益，房产开发商应当对市场进行调研，为开发项目的决策提供依据，采取正确的方法有效的规避项目风险，同时对开发项目的成本进行严格控制，加大建筑质量的管理力度，建立健全的安全与质量管理机制。另外还要建立健全的监理制度，做好协调与监督工作，这样才能促进开发商企业的长久发展。

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F293.33

A

1673-0038（2015）30-0254-02

2015-6-29

李家友（1980-），男，工程师，大专，主要从事房地产项目管理工作。