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房地产项目造价控制措施之我见

2015-04-09曹丽娜

四川水泥 2015年5期
关键词:商品房成本核算成本

李 楠 曹丽娜

(大连亿达美加房地产开发有限公司)

房地产项目造价控制措施之我见

李 楠 曹丽娜

(大连亿达美加房地产开发有限公司)

从目前的房地产业的发展来看,老百姓对于房屋的需求因为房价的上涨而得不到满足,商品房的空置率提高,炒房现象严重,老百姓只能对着房子空叹气。社会的经济发展过程中,资金不断的涌向房地产业,促使房价不断的虚高,呈现出“供”大于“求”的状态。炒房已经给社会民生带来了诸多的不利影响,政府也不断的出台限购令来控制房价的增长。作为房地产开发商,一方面是要尽可能的让老百姓买得起房,另一方面又要迅速占领市场,加快资金的回报率以及投资的收益率。下文中,笔者将从我国房地产项目开发中的造价控制问题及形成原因分析、房地产项目开发中的造价控制手段两方面做出分析。

房地产项目 造价控制措施

房地产造价的控制与管理就是要运用科学技术的原理以及经济和法律手段,解决在项目建设过程中的技术和经济、经营和管理等等问题。长期以来,建筑工程的造价不能合理的确定及有效的控制,严重的影响了房地产企业的项目投资,只有不断的从投资决策、设计和施工以等过程对造价进行控制管理,才能降低工程的成本和产品的市场价格,才能最大的提高房地产企业的投资利益。

1.我国房地产项目开发中的造价控制问题及形成原因分析

1.1 房地产造价控制与管理的现状和问题

房地产造价控制和管理的重要就是要合理的确定以及有效的控制建筑项目的造价。现在,很多房地产建筑单位对于限额设计都不重视,也没有采取相应的有效措施,结果就导致大量的建筑项目没有实行设计招标,也没有实施优选设计的方案,给建筑项目的造价与管理带来了很多问题。如果定额的换算不合理,那么因为新技术和新结构以及新材料的不断出现,导致了定额的缺项或者需要补充的项目和内容也会不断增多。房地产项目中普遍存在高估冒算的现象。部分施工单位为了获得较多的收入,利用多计工程量和提高定额单价等手段来提高工程造价。房地产建筑项目的造价合理确定,是在建筑实施的各个程序阶段中,合理的确定投资估算、概算和预算造价、承包的合同价以及结算价和竣工决算价。

1.2 造价控制问题形成原因分析

要想有效的控制房地产造价,就必须对于影响房地产造价的因素进行全面的分析。一是房地产建筑的土地成本。由于房屋受地段的影响,对在市区的好地段必须要保证销售率,但是这些地段经常需要拆迁,那就要安置拆迁户,开放商品房的有些部分是需要社会公共的部分,还包括绿化地带所占用的土地。因此要保证房子的出产率,原因在于它的高低直接影响了房子的价位,也间接的反应了项目土地的造价成本。二是房地产项目楼房的设计及项目规划。合理科学的设计规划能降低成本还能带来效益,所以很有必要利用价值工程原理来做好项目的规划期工作,它直接影响项目后期的施工及销售。三是建筑的施工和安装成本。这部分成本大概占到总成本的40%,建材价位的也在不断攀升,这些支出部分上升,采购、储存、保管、材料的选择、施工设备的选择、施工队伍的选择、工程量预算等因素都会影响建造成本,所以根据计价工程原理来看,要在保证质量的情况下,控制好房地产的造价。四是房地产在项目运作的过程中所需要的费用。房地产项目的开发投资相对来说都很大,在这过程中有大量的资金被占用,时间的推迟过程也会对造价成本产生不容忽视的影响。房地产开发商在购买了土地之后,向银行做抵押获得贷款,如果建造的周期太长,那么产生的利息就会很多,资金的占用时问越短,周转次数就会越多,从而效益也就越大。在今天物价不断上涨的情况下,资金随时问的推迟而不断的在贬值所以,建筑项目的周期决定了资金的损值量,周期越短,效益也就越高。

2.房地产项目开发中的造价控制手段

2.1 房地产造价控制的设计管理

设计阶段工程造价的计价形式是采用编制设计预算,通过设计预算了解造价的构成,分析资金的分配合理性。房屋的设计阶段应主动的控制房屋的造价,严格按预定质量标准来编制造价计划。

2.2 房地产造价控制的核算分析

房地产的开发成本核算指的是,企业将开发规定数量内的商品房所需要支出的费用,按照成本项目来进行归集与分配,最后计算出所开发项目的总成本及单位建筑面积的成本。房地产在开发过程中会涉及到很多费用,其中可以直接计算到开发产品的承重的费用称为开发的直接费用,有些则必须经过分配后,才能计算到开发产品成本的费用被称为是开发间接费用,不能计算到开发产品成本中的费用则称为期间费用。商品房的成本核算对象,应该结合开发的地点和用途、结构和装修、层高和施工队伍等因素来确定。一旦确定,就不能随意的改变,来保证商品房的成本核算准确性。成本费用项目和核算内容应该根据开发产品的具体情况来看,按照不同的建造成本来设置不同的成本项目。商品房的开发规模不同,房地产的开发成本归集对象也不同。对于比较小规模的开发,可以将整个开发量看作是成本归集对象。对于大规模程度的开发,成本的核算则不能过细,核算过细会增加工作量,使成本核算工作更加繁琐。相反,成本的核算也不能以简单的小区为单位,因为从开始建设到完成往往需要几年到十几年的时间,而这其中的商品房的开发确是持续完工出售的,这样就会造成成本核算的滞后,失去成本在结算及管理上的作用。

2.3 房地产造价控制的施工管理

一是做好对质量和造价以及进度的有效管理控制。工程的系统目标主要是由质量和造价及进度三个部分组成的矛盾统一体,其中任何一个因素发生了变化,另外两个因素也会随之而变化。在相关制度的约束下,开发商可以改变的只有工程的造价及进度。建筑的施工过程中,造价是和进度相互挂钩的。在工程的招标过程中就要对施工日期进行合理的确定,否则就会影响到整个工程的建设全局。二是对施工阶段的造价控制和管理的重要环节是对设备费和材料的价格控制。设备费和材料费大概占到整个工程项目的总投资的70%,是工程费的主要组成部分,其价格的高低往往直接影响到工程的造价。因此,在对工程的造价进行控制和管理的关键在于对设备费和材料费的控制和管理。

2.4 房地产造价控制的经济技术管理

对房地产项目设计规划阶段的造价控制,要在技术和经济上对其进行全面的实施安排,对于项目的施工安装、完成周期、经济效果等方面都会产生积极的影响,并目起到决定性的作用。在施工的过程中,从设计到最终完成,工程量已经完全具象化,大量的资金在这一阶段投入。从施工管理经验来说,这个阶段的节约概率比较小,但是可以避免浪费,这就需要从施工队伍的选择、材料的选择、施工设备的选择等几个方面来进行管理,从而有效的控制和管理房价。

综上所述,房价的波动从很大程度上严重影响了老百姓的生活,目前的房价已经超出了普通老百姓的购买能力,所以降低房价,让老百姓有购房能力,对社会的安定起到了积极的意义。从房地产开发商来看,努力将建造的成本降低,不仅可以提高利润,还可以从成本降低战略这个方面来赢得币场,从而提升品牌的竞争力。

[1]赵金虎.对房地产企业项目投资风险可行性分析[J]. 中小企业管理与科技(下旬刊). 2011(04)

[2]王菲.浅谈房地产销售资源管理与控制[J]. 知识经济. 2011(10)

TU43

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1007-6344(2015)05-0080-01

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