不动产善意取得制度的理解与适用——以房屋交易为例

柯罗妮娜

（烟台大学，山东 烟台 264005）

我国《物权法》第106条首次将不动产也明文纳入善意取得的适用范围，保障了不动产交易的安全。然而在实际操作中，却存在着不少因对该制度理解不透彻而错误适用或是错误寻求救济的现象，下文将以房屋交易为例对不动产的善意取得进行较为详尽的分析，以助理解。

一、不动产善意取得的构成要件

根据我国《物权法》第106条的规定，第三人善意取得不动产应当具备以下要件：

（一）转让人转让该不动产时为无权处分人

无权处分人是指既非财产的所有人也非法律上的处分权人，如所有人的代理人、财产代管人、遗产执行人等。在不动产的无权处分行为中，转让人对于该不动产没有处分权或是处分权受到限制，却以自己的名义或是原所有人的名义，或是二者的共同名义实施了处分行为。这种处分通常表现为“通过买卖来移转所有权、通过设定抵押来限制所有权等”[1]。实践中具体分为以下几种情形：

1.表见代理

表见代理是无权代理的一种特殊情形，是相对人基于本人的过失或是本人与无权代理人之间的特殊关系相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理的后果由本人承担。在甲与乙、丙一案中①上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第171号民事判决书。，甲、乙系父女，系争房屋登记在乙与甲名下，戌伙同他人安排骗局，携一名女子冒充甲与乙一起在上海市某公证处办理了由甲和乙委托戌代为办理的系争房屋的买卖、过户、抵押等事项的委托书公证手续。戌持该委托书以甲和乙的代理人身份将系争房屋售予丙，并办理了房屋所有权变更登记。但甲、乙一直未交房。一年后，丙将系争房屋出售予丁和戊，并办理了过户手续。由于丙未能交房，丁、戊向法院起诉。在本案中，戌持通过欺骗手段获取的委托书和公证书代理甲、乙出售房屋，基于经过公证的委托书具有较高公信力，丙有充分理由相信戌享有代理权而与之为房屋买卖行为，戌的行为即构成表见代理。

2.共有人擅自处分

根据《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占2/3以上按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外。那么在不动产的共有中，如果共有人之间没有约定，部分共有人未依法经其他共有人同意而擅自处分了该不动产即构成了无权处分。由于家庭成员大多共同居住，共有人擅自处分不动产的情形在实践中更为常见。例如在蔡某某诉刘某某、吴某某房屋买卖合同纠纷一案②甘肃省兰州市中级人民法院（2012）兰法民再字第20号民事判决书。中，刘某某与吴某某原系夫妻关系，二人共同生活期间购买房屋一套，并将房屋所有权登记在吴某某名下，后吴某某未征得刘某某同意，私自将该房屋卖予蔡某某并办理了登记手续，直到法院为审理刘某某提起的离婚诉讼查封该房产时，刘某某才知晓系争房屋已被出售。

3.转让人原为有权处分人，因某种原因丧失处分权

实践中还存在一种较为特殊的情形，即转让人在处分不动产时为有权处分人，转让行为完成后由于前合同被撤销或被认定无效而导致转让人丧失处分权，转让该不动产的行为则构成无权处分。如：胡某与原配偶唐某协议离婚，约定登记在唐某名下的夫妻共同财产、位于某处的系争房屋归胡某所有，但未办理过户。唐某的弟弟唐某乙在无唐某授权委托书的情况下，以唐某代理人的身份将系争房屋出卖给被告李某，且将系争房屋过户至李某名下，后李某将系争房屋抵押给某银行石化支行以获取贷款。胡某知晓后请求法院确认“唐某”与李某的房屋买卖合同无效，法院经审理判定该合同无效①上海市金山区人民法院（2008）金民二（商）初字第550号民事判决书。。该案中唐某乙在无授权委托书的情况下与李某签订的房屋买卖合同即前合同，该合同被认定无效，李某就丧失了处分权，其将该房屋设定抵押的行为便构成了无权处分。

（二）以合理价格转让

“以合理价格转让”是不动产善意取得制度中的又一构成要件，该要件明确规定了第三人在受让不动产时必须支付合理的对价才能够适用该制度。其包括两部分：

1.转让必须是有偿的交易行为

善意取得制度的建立是以牺牲原所有人利益来保护善意第三人利益，如果第三人受让不动产是无偿的，那么即使其出于善意，当原所有人要求返还不动产时其也并未因此遭受损失，因而无偿受让不适用善意取得制度。

2.对价合理

在有偿交易的基础之上，受让人受让不动产的对价还应当是合理的。如果这个对价不合理，善意取得制度的构成要件就会出现缺失，甚至在某些情况下受让人知晓实际价格却以极低价格购买不动产或为不动产设定抵押而成为恶意受让人，此时受让人也就无法适用该制度取得所有权。如法院在陈某某与覃某甲确认合同无效纠纷案②广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第1730号民事判决书。中认定：被告覃某甲与第三人覃某乙、叶某某在明知原告陈某某不同意将系争房屋过户给覃某乙并拒绝配合办理房屋过户手续，以实际行动撤销赠与的情况下，仍签订了房屋买卖合同，并在合同中达成的房屋交易价格仅为10000元，对于建筑面积96.29的房屋来说，该成交价格远远低于该房屋当时的市场价值，没有构成正常的买卖合同中标的物与货币给付互为对价的特点，显然不合常理，不符合善意取得的法律规定。

在实际操作中，应该如何判断对价是否合理呢？上述法院采取的是以系争房屋当时的市场价值作为参照，在司法实践中也较为普遍地认同“明显低于市场价格”即不合理。虽然《物权法》对此没有确立具体的判断标准，但《合同法司法解释（二）》第19条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。不动产交易中的“合理价格”亦可参照此规定来确定。

（三）受让人受让该不动产时为善意

这一要件具体又从以下三个方面理解：

1.受让人

在不动产的善意取得中，必须存在受让人。而受让人既不能是原所有人，也不能是无权处分人，必须是这二者之外的第三人。

2.受让时

除了主体条件之外，不动产的善意取得制度还要求受让人的善意发生在受让不动产时。受让人在取得不动产所有权后是否知晓转让人为无权处分人在所不问。

3.善意

“善意在一定程度上具有取代物权出让人之处分权的机能。”[2]善意取得制度设立的初衷便是保护善意第三人的合法利益，维护交易的安全，因而第三人的善意便成为该制度的核心。至于何为善意，《物权法》对此并无规定，学界也暂无定论，但在2005年7月对外公布的《物权法（草案）》中曾将“善意”解释为“受让人在受让时不知道或者应当不知道转让人无权处分”；《德国民法典》第932条第二款亦有规定：“受让人明知或者因重大过失不知物不属于让与人的，视为受让人非处于善意。”这一规定从反面明确了何种情形不属于善意，并以此来推定善意。

由于善意是一个十分主观的活动，在具体的司法实践中，如何认定第三人在受让不动产时为善意就成了关键问题。有学者认为，“在通常情形下，只要受让人信赖了登记，就是善意的，除非其明知登记错误，无须再考虑交易的环境等因素”[3]。也有些学者认为，应当从采用客观标准如利用一般人的判断及法官自身的生活经验、综合考虑交易的各种因素及一般不需要进一步考察第三人的不知情是否出于过失三个方面来判断善意[1]。但从大量的法院判决来看，判断第三人受让不动产时是否善意主要取决于第三人对登记公示力的信赖及交易价格、地点、方式等是否合理。

长期以来，我国的不动产登记制度都处于不完善状态，难免会出现不动产权利登记瑕疵，比较常见的有三种情形：第一，权利的登记状态与真实状态不一致，如某套房屋为二人共有却仅登记为其中一人所有；第二，登记权利不存在，如登记人持伪造证件、证明或是权利文书作虚假登记；第三，限制登记不存在，如登记预告期满而当事人未履行约定导致预告登记无效。这些瑕疵也导致出现不少原所有人与第三人之间的房屋买卖或抵押纠纷，但基于对不动产登记公示力的信赖，第三人足以相信该房屋为转让人所有，因此，“为促进商业的健康发展，信赖不动产登记簿而积极进行交易者，其积极性没有理由不应得到保护”[4]。如在江苏启东农村商业银行少直支行与唐某某一案③江苏省南通市中级人民法院（2013）通中商终字第0261号民事判决书。中，唐某某在与原配偶施某某离婚后，为办理系争房屋所有权登记申请手续，伪造离婚协议书，将已经约定归二人婚生女唐某所有的系争房产篡改为归自己所有，并加盖了伪造的民政局婚姻登记专用章，以此取得系争房屋的所有权证书，后唐某某又将系争房屋作为抵押与少直支行签订最高额个人担保借款合同，少直支行因催款无效要求实现抵押权。对于本案，一审及二审法院皆认为：对于不动产抵押，银行应对抵押物权属进行谨慎审查，审查事项包括权利形式的合法性、抵押人所持产权证书的真实性、抵押人与证书记载权利人是否一致、处分权的完整性包括有无共有权人、权力是否受限等，审查手段主要是核对有效权利证书、法律文件的内容及权利人身份。尽管房屋产权登记部门因过错未发现唐某某所提交离婚协议书存在虚假而错误重新登记并颁发房屋他项权证，但由于房屋的产权证书具有公示效力，少直支行有充分理由相信唐建东对抵押物享有合法、完整的处分权，因而得以基于善意取得房屋抵押权。

为促进商业健康发展,信赖不动产登记簿而积极进行交易者,其积极性没有理由不应得到保护。在陈某甲与陈某乙一案①浙江省杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第3648号民事判决书。中，所有权人陈某甲将系争房屋出租予郭某某居住，后郭某某伪造杭房产权证萧字第x x号房屋所有权证一本，并谎称系争房屋为其所有，将系争房屋以15万元转让给陈某乙。陈某乙在上诉中称其在受让系争房屋时并不知道郭某某伪造房产证，由于系争房屋系经济适用房无法办理过户，因而未去登记过户，应当适用善意取得制度取得房屋所有权。陈某甲对此辩称：当时该房屋市值总价应在70万元以上，而陈某乙仅以15万元价格购入，不合常理。上诉法院经过审理认为，在本案中，陈某乙与郭某某所签订房屋买卖协议无效，而郭某某伪造房产证已被认定，陈某乙作为受让人应当持审慎态度对房屋进行全面了解，但其明知案涉房屋系经济适用房却未向房屋管理部门查询核对，故其虽在房屋转让时受郭某某欺骗，但不能认定为善意第三人，维持一审判决。

4.公示的完成

《物权法》第106条规定善意第三人取得不动产所有权或他物权还需满足“依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的条件，这一要件也是受让人取得物权的关键。根据《城市房地产管理法》的相关规定，房屋的所有权转让及抵押的设定都以登记为生效要件，只有登记完毕才能完成物权的公示。如果受让人未办理过户或抵押登记，即使出于善意并支付合理对价，也无法取得不动产物权。这种情况下原所有人即可向受让人行使其回复请求权，要求受让人返还原物。如胡某某与蒋某、凌某返还原物纠纷案②湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2013）石民一初字第501号民事判决书。：胡某某经凌某介绍购得房屋一套，因急赴外地委托凌某办理房屋过户手续，后因辗转多地与凌某失去联系。在胡某某购买房屋第二年，房屋所有权转至胡某某名下。十二年后胡某某返回老家，找到该房屋，却发现蒋某已在此居住十余年，遂要求蒋某搬出。蒋某辩称自己从凌某处购得该房屋，而凌某当时称因屋主欠其钱所以其对该房屋有处分权，但在蒋某支付价款后凌某以原屋主即胡某某欠钱未还为由拖延办理过户登记。法院最后认定因系争房屋未过户至蒋某名下，蒋某未取得系争房屋所有权，只构成善意占有，判令蒋某搬出系争房屋。

二、不动产善意取得的法律效果

（一）物权变动

如果不动产的物权变动符合上述善意取得制度的构成要件，则第三人可基于此而取得不动产物权，原所有人丧失物权人的法律地位，取得物权的第三人可以支配其对该不动产享有的物权。如取得房屋所有权的第三人可依据自己的意愿对房屋进行占有、使用、受益和支配，所有权“是一个人能够在完全排斥任何他人权利的情况下，对世间的外部事物所主张并行使的那种专有的和独断的支配权”[5]，其可以不受法律规定和公序良俗之外的约束改变其原有形态，将其出租、转让、抵押给他人或是改作他用，且该转让或抵押行为中的对方当事人在交易中的主观状态在所不问，即使其知晓前转让过程也不影响自己取得该房屋的物权；取得房屋抵押权的第三人可以以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

（二）当事人之间的权利义务关系

1.原所有人与受让人之间的权利义务关系

受让人基于善意取得制度取得不动产物权后，原所有人不得向受让人主张物上返还请求权、不当得利返还请求权，或是要求受让人赔偿损失或支付对价，否则受让人得以善意取得抗辩。

2.原所有人与无权处分人之间的权利义务关系

《物权法》第106条第二款规定：受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。无权处分人处分他人不动产是该类纠纷产生的根源，原所有人虽然不能向受让人主张权利，但其可基于债权上的救济要求转让人承担责任，赔偿其所有权消灭的损失：如果原所有人与无权处分人先前不存在以该不动产为标的的合同关系，无权处分人未经原所有人同意而处分原所有人的不动产，则构成了侵权，原所有人可要求转让人承担侵权责任；如果二者先前存在以该不动产为标的的合同关系，那么无权处分人擅自处分该不动产，原所有人就可以无权处分人违反合同义务，要求其承担违约责任。而此种情况下，即会产生权责任与违约责任的竞合，原所有人可选择对自己最为有利的请求权主张。

不当得利是指没有合法根据或事后丧失合法根据，使他人财产受到损失而自己获得利益。转让人在没有处分权的情况下擅自处分原所有人的不动产，其获得了利益却使原所有人遭受损失，原所有人可主张不当得利返还请求权，要求转让人返还其所得利益。并且，由于无权处分人擅自处分原所有人不动产在主观上为恶意，其所得不当利益不够弥补原所有人损失时，原所有人得再请求损害赔偿。不当得利返还责任也会与侵权责任发生竞合，原所有人亦可择一主张。

[1]王利明.善意取得制度的构成——以我国物权法草案第111 条为分析对象[J].中国法学，2006，（4）.

[2]Vgl.Flume.Allgemeiner Teil des Bürgerlichen RechtsⅡdas Rechtgeschaft.4.Aufl..1992.S.142.

[3]Vgl.Schwab prfütting.Sachenrecht.27.Aufl.1997.S.93.

[4]朱广新.不动产适用善意取得制度的限度[J].法学研究，2009，（4）.

[5][英]威廉·布莱克斯通.英国法注释（第 2卷）[C]//[德]罗伯特·霍恩,海因·科茨,汉斯·G·莱塞.德国民商法导论.楚建,译.北京：中国大百科全书出版社，1996：189.