中国买房人在海外“攻城略地”

韦知天

现在，很多中国富豪到美国投下巨款购买豪宅，他们最喜欢的是能够上美国名牌大学和名牌中学的学区房。他们买下豪宅，希望能够为子女在美国就学提供便利，也希望豪宅能够保值增值。可是由于对美国房产市场不是那么的了解，很多美国邻居不欢迎这些中国新邻居，甚至有美国媒体高呼“中国人要买下美国”。其实这些都是很正常的，当惯了老大的美国人，看到这么多的中国富人进入了他们的地盘，有点声音也是很正常的。只不过中国的富豪们，还是要先恶补一下美国的房产知识再去投资，才能做到万无一失。

中国人投入90亿美元

在美国的外国购房者中，中国人已成为第二大群体，屈居美国的近邻加拿大之后。2011年3月到2012年3月，中国购房者投入美国房市的资金总额是90亿美元——大约占到同时期所有外国购房者投入美国房市资金总额的11%。

近年来，中国的房产价格不断飙升，中国政府不断重申严格控制房产投资的政策，试图为国内过热的房市降温。这样导致的结果就是中国的炒房者向海外寻找更好的投资机会，美国的房市自然成为他们的重要目标。中国投资者最青睐的房产投资地是洛杉矶地区，及纽约市和旧金山市。中国投资者在这些地区不断购入房产，导致当地的房价上涨，上述地区的房产开放商增建房屋以满足中国投资者及其他外国投资者的购房需求。

“从去年起美国的房产市场开始重新升温，美国的房价尤其是中国投资者喜欢购买房屋的地区的房价增长更快。一些房子的价格甚至翻了两倍甚至三倍。”生活在洛杉矶的一个华人房产中介傅义说道，“我每天都要工作到晚上9点，要安排一波又一波的顾客看房子。有些购房者甚至在午夜还会给我打电话。在周末和节假日我会比工作日更忙。”

中国富人喜欢买美国学区房

中国的购房者不仅仅是炒房者，他们的购房行为并不都为了投资增值。加州洛杉矶的圣马力诺是一个购房者趋之若鹜的小镇，因为它是一个地段极好的学区。它更加吸引中国购房者，在美国和中国一样，好的学区里面的学区房更受购房者青睐，房价也更高。圣马力诺小镇的房子起点都在200万美元以上。在此地购房的绝大多数中国人不是为了投资才来购房，而是因为便利孩子上学，他们买房是为了家庭居住的需要。在南加州，也存在与圣马力诺小镇同样的现象，绝大多数中国购房者也是为了让自己的孩子以后可以上到更好的大学，才购买不菲的房子。

中国富人现在喜欢将孩子送到美国读大学，有些家长甚至在孩子初中、高中的时候就把孩子送到美国的学校就读了。他们买下学区房，是为了孩子能够升入本学区内的较好的中学，为孩子进入美国名校打下基础。美国中学强调素质教育，美国大学实行推荐考核制，进入较好的中学，意味着拿到了较好的美国大学的推荐信。因为美国大学对于学生的素质非常重视，好的中学的好学生升入好的大学的希望更大。购买美国学区房，方便子女上学，也方便家长就近照顾子女。

中国人喜欢在加州购房的主要原因是因为加州有著名的高校，如斯坦福大学、加州大学及其数目众多的分校。因为购房的首要目的是为了孩子上学，所以中国购房者一般不轻易转让房屋产权。圣马力诺小镇的50万美元以下的学区房被中国购买者买下后，绝大多数用于出租，价值超过100万美元的房子被中国购房者购买后，往往用于中国购房者自己居住。

中国人喜欢在加州购房的另外一个重要一个原因是因为加州存在成熟的大型华人聚居区。经验丰富的房产中介苏家敏说道，“40%的中国新移民选择居住在南加州的大洛杉矶地区，特别是在洛杉矶的新华人社区中心圣盖博谷地区。圣盖博谷的房价上涨得飞快。”

美国开发商迎合中国购买者

美国的很多开发商和房主为了让自己的房子更快售出，极力迎合中国购房者的需求。美国福克斯新闻台曾经报道过加州帕萨德纳的一座准备出售给中国人的样板房。这座房子为了适应中国购房者的需求配置了两个厨房，小的那个厨房中通风设备非常到位，这个小厨房主要是给中国购房者烹饪气味较为“浓郁”的食物——比如说腥气很重的鱼类的。房主还给中国购房者在厨房里安装了适合中国人身高的组合橱柜。

南加州的开发商们考虑到中国购房者经常携带家人到美国的房子居住——有些中国购房者会带父母，甚至是祖父母一同到美国居住，他们设计的二层别墅的户型通常会在一楼设置一个卧室，这样年长的老人就不需要爬楼梯了。很多房子还仿照中国厨房的式样设计了中西合璧的厨房。

有些开发商甚至还钻研了中国人特别讲究的“风水”。因为中国风水学说讲究前有照后又靠，也就是屋子前面有流水，屋子后面有高山。有些开发商专门给中国购房者在屋子前面挖了一方小池塘。加州科德维尔班克的房产经纪人张布伦说：“很多中国的购房者都是生意人，所以他们买房子很讲风水，讲究空气的流通，他们认为这样子的房子会让他们生意上获得更大的成功。”

除了开发商外，银行也在积极地为中国购房者提供服务。如此之多的中国购房者在南加州购房，当地的银行都在迎合中国投资者的喜好，设置了优惠的购房贷款条件。不过，银行的借贷机会不是很多，因为很多中国购房者购买房子都用现金付款，当地的银行很少有机会向中国购房者提供贷款。

中国人推动美国房市

美国的房产市场正在缓慢复苏，外国投资者是美国房产市场复苏的主要推动者之一。根据美国房产经纪人协会的统计，非美国购房者在2011年在美国投入了820亿美元用于购买房产，而在这820亿美元中，有70亿美元来自于中国购房者。

中国购房者是居于加拿大购房者之后的第二大购房群体，从加利福尼亚到纽约中国购房者不断攻城略地，他们喜欢用现金付款，购买的大都是数额巨大的豪宅。张布伦说：“我估计到美国买房的中国人中有很多是超级有钱的，他们大都有自己的生意，要么是在政府部门供职。”endprint

很多中国人喜欢美国的房子的原因是因为他们觉得在美国买房居住更加舒适。在上海，200万美元，差不多1200万人民币，只能够买一套有两个主卧的面积稍微大一点的商品房。”张布伦的母亲张琳达说，“在美国投资房产真是一件一劳永逸的事情，你拥有一套住房，孩子可以上好的学校，全家人有个更好的环境，也能享受更加丰富多彩的社区生活。”她和儿子主要给中国顾客介绍加州圣马力诺和帕萨德纳的住房。

张琳达说，虽然美国很多地区的房市还不景气，但是她所在的地区的房市已经欣欣向荣，这多亏了中国及其他外国购房者。“我所在的地区的房市在美国简直就是一个奇迹，美国很多地方的房市依旧萎靡不振，但是我这里的房价一直在飙升。”

很多中国购房者在美国买了房子，会全年居住在美国，或者部分时间居住在美国，但是其中有40%的人是房产投资者。他们喜欢在内华达和佛罗里达州买房子，他们当中有些人一次就买两三套房子。

洛杉矶的房产中介傅义说，“如果投资客要买房投资，他们最好的选择是购买30万美元以下的房屋。如果是价格更高的房屋，他们的投资收益率就会比较低。存在这样的情况，房价越高，投资回报率越低。如果是纯粹的炒房者，他们不会关心购买的房子是不是学区房，也不管购买的房子的地段是不是好地段，他们只需要考虑购买的房子的价格在不断上涨就可以了。”

在美国买房是因为爱面子

中国的胡润百富榜曾经公布过这样一个数据：中国大陆的100万个超级巨富中，大约有一半的人表示过在美国投资的意愿。

在拉斯维加斯从事房产经纪的专门为中国购房者服务的陈贝蒂说道：“胡润百富榜的这个说法就是一个信号。中国人有攀比心理，如果你看到你的朋友和家人到美国去买了套房子，那么我也得去美国买套房。虽然中国不是所有人都有这样的能力，但是对于中国富人来说，在美国买套房不是大问题。很多中国人都喜欢自己开一辆奔驰车，中国人喜欢奔驰并不是因为奔驰是辆好车，而是因为奔驰车代表着他的社会地位，奔驰在中国人的心目中是有钱人的象征。在美国有套住房，可比开奔驰有面儿多了，做到了这一点的中国人可以向他的朋友吹嘘，‘我在美国有套房。”

她建议，中国购房者在美国购房之前要研究一下美国的房产政策。在美国购房必须缴纳高额的房屋保有税和其他与房产相关的费用。举个例子，在纽约地区，一座50万美元的房子在每年要支付1.5万美元的税费。在北京同样价格的别墅是没有这些费用的。在美国的人工费用也要比北京高出许多，在美国请一个除草工的价格大约是1个月100美元，这笔钱支付给除草工让他保持房屋草坪的平整。其他的用于支付给工人的房屋保养费用也是一个可观的书目。此外在美国还有一系列的关于房屋的强制保险和物业管理费用，每座房屋每年必须花费数千美元用于支付这些款项，如果中国的房产投资者要投资美国房产必须把这些房屋价格以外的费用考虑清楚。endprint