基层社会治理创新中的农房抵押贷款问题——以绍兴为分析样本

摘 要:有序推进农房抵押贷款,是党的十八届三中全会的基本要求,也是推进基层治理法治化的必然要求。其目的既是为了扩大农民的融资渠道,增强其创业创新能力,也旨在通过农房确权加速推进城乡一体化进程。像全国其他许多地方一样,绍兴也在国家法律框架内做了一些有益探索,既盘活了农民的资产,也积累了社会治理的经验。但是,在农村宅基地使用权不能抵押的大框架下,加上其他各种复杂因素的影响,实践中也遇到了一些瓶颈问题,需要继续探索,逐一解决。

文献标志码: A

文章编号: 1008-293X (2015) 04-0091-07

收稿日期: 2015-03-04

作者简介:赵 亮(1992-),男,浙江嵊州人,宁波诺丁汉大学商学院2014级硕士研究生。

近些年来,农村宅基地问题以及与此相关的其他重要问题,一直是基层社会治理实践中亟待破解的难题之一。一方面,大量农户因缺乏金融机构所认可的抵押物而被排斥在正规金融大门之外,无法获得创业或发展所需要的资金;另一方面,农民所拥有的宅基地资本因被法律禁止抵押而沉睡,感受到了相对于城市居民的不公平待遇。 [1]针对这一问题,党的十八届三中全会及2014年中央一号文件明确提出,在保障农村宅基地用益物权的前提下,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。随后,国务院办公厅发出通知,明确此项改革内容,具体由国土资源部、央行牵头。全国层面的农房抵押试点逐步展开。 [2]浙江省包括绍兴市作为先行先试较早开展这方面探索的地区之一,取得了一些实践经验,但试点中也遇到了抵押处置等方面的难题,有待土地制度改革的进一步深入来破解。

一、农房抵押的法律法规及各地的政策性规定

关于农房抵押的法律规定,概括起来一句话:法律禁止农村宅基地抵押,但并未禁止宅基地上的农房抵押。具体的规定有两条,一是《担保法》第37条规定,“宅基地使用权不得抵押”;二是《物权法》第184条的规定,“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押,“但法律规定可以抵押的除外”。农房是盖在集体所有的宅基地之上的,通常认为,农房抵押,虽然是将房子作为抵押物,但其担保的金额包含了房屋和房屋所占宅基地的价值,而宅基地使用权不得抵押,因此,农村房屋不得抵押。该推论的前提是房地同时抵押,而房地同时抵押是我国城市房地产转让中的一项重要原则,具体可见1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条和1995年《城市房地产管理法》第31条的相关规定。 [3]但是,这些规定是否适用农村房屋呢?法律并为明确。那么,农房所有人是否可以转让其房屋?目前没有法律规定,只有一则1999年5月国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,其中规定农民的住宅不得卖给城市居民,但未规定不可以卖给农村居民。也就是说,农房在农民之间的转让是可以的。既然如此,农房所有权人以农房设定抵押权又有何不可呢?《物权法》第182条的规定,“建筑物及其所占范围的土地使用权需一并抵押”。虽然立法机关对该条的解释是本条规定不适用宅基地上的农房抵押,但是,现行法律也并未禁止宅基地上的农房抵押,再现行法律是认可农村房屋在一定范围内转让的,如果一概禁止宅基地上的农房设定抵押,在实践中必然会使人们无所适从。 [4]

可以说,全国各地的实践正是基于对上述法律及相关规定的理解基础上,根据实际情况作出的。各地的政策总体上都规定,农民需取得《集体土地使用权证》和《房屋所有权证》双证之后才可以申请抵押贷款。但是鉴于实际情况的复杂性,有的地方规定,在没有取得农房所有权的情况下,也可以申请抵押贷款。 [5]比如, 2008年汶川地震后,为加快灾后农房重建,四川成都市允许农户以宅基地使用权抵押贷款,由政府组织成立的担保公司进行担保,当地农商行和信用社发放贷款。由农户与村组集体和银行签署三方协议,先将宅基地向银行抵押获得贷款,待新房建好并获确权颁证后,再将新的房产权证一并抵押给银行。 [6]又比如,浙江宁波市江北区推出了集体土地房屋拆迁补偿权益质押贷款(简称“房票通”),规定只要农民凭借签订的“农村集体所有土地住宅拆迁调产安置协议”,就能向信用联社申请质押贷款。 [7]考虑到农房抵押过程中处置不当的话,会引发纠纷,许多地方都设定了限制条款。 [8]比如福建厦门市就规定,“在保证设定抵押的房屋依法偿债后有适当居住场所的条件下,经征得所在村(居)集体经济组织同意后,以农村房屋所有权作为抵押担保向金融机构申请贷款”。 [9]浙江省内的一些地方也有类似要求,比如作为最早试点的地区之一温州市规定: 1、抵押房产为市场价值较高(市价30万元以上)的城区内或城乡结合部农村的集体性质房产,同时要由村委会出具证明文书,同意集体性质的房产在村级范围内转让。2、借款人持房产证及村委会证明等经当地贷款机构审查后,签订抵押借款合同,到抵押房产所在地房地产管理部门办理抵押登记手续,同时签订抵押房产所在地同村村民担保协议。 [10]另外,嘉兴市也要求,抵押人要“同时要取得农村住房坐落土地所有权单位(村民委员会)同意住房抵押的承诺。” [11]而舟山市则明确规定“渔农村住房抵押只办理房产抵押登记,不办理土地使用权抵押登记。” [12]可以说,各地的规定都是在现行法律框架下作出的,非常谨慎,从而为各地的实践提供了有力的制度保证。

二、农房抵押贷款的现状与绍兴的探索历程

绍兴地处东南沿海经济发达地区,农民创业热情高,对资金的需求强烈。虽说集体宅基地上的房屋是农民最重要的财产,但由于法律政策的限制,银行一直将其关在抵押贷款的大门之外。实践中,一些农民花巨资建造的房子也只能成为“沉睡的资产”。作为变通,一些渴望获得资金的农民甚至私下买卖或向地下钱庄抵押宅基地及房产,从而导致纠纷不断。这种融资需求矛盾日益突出的问题,已成为制约农民创业发展和新农村建设的瓶颈。因此,开展农房抵押贷款业务,可以进一步拓展抵押物范围,对有效拓宽农村融资渠道,支持农民创业创新,促进农村经济发展,有效防范信贷风险具有十分重要的意义。

正是在这样的背景下,绍兴市从2008年开始在嵊州市进行试点。但是,由于当时政策欠完善、试点村选择难等原因没有最终推开。随后几年绍兴市对农房抵押贷款工作进行了深入调研,并于2011年5月以市政府名义下发了《关于开展农村住房抵押贷款有关工作的协调会议纪要》。《会议纪要》明确规定2011年在全市20个省级中心镇率先开展农房抵押贷款试点并逐步推开,但这项工作的推进各地差距较大。诸暨市不但在省级中心镇已全部推开,而且在经济相对发达的乡镇(街道)也开展了试点, 2013年在10个乡镇(街道)推开, 2014年拟再扩面5个乡镇,已放贷2564万元。越城区在试点镇召开了动员大会和业务培训,出台了试点工作实施意见,发放了《贷款需求情况表》2万余份,现正对有贷款需求的农户办理相关权证和贷款手续。上虞市2013年对农房抵押贷款共出台了7只政策文件,从政策层面、操作层面为农房抵押贷款工作推进扫清了障碍。绍兴县、嵊州市、新昌县加大了对试点乡镇农村房屋登记工作力度,扎实做好农房抵押贷款工作的基础性工作,农房抵押试点工作算是正式推开,但是成效不明显。

2014年绍兴市已经根据实际研究制定了集体土地和农村住房确权登记、处置变更、抵押登记等5只政策文件,为开展农村住房抵押贷款工作奠定了坚实的基础。市国土局出台了《关于抵押农房所占集体土地使用权流转处置及变更登记的若干意见》,市建设局出台了《绍兴市区集体土地范围内住房抵押登记实施细则(试行)》,市中级人民法院出台了《关于审理农村房屋抵押贷款纠纷案件的指导意见(试行)》,市财政局出台了《绍兴市农村住房抵押贷款风险补偿资金管理暂行办法》,信用联社出台了《绍兴农信系统农村住房抵押贷款指导意见(试行)》。这些政策文件不但明确了农村住房抵押贷款的操作办法和具体要求,而且在法律层面、行政层面都有了突破。首先法律层面,信用联社出台《指导意见》,允许辖区内农户拥有农村自有合法产权住房(有房产证和集体土地使用证)作抵押,向银行贷款,突破了农村住房不能用于抵押的法律约束,实现了农户“住房资产”向“经营资本”的转变。法院出台的《指导意见》中也明确规定农房抵押贷款人在无力偿还贷款情况下,法院可对抵押物进行有效裁决。国土局出台的《若干意见》中对农房抵押权的实现设定了三种处置途径,即转让给土地所在地的县(市、区)域范围内无房的农村村民;转让给其他公民和单位,并缴纳土地使用权出让金及有关税费;由土地所在地乡镇(街道)、村相关组织收购,突破了农村住房只限于本村村民之间交易的法律限制。其次是行政层面,建设局出台的《实施细则》中明确国土部门按生效的法律文书办理集体土地使用证变更登记,建设部门依变更后的土地使用权证办理相应的所有权转移登记。

由于农房抵押贷款是一项新的信贷模式,省信用联社绍兴办事处对各合作银行初订了信贷操作规程: 1.贷款条件。明确准入标准,即富余房+两证+村委会承诺; 2.抵押物价值的评估。由具有房地产评估资质的中介机构评估确定或采用抵押当事人双方协商确定,评估价格包含房产和宅基地两部分; 3.贷款额度的确定。规定农房抵押贷款额度一般不超过抵押住房评估金额的55%; 4.贷款期限和利率规定。贷款期限由双方商定,一般不超过3年;贷款利率按可在同档次、同期限、同类贷款利率基础上予以适当优惠。通过对贷款条件、抵押物价值评估、贷款额度、期限、利率的设定,一方面防范抵押的潜在风险,另一方面以便稳妥推进,真正做到惠民利民。

几年的探索与实践表明,农房抵押贷款对保障农民财产性利益,促进基层社会治理创新意义重大。第一,盘活了农民的固定资产,激发了农民的创业热情。房产占百姓资产总额的比例很高,可是以往农民的房产无法为农民带来实际的经济利益,造成了资产闲置。通过办理抵押贷款,农民自建房中被固化的价值得以充分利用,农民的房产资源得以盘活,激活了农民“沉睡的资本”,实现资产变资本。通过解决农民的资金问题,进一步激发了农民的创业热情,其追加生产经营投入的积极性也大为提高。第二,积累了新形势下支持“三农”的金融服务经验。随着生产的发展,传统的农村金融服务方式已逐渐不能满足人们的生活和生产的需要。通过办理集体土地农民自建房抵押贷款业务,金融机构可以扩大与创业型农户的接触面,探索建立农户信用等级资料,积累丰富的农民贷款风险管控经验,在化解农民贷款难问题的同时,也为金融机构从过去等人家上门,自己坐着服务的服务模式,向进入基层、服务基层的模式转变提供了实践的平台。

三、农房抵押贷款实践中遇到的问题

虽然各地在制定政策以及推广实施过程中都非常谨慎,但是,制约这一项基层社会治理创新实践的因素仍然很多。既有人的因素,也有制度的因素。绍兴市中级人民法院2011年曾做过专题调研,认为制约农房抵押贷款的因素主要有四项,分别是“农村房屋普遍无产权证书”、“农房抵押法律效力受到限制”、“农房抵押登记无明确法律依据”、“农房抵押权实现存在困难”。这些因素中有些已经得到部分解决,有些一时无法解决,需要法律作出调整和修改。

(一)法律问题

农房抵押贷款是一项操作性很强的工作。要求实践者有很强的法律、政策水平,在不违反法律和政策的前提下稳步推进。也正因如此,一旦法律或政策明确规定不可为或法律政策没有明确规定时,实践与推广就会遇到麻烦。

首先是农房抵押的法律效力问题。农村房屋一般没有专门的房权证,仅具有集体土地使用权证,而集体土地使用权证仅能证明农户对其房屋所占有的宅基地享有使用权,并不能证明农户对农房具有所有权,这就限制了农户对农房的处置。根据我国《土地管理法》第8条规定,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有,农民只是享用宅基地使用权,而不具备处分的权利。而根据我国《担保法》第37条第2项规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押。同样的,我国《物权法》第184条第2项也作出了类似规定。农房虽然附着于农村宅基地之上,但农民只享有宅基地使用权,抵押房屋若不能一同转移宅基地,那就从根本上否认了房屋这一不动产的抵押特性,最终导致抵押无法进行。我国《物权法》第182条就规定了“地随房走、房随地走”的原则,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押:以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。由此可知,法律的直接约束导致相关政府部门、信贷机构不得不暂停农房抵押贷款业务,使农房抵押陷入“沉睡”状态。

其次是农房抵押的合法登记问题。《物权法》第182条规定“以建筑物抵押的,建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”,第184条规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权除法律另有规定外不得抵押”。2008年建设部颁布的《房屋登记办法》第87条规定:“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理”,而第88条规定的关于集体土地范围内房屋抵押问题,仅允许乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押权登记,没有设计到集体土地范围内的村民房屋抵押问题。有鉴于此,房管部门以集体土地范围内农房抵押权登记无法律依据为由,拒绝班里集体土地范围内农房抵押的登记手续。

第三是农房抵押的法律风险问题。我国《土地管理法》第六十二条及国土资源部颁发的《关于加强农村宅基地管理的意见》第二条第五款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。因此,当农房设立抵押后,若实现抵押权,须对农房进行拍卖,变卖或者折价,此时对于抵押人的基本居住权无法保障。国务院发布的《关于进一步加快照基地使用权登记发证工作的通知》《关于加强农村宅基地管理的意见》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中,均禁止城镇居民购买农房,因此,一旦贷款出现风险,农房的流转性较差,导致抵押权人处置房屋没有足够的法律保障,风险只能由抵押权人为不良贷款买单, [13]这在一定程度上制约了农房抵押权的实现,最终导致一些金融机构不愿涉足农房抵押工作。

(二)其他问题

除了法律政策方面的制约外,来自农民个人、村干部、基层政府、银行等方面的制约因素也不少。

首先是目前农户“两证”持有比例低,权证办理存在许多困难。集体土地使用权证和房屋所有权证“两证齐全”,是开展农房抵押贷款的前提和基础。要保证“两证齐全”,首先就需要确权。根据我们的调查,完全符合农房产权登记的农房数量有限。农房产权登记中确权原则对能领取房产证的农房有一些明确的规定,但在实际操作中完全符合相关规定的农房并不多。主要存在以下几类问题:一是房屋确权原则要求能申请农房登记的房屋是已领取《集体土地使用权证》(土地使用权证书记载的权利人与房产登记权利人一致),但一方面很大一部分农房的集体土地使用权证记载的权利人和目前使用人并不一致(可能使用权证审批的时候登记人是父亲,目前房子早已传给了儿子),另一方面是农村原则上一个家庭一处房基地,但事实上多占一处、二处、三处房基地的并不少见,造成房屋纠葛。二是农村房屋建设多为自建,房屋建设远没有城市商品房建设的规范,绝大多数农房都存在不同程度上的超建现象,尤其是现在农村加快了城镇化建设步伐,很多村民认为超建可以在城镇化建设时得到丰厚的赔偿,而在房屋产权登记的测量中却并不承认他们超建的部分,因此农户对房屋产权登记积极性普遍不高。因为这些原因,发证率总体不高。根据绍兴市农办提供的数据,至2014年,全市集体土地使用权证共颁发了177．68万本,颁证率达到93．2%,基本上能够满足农房抵押贷款的需要。但房屋所有权证颁发总量还不到10000 本,颁证率很低,覆盖面很小,已成为制约农房抵押贷款工作的主要“瓶颈”。

其次是银行对农房抵押贷款风险防控较严,制约了农房抵押贷款的推开。由于农村住房多为自建房,无论从房子整体规划、构造、还是质量上都有所欠缺,农房的流通变现能力非常弱,特别是偏远山区,外村人不可能来买房子,农房流不出村,而在村内,受传统观念影响,农民忌讳购买本村村民破产的房子。因此,农村住房总体价值偏低,而商业银行部门作为市场经济主体,在相应承担社会责任的同时,更要追求利润最大化和风险最小化,给予的贷款额度较少。按目前的市场,农房的流转和变现能力相对较弱,因此银行对农房抵押贷款设置条件较多。目前银行农房抵押贷款存在以下几个问题:一是对农房的估值往往偏低,折抵率一般也不超过50%,而且周期短,一般不超过3年。二是贷款条件较为苛刻,在实际操作中往住需要追加保证人担保,使原本解决农户贷款担保难的问题重新回归到了担保贷款,失去了推出农房抵押贷款的意义。三是手续繁,批贷时间长。与传统的农村小额信贷,如丰收小额贷款卡、青年创业小额贷款相比,从办证到放贷,农房抵押贷款整个流程繁琐、时间跨度长,费用也高,无论是农户还是信贷人员的积极性都不高,制约了农房抵押贷款的推开。

第三,农户对农房抵押贷款积极性不高,思想观念尚需转变。虽然房屋抵押贷款是一种较为有效的融资手段,但是在农村作为一种新事物要被广大村民所接受,还有很长的路要走。一是部分农民文化层次较低(尤其是年纪较大的农民),对抵押贷款这种新生事物根本不了解。二是不可否认的是绍兴市的农民在生产和消费的理念上冒险精神有所欠缺,农房这个家庭生活的必需品作为贷款抵押物被抵押出去的行为尚无法被大部分农户接受。我们在调查中发现,目前农户对农房抵押贷款积极性不是很高。一方面农户认为农村住房评估价值低,即使贷也贷不了多少钱,而且手续复杂,实际效果不明显,不愿贷,另一方面农户对农房登记工作的认识不足,个别农民尤其是城镇周边的村民,对农民登记工作甚至还有抵触情绪,认为农房确权登记后可能会对将来拆迁带来不利影响。而且农户还存在着欠债房不吉利或碍于情面不好意思购买的情况,对外村村民购买又有排外情绪等,这些也使银行在放贷上对风险控制更严。

第四,基层干部重视程度较低,农户对农房抵押贷款了解不足。不可忽视的是,要真正把农房产权登记这项工作做好,离不开基层干部的大力支持和工作。可是在实际工作中,虽然广大村干部也感到这是一件与民有利的事,可是对这项工作的积极性仍有所欠缺。一方面是目前农村工作比较繁重,无论是美丽乡村建设、环境卫生整治,还是新农村建设的各种项目,都牵扯了村干部绝大部分的精力。虽然测量工作是由上级聘请专业测量队伍进行,可是具体联系、摸查工作都要靠村委干部去完成。考虑到大部分村民平时都在集体或私人企业打工,实际工作难度较大。另一方面,相关政策制定非常细致繁琐,如何对知识层面较低的农民解释相关政策也是一大难题。同时部分村干部对抵押贷款工作也心存顾虑,因为抵押贷款必然会带来部分贷款无法偿还的问题。面对银行希望村委帮忙让村民偿还债务和部分村民变“老赖”的可能,不能不让部分村干部对其中存在的不安定因素心有顾虑。与此同时,由于对农房抵押贷款工作争议较多,且绍兴市刚处于起步试点阶段,政府对媒体宣传较为低调,使多数农户对农房抵押贷款这一新的贷款品种缺乏了解,特别是对办理好“两证”可解决未来资金需求中的抵押物缺失问题没有足够认识,“不急用不办证”现象普遍,仍习惯以民间借贷或传统的贷款方式来解决资金问题。 [14]

四、破解农房抵押贷款瓶颈问题的对策与建议

消除农房抵押过程中的障碍,“慎重稳妥”地推进农民住房财产权抵押,是落实党的十八届三中全会精神,改善农村金融业务,促进农村和农民发展,提升基层社会治理水平的现实要求。为此,需要加强顶层设计,由中央出台相关政策,在宅基地管理秩序不混乱的前提下,允许在试点地区适当扩大抵押农房的流转范围。虽然扩大到城市范围一时不可能的,但可以尝试跨村、扩大到乡镇,甚至县域范围内的农民,最终建立城乡统一的建设用地市场。同时,基层也要继续探索,为科学决策提供经验支撑。 [15]

第一,加快权证发放,解决瓶颈问题。针对目前农房持证率偏低这一瓶颈问题,建议在乡镇、街道推行农房“两证”办理专项代理工作,由乡镇街道指定专人,全程代理办理。政府部门要设立农房抵押登记专柜,开通“农村住房办证绿色通道”,为农民办理“两证”提供快捷便利的服务。对流转处置后的农房,要及时予以办理房屋产权证的过户、变更手续。

第二,简化办理贷款的手续,加大放贷的力度,减轻农民负担。针对银行部门控制严格、贷款条件苛刻、手续繁琐导致农民贷款积极性不高等问题,建议政府部门出台相关政策,简化手续,免收或适当降低农房抵押贷款涉及的权属登记、发证、评估、测绘以及抵押登记等环节的收费标,尽可能对农房抵押贷款进行一定的贴息。金融机构要调整信贷结构,参与农房抵押贷款,在资金供应上优先保证农房抵押贷款,实行优惠的贷款利率,在现有利率基础上适当下浮,以减轻农户还款压力,在办好他项权利证后尽快办结贷款手续,使更多的资金流向农村、支持农业、服务农民。

第三,防范金融风险,建立风险补偿保障机制。鉴于农村住房抵押贷款中可能出现的风险,建议设立“风险补偿基金”。通过风险补偿基金,分担商业银行部分风险压力,以此保持金融机构的积极性。风险补偿基金更可以在发展过程中不断探索,逐步完善,除当地政府从本级财政年度预算中安排一定资金外,更可增加风险资金来源的多元化,分散其在内风险,保持可持续性运转,使其成为一个占用资源最小、补偿效应最高的风险补偿制度。另外,商业保险与政策性农业保险亦参与其中。据国外经验,农业制度的创新及成长,都伴随着银行资金和商业保险的双重支持,这样既能减少农户的负担,亦能减少银行的压力,从而保障农房抵押贷款的顺利开展。

第四,加大宣传力度,转变农户观念。考虑到农民对这一问题的理解与接受滞后,建议转变宣传理念,充分利用报纸、广播、电视、农民信箱等媒体,向广大农户介绍农房抵押贷款业务以及独特的优势,宣传农房抵押贷款的目的意义、办理程序和成功典型,扩大知晓率。一方面,对农房抵押贷款业务进行广度、深度的宣传和介绍,让农户充分了解此产品现实与潜在好处;另一方面,加大对办理住房“两证”重要性的宣传,提高农户产权意识。

第五,发挥行业协会或者村委会的作用,降低贷款风险。建议通过这一类在村民中具有威信的组织建立农村担保公司,让农民以农房抵押加入担保公司,而提供贷款方通过担保公司担保向农民提供贷款。这样可以规避“农房不能抵押”的法律风险,更为重要的是通过农村担保中介可以让农房真正在村集体内“流通”起来,降低放贷风险。通过建立合作组织,成立担保中介,让农户自发组织,相互担保,可以有效降低风险,提高农户授信额度。

第六,是注重社会效果,动态跟踪调研,合力化解纠纷。考虑到农房抵押贷款,不仅涉及金融机构不良贷款风险防范与农户通过农房抵押实现经济利益的平衡,甚至涉及农户居住权、生存权等根本利益,建议法院在裁判农房抵押贷款案件时,可遵从熟人社会认同的纠纷解决方式,着重运用村民和公众比较能够接受的情理来把握和认定案件事实,更加注重诉讼结果的真实性和合理性。发挥村民委员会、集体经济组织等农村基层组织对乡土社会、风俗人情以及农村交易习惯更有深刻体会和熟悉的优势,联动农村基层组织合力化解农房抵押贷款纠纷。法院通过处理农村房屋抵押贷款纠纷案件,及时收集掌握农房抵押贷款中出现的新情况、新问题,分析涉诉案件的共性特征,及时总结审判经验,以司法裁判的方式,统筹兼顾各方利益,并注重保护广大农民群众的根本利益。