纽约如何建造保障房

孙建峰

意大利作家卡尔维诺在《隐形城市》中说：城市，如同梦想，被欲望和恐惧构筑。在像纽约这样的世界大都市居住确实恐怖。虽然时代广场灯火辉煌，格林威治村绿树荫浓，哈莱姆区铺满石子的门廊和人行道非常迷人，但纽约是美国住房消费负担最重的城市。其中心，曼哈顿更是价值连城，房价之高令人无法想象，能够欣赏到景色的公寓，每套都要上千万美元。除此之外，房租的价格也让人心痛。

以曼哈顿的租赁价格为例，在没有门房的大楼内，单开间月租金2243美元，一居室公寓月租金2959美元；有门房的大楼内，单开间月租金2657美元，一居室公寓月租金3777美元。大约三分之一的租赁者把超过一半的收入投入租房。如果你对这样的房租没有直观的感受，看看美国另外一个城市巴尔的摩吧，在巴尔的摩每月700美元的房租可以使你住在富丽堂皇的别墅当中——四层的公寓，一个厨房，一个有着大窗户的起居室。

即使如此，纽约的街道依旧挤满熙熙攘攘行色匆匆的人群。 这里难道真的是富人的“天堂”，穷人的“地狱”？纽约市政府已经做了什么，将来又打算如何进一步解决房价问题？对于中国的保障房建设又有怎样的借鉴意义？

保障房僧多粥少

在纽约，拥有自己的房子的人口比例只有33%。纽约市政府长期以来对中低收入群体实施保障房政策。纽约市人口的1/9（约110万人），住在政府提供的保障房里。纽约市政府每年至少要投入2亿美元，以补贴中低收入家庭住房租金与购房计划。纽约市的保障房一种是政府直接拨款盖的房子。这类保障房多在纽约的贫穷区域，入住的多是贫穷的家庭。

这类容易形成贫民窟的保障房是美国于上世纪40、50、60年代的主要保障房形式，其中以芝加哥最为突出，当时的保障房工程形成的住宅区可以居住成千上万甚至几十万人口。随着时间推移，这里的人口聚集越来越多，犯罪的问题就出现了，犯罪率也逐渐上升。

到了20世纪八九十年代，美国开始吸取教训，芝加哥拆除了一部分这样的建筑，纽约开始修建些小型的保障性住房社区。现在美国在把相应的街区，或者是社区缩小化，然后进行分散，目前纽约犯罪率情况已经得到了很大的改善。这经验对中国的保障房建设非常重要。

另一种是私人公司建设，但享受政府补贴。还有一种是固定租金公寓，政府同房东和租户共同签订协议。这种公寓租金每年涨幅很小或几乎不涨，租户只要按时交房租，就不用担心被房东赶走。

但是在纽约申请保障房的竞争非常激烈。今年秋天，纽约市近6万人参与保障性住房摇号，只为有机会租到一套低于市价的房屋。本次摇号房源是位于布鲁克林绿点区曼哈顿大道1133号的105套房屋。在计划出租的105套房屋中，将有42套房屋专门租给人均收入低于2.9万美元的资金拮据家庭。另有63套房屋租给人均收入低于10.17万美元的家庭。被选中的幸运者可以647至2405美元的月租费租得一套两居室公寓。附近的两居室公寓平均月租金通常为2600-3200美元。

面向单身人群建造小户型

据纽约市房屋局数据，纽约市目前有180万个一至两人的家庭，但是只有100万套单开间或一居室公寓。因此纽约市政府把目光投向了小户型保障房，计划到2014财政年度结束之前创建16.5万套小户型经济适用房，每户30平方米以下，包括厨房和带浴室的卫生间。

2012年7月，纽约市政府开展小户型经济适用房设计竞赛，由市政府在曼哈顿下城提供一片土地，建设10层楼高共55套（每套面积为23平方米至34平方米）的微型公寓。55套小户型经济适用房中的40%将提供给中低收入的纽约人。所有设计采用标准预制件，在其他地方建造好之后运送到建筑工地组装。

获胜的设计室内空高2.7米至3米，有一个小阳台，能够提供充足的光源并保持空气流通，有厨房、浴室、储存柜，卧室兼客厅。公寓楼有屋顶花园，有一个能容纳20个人晚餐或者40个人站立的公共活动室。

该公司负责人在接受媒体采访时表示，公司将支付50万美元给市政府用以购买地皮，整幢大楼造价约为1500万美元，全部由该公司自筹。建成之后，部分房屋的租金将受纽约市租金管制限制，部分房屋将以市场价格出租。按照城市规划者设想，这类“微公寓”主要面向年轻人、经济困难者和空巢老人。

未来要建20万套

上述这些都是迈克尔·布隆伯格担任纽约市长时期的政策，在布隆伯格当政时期，纽约市经历了巨大的变化，新的共管公寓在布鲁克林和皇后区如雨后春笋般涌现。但是，尽管市政府出台了减税、补贴等鼓励措施，仍少有开发商选择将保障性住房纳入开发项目当中。去年发布的一项报告估计，自2005年来，由于城市区划的重大变动而新建的2.1万套新住宅单元当中，只有13%——大约2700套是保障房。

最近，市长白思豪（Bill de Blasio）的规划高官宣布，今后凡是需要市政府改变区划类型的地产项目，都需要留出部分住房作为保障房源。这是截至目前纽约市政府所发表过的最强硬的言论。“除非你建造足够多比例的保障房，否则你一个单元都建不了，”在纽约法学院的一次早餐会上，城市规划委员会主席卡尔·维斯布罗对挤满一间屋子的房屋出租者、规划师和投资人说，“你不能只建市价房，就是这样。”

下一次，纽约市的开发商要想申请将废弃工厂改建为光鲜亮丽的共管公寓大厦，配上温水泳池和带天窗的屋顶休息室，那么他们就必须附加一个设施：保障性住房。

据说，纽约市政府的住房计划还有很大一部分尚未披露。该计划呼吁增建8万套并保留12万套保障房。维斯布罗德说，一份初步的计划将在年底公布。而上述硬性规定将在2015年秋季前生效，只不过法规出台前还需征求公众意见。■endprint