房地产项目前期工作对项目开发的影响研究

2015-04-16林凯

建材与装饰 2015年38期

关键词：标底招标阶段

林凯

（金旺角实业发展集团有限公司　广西南宁　530000）

房地产项目前期工作对项目开发的影响研究

林凯

（金旺角实业发展集团有限公司广西南宁530000）

对于房地产行业来说，项目的前期工程是相当重要的，由于开发单位来取得土地使用权以后，到工程项目正式开始之前，开发单位应该将施工之前的报建工作做到位，这是开发项目最为重要的一项工作，原本有很大一部分的开发单位就是将前期报建工作作为外部协调工作，但是没有从根本上意识到这项工作的重要性。然而，随着我国房地产行业的不断发展，前期工程的重要意义逐渐凸现出来。

房地产；项目前期；开发；影响

前言

通常情况下，房地产项目开发分为以下几个阶段，分别为前期报批阶段、建设施工阶段与销售服务，原本人们都是将建筑施工过程当做是的项目开发的关键，这就导致了房屋工程在建立完成之后没有办法及时的卖出去，甚至有可能已经卖出去了，然而，却无法保证有着较高的价格，房地产项目的经济利润无法提高，这是项目经济效益无法得到保证的关键，这种现象出现的主要原因是由于项目的前期工作没有做到位而导致的，房地产项目开发的前期工作具体指的就是《施工许可证》办理之前的一切工作，其也是房地产项目建设阶段一个不可获取的重要部分。

1　房地产项目开发的立项报批阶段

房地产项目开发的立项报批阶段指的就是当开发商在取得建设用地以后，对所开发的项目展开前期的策划，需要注意的是，一个项目是否能够顺利的开发出来，此阶段的工作发挥着至关重要的作用。

对施工项目进行准确的定位，第一个阶段，要将市场调研工作做到位，结合市场调研的具体资料对具体地点的环境进行分析，了解到市场的盲点、根据其周围的区域特点来展开定位，比如，住宅要求市政的设置是不是趋于完善、生活技能是否齐全等等。

应该根据市场调研的具体资料，对工程项目的房型、面积大小以及建筑形态等等进行确定，从住宅方面来说，就其形态来看，主要包括高层、小高层、多层、低层等等。而从整个房型来看，则主要包括一室一卫、两室一卫、两室两卫、三室两卫等等，结合所处的具体位置来进行建筑形态的确定，在房型方面，需要确定去各种房型的比例分配情况、每一种房型怎样展开面积的配比，这一系列因素的存在都在很大程度上影响着产品以后的兴衰状况、销量状况等等。如何才可以解决好这些因素之间的关联，就应该积极的做好市场调研工作，进行市场情况的研究，不可以凭借着工作经验进行判定，应该讲实际的数据作为重要的参考资料，将市场需求作为其突破口，同时，再进行针对性的市场评估。

结合各个方面的影响因素，来确定出最为科学合理的规划方案，如果上述内容已经被确定下来，就已经积极的组织进行方案设计，需要注意的是，对于项目规划方案的设计应该尽量的超前，但是，不可以过分的超前，简单说来，就是要在了解到当地的客源以及消费人员对此商品的接受程度才可以展开设计，例如，该地块已经经过了慎重考虑，最终决定是住宅用地，则应该结合地块的具体特征以及市场调研的相关资料，对住宅的具体类型进行确定，是建立高层建筑、多层建筑，还是别墅等等，进而再按照产品的具体类型来展开科学合理的规划，确定建筑的风格。此外，还有一点需要注意的是，在与周边楼盘进行对比的时候，必须要有着一定的超前意识，同时也应该确保能够为市场所接受。

项目的规划方案报批，当项目的规划方案已经设计结束之后，就应该及时的向政府主管单位来申请报批，此向工作的重点就要了解到和政府主管单位的谈判，然而，不可否认的是，房地产单位开发项目的最根本性目标就是要保证自身的经济效益与社会效益。方案设计的基本依据之一，就是要进行规划设计条件的确定，其对于容积率、绿化率、退红线等技术指标提出了相应的规范与要求。通常情况下，房地产单位应该从经济效益的方面来考虑，要确保容积率的充分性，最好其要大于实际的规划条件。然而，需要注意的是，对于绿化率、日照间距等指标通常都要比设计条件要求的底线，这就需要政府方面的人员需要与房地产建设方这两者之间进行积极的沟通与谈判，进而使得规划方案可以尽快的通过审批，此环节的工作具有着非常重要的意义，通常情况下，房地产企业都会提前做好相关人员的而培训，然后由他们来全权负责此项工作。

2　房地产项目开发的勘查设计阶段

当规划方案通过报批以后，就应该积极的展开地质勘察与施工图纸的设计工作，目前，很多的房地产开发单位都开始从根本上认识到设计的关键意义，为了能够尽可能的控制项目成本的投入，在项目勘察设计的过程当中应该科学合理的控制。

对项目的设计工作展开限额设计与奖惩方案的设置，应该积极的采取有效的措施来促进设计人员经济观念的不断提高，通常情况下，房地产开发单位都有固定的施工图设计单位，因此，应该最大限度的发挥这些单位的作用，对设计方案进行合理的优化，同时还应该结合各个方面的因素进行经济效益的对比，在确保工程各方面的功能满足要求的基础之下，应该从根本上发挥着设计人员的潜力，当确保限定资金的基础之下来确定出最为科学合理的设计。在此，需要强调一点，进行限额设计并不是盲目的控制工程的投资成本，还是力争在最合理的投资成本之下来为工程项目创造最为理想的经济效益。

对于相对而言较为复杂的工程项目，则需要展开设计监理工作。当前，设计监理的重要作用正逐渐凸显出来，作为房地产开发上，应该积极的利用设计监理的作用，来保证项目的质量，对工程项目的成本进行科学合理的控制。

3　房地产项目开发的招投标阶段

3.1招标文件的编写

不管是公开招标还是邀请招标，招标文件为建筑项目施工指标工作的重点，其不仅对编制标底有着重要的影响，同时其对于投标企业的报价也有着非常重要的影响。所以说，招标文件的具体内容在很大程度上影响着招标工作的效果，其也在很大程度上影响着工程的投资效益，需要注意的是，对于招标文件的编制应该安排公司的专业单位负责进行编制，在招标文件当中，需要包含以下几个方面的内容：招标工程综合说明、招标方式方法、施工材料的工艺方式、材料差价的处理手段、工程款项的支付手段等等。

3.2认真审查图纸，确保编制标底的合理性

标底所体现出来的是建筑工程产品的价格，其是按照目前正在实行的国家定额、费用、材料价格等规定进行计算，将施工能力当做是标底，应该严格的遵循公平竞争原则，进行标底的编制，需要注意的是，对于标底的编制应该有着充足的时间，对于工程量的计算应该确保其准备性，对于定额和材料的价格应该确保其科学合理性。

3.3施工合同的签订

在招标结束之后，施工合同的签订也是十分关键的一个步骤，在此期间，施工方与工程造价已经确定下来，文章作者结合自身多年的工作经验，根据招标文件的具体内容来对中标单位的投标文件进行认真全面的审核，应该从中去检查去其与招标文件存在着区别的地方，同时，和中标单位来进行积极的沟通与协调，适当的将合同价款压低。这对于降低工程的投资造价具有着非常重要的意义。在进行项目报建的时候，房地产企业应该进行项目部的建立，对施工现场展开三通一平的工作，当施工合同被签订下来以后，施工方进入到施工现场就可以展开施工。此外，对于质量、安全监督委托、施工许可证等流程可以交替的展开，这样一来，不仅可以提高项目报建的效率，还可以确保工程项目能够在计划的时间之内完成。另外，在工程项目前期的施工阶段，必须做好与外界的沟通与协调。