房地产企业的成本控制探究

2015-04-02陈琨

经济研究导刊 2015年5期

陈琨

（天健会计师事务所重庆分所审计二部，重庆 401121）

房地产企业由于其特殊的行业情况，存在着资金占用量大与高成本的双重特征。房地产企业的成本包括土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、税费等。当前，房地产行业出现了回调，但是相应的房地产开发成本却持续增加，如土地成本、人力成本、资金成本等，一直在持续高位，甚至某些项目如政府费用等方面却不断增加。对于房地产开发企业来说，经营压力十分巨大。由此可见，房地产企业需要对成本进行控制，保证在价格下滑的情况下，利润不会受到太大的影响，以维持企业的正常经营与稳健发展。

一、房地产企业成本控制的主要步骤

（一）重视成本控制

在近三年来房地产市场调控政策下，房地产市场的持续低迷，高价格、高利润的时代逐渐远去，房地产企业在经过了十几年的快速发展以后，逐渐趋于平稳，因此，控成本，练内功，成了大多数房地产企业的不二选择。过去房地产企业把主要的精力放在拿地、销售方面，由于市场需求旺盛，预售的商品房很快被抢购一空，这中间存在着巨大的利润，增值率超过100%，房地产企业也就不太注意成本的控制。但是随着市场不再如过去那般繁荣，商品房价格出现回落后，成本却在持续增长，企业的利润也就逐渐降低，甚至一些房地产企业破产倒闭。在这一背景下，房地产企业要重视成本的控制，尽可能的降低开发中的不必要支出。企业的管理层要加大对成本控制的重视，在企业内部形成良好的成本控制氛围。

（二）编制成本计划

对于房地产成本的控制，需要有详细的成本计划。首先，要做好房地产开发项目成本预测，制定科学的目标成本。这是成本控制计划的重要环节，也是成本控制的前提。房地产企业是资金密集型企业，其涉及的成本也较高，需要对项目的成本进行合理、准确预测，成本及相关费用包括土地成本、开发成本、财务费用、管理费用、销售费用、应交税费等，其中的土地成本和开发成本占据了房地产开发项目的主要部分。除了对房地产开发项目做好成本预测外，还要充分考虑企业外部的影响因素，如外部的政策风险、利率风险等，这些都会影响到房地产企业的成本。通过对这些影响因素的分析，尽量避免失误决策，以及由此导致的成本增加。其次，依据现有的预测做好房地产企业的综合计划。在房地产成本控制方面，是指通过综合分析、考虑，制订最佳的计划，然后制订成本计划书，依据项目成本计划书，明确各个部门的成本控制目标，把成本控制细化，通过这一方法把成本控制在合理的范围之内。按房地产开发项目的生命周期，通过对成本制定的计划、跟踪以及控制来实现对开发成本的动态控制。

（三）注重过程控制

制定出可行的成本控制计划以后，执行是重要环节，对于项目的开发，即使有很好的成本控制计划，得不到很好的实施，也无法发挥其应有的效果。房地产开发企业需要有明确的成本控制执行制度，然后依据这一制度，严格执行。在执行过程中就需要有相应的部门进行过程控制，一旦在成本执行中出现较大的偏差，由相应的部门及时进行修正，促进成本控制在预计的方向上。具体的控制环节包括土地的取得、项目开发、工程验收以及后期的管理，此外，还有涉及到相关的融资、销售等。这些都是房地产开发成本控制的组成部分，每一个部分一旦出现偏差，整体的成本极难以控制到位。因此，在过程控制中，需要对每一个步骤都做到位，避免因为其中的一个环节出现偏差影响到整个开发项目的执行。

（四）加强监督管理

房地产企业内部应对有相应的部门来负责企业的成本管理，在实际执行中对项目的成本执行情况进行监督，在一定程度上降低成本控制不到位的情形。房地产开发项目监督不能仅仅靠内部审计机构来进行，需要企业所有员工的参与，在实际工作应由成本造价部门作为主责部门，内部审计、财务部等作为监督部门，以充分落实成本控制制度，降低操作失误，尽量防止无效成本。一旦成本控制中出现较大的异常，或者与目标成本产生了较大差异，相关人员应及时报告相关管理部门，以便及早进行检查，尽可能降低相关事项造成的损失。对于成本控制到位、严格按照预定计划执行的部门，给予一定的奖励，通过这一措施调动企业全部工作人员的积极性，降低房地产企业的开发成本。

二、降低房地产开发成本主要途径

（一）拓展融资渠道，降低资金成本

房地产企业由于资金需要量大，开发项目通过需要融资解决资金需求，目前房地产企业的主要融资渠道还是银行贷款。而中国的银行贷款利率相对存款利率，要高出许多，房地产企业的融资成本较高。由于融资渠道相对单一，尤其是在目前银行贷款额度收紧的情况下，房地产企业需要积极拓宽融资渠道，增加融资途径，降低企业资金成本，同时要合理配置短期和长期贷款的比例。2014年11月21日，央行突然宣布降息，1年期的贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；5年期以上贷款基准利率由6.55%下调至6.15%。这对于房地产企业来说是一大利好，降低贷款利息率，也就是降低了房地产企业的融资成本。由于央行突然的降息，房地产企业融资成本降低的同时，也要考虑贷款期限的问题，降低贷款利息以后，短期贷款和长期贷款的比例要适当的进行调整。在特殊情况下，房地产企业也可能通过流动资金贷款的模式解决短期资金需求，但此时贷款还款压力较大；反之，长期贷款利率较高、还款期限长，但对于房地产企业这样开发周期相对较长的企业来说，还款压力相对降低。根据经济形势，很多专家学者预计，利率在以后还有下降的可能，因此，可以根据企业的自身情况，对企业的长期贷款和短期贷款进行合理配置。

除了贷款之外，符合条件的、信用级别较高的企业可以考虑发行企业债券进行融资。通常高信用的企业所发行的债券成本较低，如万科、华润等知名企业，通过发行企业债券能够降低融资的成本。因此，房地产企业做大做强，提高自身素质，完善内部管理机制，加强信用制度建设，也是拓展融资渠道的举措之一。

（二）合理进行纳税筹划，降低企业税负

房地产需要缴纳的税收种类较多，主要的税收有土地增值税、企业所得税以及营业税等，此外还包括房产税、城建税、教育费附加、土地使用税等。据相关机构的调研报告，在房地产开发企业项目开发中，除了土地成本占直接成本的比例最高达58.2%之外，房地产企业的相关税费也较高，并且呈增加的趋势，房地产企业税收占总开发成本的比重达到26.06%，充分说明税收在房地产企业成本中的比例很高。因此，房地产企业需要合理的进行纳税筹划，在合法合规的情况下，减轻企业的税收负担。

房地产纳税筹划主要是从土地增值税、企业所得税和营业税三个方面进行。首要的是对土地增值税进行筹划，一方面是考虑合理规划开发成本，例如在财务费用的计算中，可以考虑将合法的利息支出，与土地成本及开发成本之和的5%相比较，选择其中金额较大的进行财务费用的扣除，从而增加企业的开发成本，降低相应的税收计算基数。另一方面是在分期方面综合考虑增值率不同的业态，尽量将增值率高和增值率低的业态配置在一起，降低分期增值率，使土地增值税负优化。

（三）提高工作效率，降低时间成本

房地产项目的开发周期较长，企业可以通过对开发时间的合理规划，提高项目开发的效率，缩短项目持续周期，从而减少企业项目所占用的资金使用时间，降低时间成本与管理成本。开发企业要制定合理的开发周期，编制合理的开发进度，对乙方进度严格考核，不仅可以减少人员薪酬的支持金额，还可以减少资金占用的成本。提高工作效率的方法较多，笔者在这里不做过多的阐述。需要强调的一点就是时间成本，房地产企业要重视这一成本，虽然是隐形的成本，但降低这方面的成本，将明显的增加企业的经济利益。