打通商品房和安置房转换通道的对策思考

2015-04-16陈海英

建材与装饰 2015年38期

关键词：房源棚户区商品房

陈海英

（莆田市房屋征收办公室　福建莆田　351100）

打通商品房和安置房转换通道的对策思考

陈海英

（莆田市房屋征收办公室福建莆田351100）

随着社会经济的不断发展，城乡一体化建设全面加快，传统的房屋征收安置措施逐渐表现出与建设回迁时限、群众住房需求或地方政府财政能力等方面不相适应的现象，打通商品房和安置房转换通道，实现住房安置模式的转变，有利于加快改变棚户区（危旧房）改造建设，有利于房地产市场平稳健康发展，有利于打破传统二元化的城镇化发展现状。国家和省出台了关于转变住房安置模式的若干指导性实施意见，在实际的实施过程中，引导打通商品房和安置房转换应在依法依规的前提下，从可行和效率方面思考如何有效推进棚改住房安置措施。本文阐述商品房转为安置房的背景及重要意义，分析其转化过程中面临的问题，重点探讨如何推进商品房和安置房转换的对策思路和可行措施，为我国城乡一体化建设及经济社会的发展提供一些参考。

商品房；安置房；转化；对策

在中国城镇化不断发展的背景之下，大量的城市建设用地要靠房屋征收来完成，加快推进对房屋征收居民进行合理安置成为政府工作重点，在传统大量安置房建设和使用的过程中，政府指导和控制安置房的建设和使用，由于地方经济建设水平不一而足，安置房建设在回迁时限、住宅品质、户型结构等方面逐渐不能满足群众的需求，但是房地产市场的刚性需求是长期的，稳定的，它能积极带动相关产业和具体产品的供给[1]。在安置房建设滞后和房地产市场饱和发展的情况下，政府创新地提出，转变住房安置措施模式，打通商品房转为安置房的通道，一方面有利于解决安置房建设和使用中存在的大量问题，一方面有利于房地产市场平稳健康发展，推动社会经济建设发展。

1　商品房转为安置房的背景及意义

1.1商品房转为安置房的背景

近年来，国家大力推进城镇化建设，据统计，“十二五”规划期间我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），2014年底全国棚户区改造户数涉及约470万户，加快城镇建设发展和棚户区改造安置必然成为城镇发展过程中并行的重大举措。随着我国城镇化发展不断深入，越来越大规模的保障性安居工程决定了棚户区改造的安置房源不仅仅限定在政府直接出资主持建设的，也可以通过有效的货币化机制组织棚户区的居民进行有效的回迁[2]。在这样的情况下，政府可以指导应接受保障的家庭到房地产市场上去购买，政府通过资金的补贴来实现基本的保障。更重要的是政府可以在市场情况允许的背景下，可以购买市场上的商品房来进行安置，合理对房地产市场进行调控，从而将商品房有效转化为安置房。

1.2商品房转为安置房的重要意义

在目前的城市商品房供应过剩的情况下，将商品房转为政府需要的安置房用于安置拆迁的居民，使其日常生活能够正常进行。这样的转换方式能使企业、政府以及老百姓等多方面获得更大的效益，实现不同程度的共赢。

在城市棚户区改造的过程中，政府基于市场发展的变化，出台一系列政策，要求在一定的棚户区改造项目中要充分发挥其市场的作用，将安置房的建设同普通的商品房建设进行比较，创造性的提出将商品房转为安置房，推动棚户区改造的发展进程，具有非常重要的意义。

（1）政府将商品房转化为安置房能有效缩短棚户区改造的过渡期。在城镇化建设的过程中，棚户区的改造是其发展的重要内容，从拆迁再到搬入需要两三年的时间进行，而将市场上的商品房转为安置房可以大大缩短棚户区改造的过期，其发展的速度加快。

（2）政府通过相关政策的指导，将商品房转化为安置房可以为棚户区改造中的安置户提供更多选择的机会。在过去的棚户区改造过程中，一般对群众都是采用就地安置的方法进行管理的。而新阶段政府回购商品房，将其有效转化为安置房，这些商品房可以为安置户提供更多的选择机会，促使群众生活水平的提高。

（3）将商品房转化为安置房是在棚户区改造的过程中逐渐发展来的。它能避免在棚户区改造过程中出现复杂的矛盾。政府回购商品房，将其转化为安置房，进行一次性的分配安置，有效安抚群众的情绪，避免在安置的过程中出现补贴上的问题，导致多种矛盾的形成。

（4）将商品房转化为安置房能减少贫困人员的不断出现。政府指导进行安置的商品房同就地安置相比，能使不同的群众分散在贫富差距不大的区域内，可以有效防止出现贫困人员聚集的现象。

在不同的棚户区改造中，我们要积极响应国家的政策号召，在房地产市场饱和的情况下，在棚户区建设努力发展的背景下，将商品房转化为安置房，具有上述重要的意义。

2　商品房在转为安置房的过程中存在的问题

现阶段我国部分城市的棚户区改造已经在政府的指导下将商品房转化为安置房，进行大面积的棚户区改造。在商品房转为安置房的过程中取得了一些成绩，但也存在一些较为突出的问题。

2.1无法落实商品房的房源，安置房存在极大的不确定性

在国家积极推进将商品房转化为安置房的计划后，对建设专门的安置性住房的决定逐渐减少。政府通过购买市场上的商品房，将其作为安置房分配给棚户区改造的用户，积极解决群众的住房问题，也推动了房地产业的发展。

但是由于市场不确定性，政府的宏观调控将商品房转为安置房，但在实际的操作过程中，大部分商品房的房源是及其不稳定的，开发商基于利益的诱惑，在与政府的协商合作中很容易出现开空头支票的现象，这样的利益诱惑是商品房的房源无法有效落实[3]，因此，对棚户区拆迁群众承诺的安置也就无从谈起。

2.2商品房招标存在暗箱操作的现象，其定价不稳定

在商品房转为安置房之前，政府要积极筹备对商品房的招标和定价事宜。按照一定的流程顺序一步一步将商品房转化为安置房。

现阶段，一些地方政府在商品房转为安置房的过程中，不按照流程顺序进行公开招标，定价，在操作上存在一定的灰色交易。尽管国家在眼里打击腐败，但是房地产业的工程招标依然灰色交易，用来作为安置房使用的商品房在政府的需求下，价格会出现不同程度的变化，其定价及其不稳定。

2.3缺乏鼓励机制，得不到群众的支持和理解，影响城镇化建设进程

政府在安置棚户区群众的过程中，对商品房的需求，一方面是为了加快城镇化的建设步伐，另一方面是为了促进房地产业的积极健康发展。然而在商品房市场，大量的房屋建筑最初并不是为棚户区改造而建造的，采取商品房或货币化安置必然直接改变了房屋征收群众的生产生活环境和一系列配套因素，在政府启动调查摸底工作时，受制于根深蒂固的传统观念，加上缺乏激励和优惠机制，群众往往不愿意放弃自己的房屋而采取货币化安置，加剧了征迁矛盾，影响了城镇化建设进程。

3　打通商品房转化成安置房的方法及对策

分析商品房转为安置房过程中存在的问题，寻求解决其问题的方法及对策，能推动城镇化建设，促进房地也的发展。打通商品房转为安置房的实施模式，可以从以下几个思路入手：

3.1按照商品房转为安置房的操作流程执行操作，避免灰色交易

政府对商品房的购买要遵守一定的原则，结合安置的具体需求，对市场上的房屋进行全面的了解和评估。从对房屋的招标、定价、购买方式等方面逐一制定细则展开工作[4]。政府在具体实施时应制定实施细则，细化规定公告、招标、评估、谈判及签订合同等环节，严格做好相关信息公开，接受社会监督，杜绝不正当的手法参与招标、灰色交易等现象。

3.2严格执行评估程序，确保商品房符合住房安置需求

对商品房的评估应采取“背靠背”方式，统购单位根据谈判和评估结果，结合房屋征收安置实际需求，建议按照价格就低、位置就近的原则，委托2家以上专业评估机构分别对拟统购商品房的数量、质量、户型比例及单价进行综合评估，所形成的评估报告应提交专家委员会论证，在签订合同前应严格履行公示和听证程序。

3.3与房地产开发商签订房源保证协议，保证商品房的房源

政府对安置房的调整和控制是促进安置工作顺利进行的重要手段。由于市场利益不断变化，政府在于房地产商合作将商品房转为安置房的过程中，为了保障房源的稳定，政府和开发商之间要签订有效的协议，并在约定的时限内报送当地房屋交易机构备案，防止开发商一房多卖。

3.4积极采取激励措施，推动被征收人选择货币化安置

地方政府应结合自身财力，根据实际情况制定，制定相关激励制度。①被征收人的房屋是由于政府城镇化建设征收导致灭失，笔者认为对安置房按二套房认定有失公平，对选择取货币补偿购买商品房的，建议按首套房予以认定并享受相应政策；②严格界定鼓励措施适用范围，如在规定时限内签约及购买商品房的，在货币补偿的基础上给予一定数量的货币奖励，具体实施建议从住房公摊补偿、物业维修基金减免及特殊困难补助等方面入手实施；③从被征收人的户籍落户、子女就学、劳动就业及社会保障等方面出台相关激励制度，减轻离地进城农村居民负担。

3.5搭建被征收人选购商品房服务平台，满足多层次住房安置需求

鼓励信誉良好的房地产企业、中介机构进入服务平台发布相关房源信息，进行项目对接。按照自愿原则，地方政府组织采取货币化安置的被征收群众向开发商购买商品房，所进入平台的房地产或中介机构与服务平台签订承诺给予一定优惠的“团购价”协议。笔者认为地方政府除了要制定入围规则外，应充分发挥监管职能，严格审查入围机构的条件和相关房源信息的准确性和可靠性，对后续结果进行跟踪督促。