浅谈城市土地资源管理的现状问题及解决对策

黄丽红

[摘要]城市土地资源作为一种有限性、不可再生性的自然资源，在人类生存、社会经济的可持续发展中扮演着不可替代的重要角色。因此如何管理好城市土地资源，实现城市土地资源优化配置和有效利用显得尤为重要。本文阐述我国城市土地资源管理的现状及存在的问题，并提出相应的解决对策。

[关键词]城市 土地资源管理 现状问题 对策

[中图分类号] DF453 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-3-312-1

1我国城市土地资源管理现状及问题

1.1“双轨制”管理模式下存在的问题

城市土地资源管理“双轨制”是指通过两种方式供应土地，一种是政府主导的将国有土地使用权无偿划拨给使用单位，另一种是通过市场化手段将国有土地使用权通过招标、拍卖、挂牌等方式出让给使用单位。

在这两种土地供应方式中，政府无偿划拨土地使用权的方式，因缺乏相关的监管机制导致很多随意划拨土地使用权的现象出现，严重地影响和破环了土地供给市场的公平性。具体体现在以下几方面：第一，因为缺乏相关的监管机制，在国家法律未能覆盖的范围内存在大量隐性土地交易；第二，由于地方政府对城市土地资源有绝对的支配权力，给了政府或者某个部门以权谋私的机会，使得该划拨土地使用权丧失了其本来的市场价值；第三，因隐性土地交易情况的存在，国家难以获取真实的土地信息，直接影响国家对城市土地资源的宏观调控。

1.2土地利用规划与城市规划不协调

土地利用规划以实现土地可持续利用和保证土地资源数量和质量的稳定为目标；城市规划以促进城市土地资源配置的综合效益最大化为目标。两者是整体和局部的关系，土地利用规划是整个区域的规划，而城市规划是其中的一部分。但在实际编制中，土地利用规划和城市规划分别由国土部门和规划部门编制，双方在编制过程中缺乏充分沟通交流，以致两个规划存在不相协调的部分，这给城市土地资源管理带来不利影响。

1.3城市用地紧张与土地浪费并存

近年来，我国城市发展进程不断加快，对城市土地资源的需求也日益增加。虽然政府通过“三旧改造”、土地节约集约利用等政策提高了城市土地利用程度，但城市土地资源的过度利用已使城市土地生态系统的自我更新遭到了破坏，城市土地资源的供给远远小于需求，城市中道路堵塞、住宅拥挤、地皮紧张等问题难以解决。城市用地紧张，人地矛盾十分突出。同时城市中土地浪费的现象也存在。一些城市为取得短期功绩，不顾国家有关政策法规的规定，擅自征用、批建土地，盲目开发，造成城市土地管理出现多征少用、征而不用，开发却空置不用的奇怪现象，浪费城市土地资源。

1.4城市土地市场规范不健全、管理不到位

目前我国城市土地市场分为三级，即一级土地市场、二级土地市场和三级土地市场。土地一级市场即国家以土地所有者的身份将土地使用权投放市场，通过招标、拍卖、挂牌等方式出让一定年限的土地使用权给土地使用者。因我国实行土地所有权公有制，除国家和农村村民集体外，其他任何组织或个人都没有土地所有权，因此，我国土地一级市场存在垄断性。二级土地市场是土地使用权的再次转让。我国二级土地市场活跃，交易频繁，存在交易自发性、非法性、管理多样性、政策滞后性等问题。土地三级市场是从二级市场取得的土地使用权再转让的市场。三级土地市场与二级土地市场存在同样的问题。由此可见，我国土地市场规范不健全，管理不到位，影响了城市土地资源的合理有效利用。

2解决城市土地资源管理现状问题的对策

2.1淡化土地供给“双轨制”，建立监督管理机制

目前，除军事、保障性住房、特殊用地等可以继续划拨使用，其余土地采用有偿使用制度。土地供给“双轨制”正在淡化，因土地供给“双轨制”带来的“暗箱操作”等腐败现象导致的土地市场不公平的问题也可得到缓解。但政府仍需加强城市土地资源管理的政策法规或管理条例修订，建立健全有效的监督机制，强化权利义务统一、责任到人的奖惩力度，以更好的管理城市土地资源。

2.2土地利用规划与城市规划要协调统一

城市的土地利用规划和城市规划要相互协调。土地利用规划要科学、合理，且具有前瞻性，能起到指导城市土地利用管理的作用。这样，土地使用者才能知道具体的地块在城市规划中能做什么，要怎样做或者不能做什么。土地利用规划应该明确用地规划、各类用途土地比例、空间布局指标、建筑密度、人口密度等，确保城市规划能在此约束下科学合理编制。同时，土地部门和规划部门在编制土地利用规划和城市规划过程中要加强沟通交流，编制可行的、相互协调的土地利用规划和城市规划。

2.3提高土地利用率

为解决城市用地紧张和土地浪费的问题，首先要调查清楚土地现状利用情况，统计好现存闲置土地数量、质量等信息，再在此基础上对土地进行合理规划布局，发挥各土地的优势，做到地尽其用，提高土地利用率。其次，通过吸取国内外城市土地利用的成功经验，通过增加容积率等方式充分利用城市土地地上和地下空间，如修建地铁、地下通道、高架桥等提高土地利用率。最后，可通过组织专家学者对城市土地资源进行研究，综合考虑城市土地资源经济效益和环境效益，研究科学合理开发利用土地的方式，以为提高城市土地利用率提供可参考的科学依据。

2.4建立和完善城市土地市场

城市土地资源管理离不开城市土地市场机制的建立和完善。建立和完善城市土地市场机制可从以下几方面入手。第一，政府应充分利用一级土地市场的垄断来调控土地使用权的供需平衡。政府组织人员调查和了解土地利用情况，在充分掌握土地信息的基础上，根据国家发展的需要，合理制定土地供应计划，通过土地一级市场对土地供需平衡进行调控。第二，建立健全有效的土地流转监督管理机制，以规范土地二级市场和三级市场秩序。第三，实行土地登记公开查询制度以规范土地市场秩序。通过公开查询制度有利于发现利用假土地证从银行骗取抵押贷款、合资入股、利用集体建设用地建商品房销售给消费者等违法行为，有效维护土地市场秩序。

3结语

综上所述，我们应充分了解目前城市土地资源管理中存在的现状问题，并根据相应对策解决，加强城市土地资源的管理，促进城市的可持续发展。

参考文献

[1]张蓓佳.我国城市土地资源管理的现状分析及应对策略[J].科技创新与应用，2012（11）.

[2]吴玮.城市土地资源管理存在问题及对策[J].房地产导刊，2014（11）.

[3]王莹.城市土地资源管理的问题及机制创新[J].城市建筑，2014（02）.