利率对吉林省房地产价格调控效应研究

□文/郭 芯 王靖鑫

（吉林财经大学 吉林·长春）

一、引言

房地产作为连接实体经济和虚拟经济的重要桥梁，它在经济中所起到的作用越来越大。且房地产市场已经成为货币政策传导的重要渠道，因此货币当局要想通过施行货币政策来调控宏观经济，必须了解房地产市场在货币政策传导渠道中所起的作用。而货币政策调控房价多数是针对北上广之类的发达城市，而对于吉林省这样的中等发展城市是否也同样有效，是更加值得研究的课题。

目前，国内已有许多学者对利率对房地产价格的影响做了研究。根据研究结果可以将其分为两大部分，即：利率对房地产价格有显著性的影响和利率对房地产价格没有明显的影响。前人的研究多数是分析全国的效应，并没有区分各个地区之间的差异，中国幅员辽阔，各个地区的市场发展水平不一致，利率的传导机制也受其发展的影响，对各地区房地产市场的影响也不一样，因此本文选取吉林省作为研究对象，综合运用了VAR 模型分析以及格兰杰因果检验等方法，单独分析利率对吉林省房价的影响。

二、变量与数据的选取

为全面考察货币政策中利率对吉林省房地产价格的影响，本文选取吉林省房地产平均价格（HP）、商品房销售面积（S）、商品房竣工面积（J）和利率（R）四个指标作为模型中的内生变量，其中，商品房销售面积和商品房竣工面积在模型中分别作为衡量房地产业需求和供给的变量。其中，本文以商品房销售额除以商品房销售面积的值表示房地产平均价格；房地产价格1月份的数据没有报表，运用平均值进行填充；选取3～5年期的金融机构贷款利率作为长期利率的替代变量。为了消除季节因素，对HP、S 以及J 分别进行X12 季节调整，为消除异方差的影响，分别对三变量及R 进行对数变换最终分别表示为LNHP、LNS、LNJ、LNR。原始数据为吉林省2003～2013年间的月度数据，来源于中经产业网。

三、吉林省利率调控房价实证分析

（一）VAR模型的估计。分别对模型中四个变量进行ADF 检验，检验结果显示各变量的原始序列均为非平衡的时间序列，而一阶差分的5%的临界水平上均平稳，所以各变量均为一阶单整序列。协整检验是在第三种协整方程的基础上用差分的3 阶滞后得到的，结果表明在5%显著性水平上，迹统计量检验与最大特征根统计量检验的结果一致，都显示这四个变量之间至少存在两种协整关系。

建立VAR 模型。利用VAR（3）模型对平均房地产价格、利率、商品房销售面积以及商品房竣工面积四个变量之间的关系进行实证研究。建立LNHP、LNR、LNS、LNJ 四个关于其他各变量的方程。经检验，模型是有效的。

（二）脉冲响应分析。对模型进行稳定性检验结果显示所有根模的倒数都落在了单位圆内，说明估计的VAR 模型是稳定的，可以进行脉冲响应分析。

从图1 各因素冲击对商品房平均价格的响应可以看出，当本期分别给LNHP、R、LNS 以及LNJ 一个冲击，LNHP 分别给出了不同的响应。对与LNHP 本身的冲击，价格前一期开始大幅下降，2、3 期下降幅度有所减小，第4 期开始又有所回升，之后保持平稳。LNR 的冲击对商品房价格冲击，短期内价格会受影响有小幅度的波动，但长期影响几乎没有。销售面积对商品房价格的影响则是正面的短期的。竣工面积对价格的影响则是负面的，影响是长期的。（图1、图2）

表1 Granger检验通过结果

由图2 利率的冲击引起的各因素的响应可以看出，利率当期对吉林省商品房价格的冲击，其响应与上述反应相同，短期内有小幅的波动，长期没有明显的影响。利率对自身的影响不太显著，当期的冲击引起自身小幅上涨之后又回落，这一点不难理解，我国利率并非市场利率，而是由政府制定，因此利率本身不会受自身的影响太大。再看，利率对吉林省商品房销售面积和竣工面积的当期冲击，LNS 和LNJ 响应相似，前两期大幅下降至最小值，之后回升，大概到第六期回升到最大位置，之后又下降并趋于0。说明利率对商品房销售面积和竣工面积的影响，前5 个月较为明显，在未来10 个月后就消失了。

图1 各因素冲击对商品房平均价格的响应函数

图2 利率的冲击引起的各因素的响应函数

之所以利率的冲击会使短期内的商品房销售面积和竣工面积下降，可以从消费和投资的角度分析。利率上升，企业融资成本上升，自然投资房地产的资金就减少（企业不仅投资于房地产商，更多的企业愿意以商品房作为投资品），同时居民贷款买房的成本也相应的增加，最终导致竣工面积的减少和销售面积的减少。

联系两部分分析结果可以看出，利率对吉林省房地产市场有一定的影响，它主要是通过影响房地产的供给进而影响房地产价格。利率的当期冲击，引起商品房销售面积和竣工面积的下降，即利率的上涨会导致房地产市场需求和供给的双双下降，但下降幅度并不相同，商品房竣工面积下降的更多一些进而引起商品房价格的上涨。由于利率对需求和供给的影响差异并不大，且影响时间并不长，因此房地产价格受利率的影响并不显著，且受影响时间也不长。

（三）Granger因果检验。根据分析结果得出，利率不能Granger 引起商品房平均价格，但可以Granger 引起商品房销售面积和竣工面积的变化，可以看出吉林省利率对房地产价格的影响并不存在因果关系，它是通过影响商品房的需求和供给进而影响房地产价格。（表1）

而商品房价格、销售面积、竣工面积都并不能Granger 引起利率的变化，由此得知，我国的利率并非只因房价的波动而调整利率，而是会受到各种各样的其他外生变量的影响。

利率、商品房销售面积、商品房竣工面积都不能Granger 引起商品房平均价格变化，说明商品房价格的变动不仅受这三个因素的影响。在我国，商品房的价格并不完全符合市场规律，有涨有跌，而更多的是受到政策的影响。

四、政策建议

吉林省房地产价格的涨落不符合市场规律，房地产价格不是供给和需求的Granger 结果。想要吉林省房地产市场可以长期均衡可持续发展，该市场必须实现更大的市场化，政府要放开管制，让房地产市场顺应市场的要求去发展。利率作为重要的货币政策手段，对于宏观经济的调控必不可少，但利率引起其他商品价格的变化影响不持久，因此，政府在做调控时，应结合实际情况，采用多种调控手段，例如收入分配、税收等制度。更大幅度地放开对利率的控制，使利率更加市场化，这样利率对房地产价格的影响才会更显著。

［1］曾华珑，曾铮，吴娟.货币政策对资产价格的冲击［J］.金融发展研究，2011.10.

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［3］戴国强，张建华.货币政策的房地产价格传导机制研究［J］.财贸经济，2009.12.

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