“营改增”对房地产行业税收筹划的影响

谢 严

一、“营改增”的简要介绍

“营改增”就是政府对一些特定行业的征税方式由征收营业税改为征收增值税，以缓解重复征税的情况。下面，我将举例说明营改增对房地产税收计算的影响。假设A公司销售收入为500万，相关成本为200万，增值税销项税率按11%计算，进项统一按17%计算，不考虑其他变动因素。

则：“营改增”之前应交税费=500*5%=25

“营改增”之后应交税费=500/(1+11%)*11%-200/(1+17%)*17%=20.49

上例也同时表明，营业税是以企业的当期销售收入为计税依据，而增值税是以不含税销售收入计算销项，以不含税成本计算进项，只对增值部分收税的税种。

二、房地产“营改增”的相关规定

1.纳税人身份确定标准。

根据国家税务局规定，房地产“营改增”后，在试点前年销售额超过500万元的纳税企业，应向主管税务单位申请为一般纳税人；或者是企业的会计核算健全，并且能够提供准确的纳税资料的，也可以申请成为增值税一般纳税人。除此之外，统一为小规模纳税人。

2.税率与税基的变动。

“营改增”之前，房地产的营业税税率是5%，计税依据是包含营业税的销售收入；“营改增”之后，增值税一般纳税人的销项税率暂定为11%，进项税率有7%、13%、17%；小规模纳税人无进项抵消，采用3%为统一征收率。增值税的计税依据为不含税价，要把增值税从销售收入中扣除。

三、“营改增”对房地产行业的影响

1.影响房地产企业的收入

“营改增”之前，房地产行业的收入是包含营业税的销售收入，“营改增”之后，房地产行业的收入要扣除增值税部分。举例说明：某房地产的销售收入为A万元，相关成本为X万元，且都取得了增值税专用发票。假设不考虑其他变动因素的影响；

则：“营改增”之前，营业收入=A

“营改增”之后，营业收入=A/（1+11%）

2.“营改增”对房地产行业的税负影响

政府推动“营改增”试点的初衷是降低企业税负，但“营改增”试点在房地产行业推行的消息一经传出，就引起了众多领域的争议。“营改增”究竟会增加房地产行业的税收负担，还是会减少其税负呢？要采取何种税率才能达到减税的目的呢？之前，房地产行业的营业税税率为5%，现如今，其增值税销项税率暂定为11%，远高于5%；因此，能否降低税负水平很大程度上取决于其进项抵扣。那究竟要抵扣多少进项才能达到降低企业税负的目的呢？下面采用“无差别平衡点”来分析。假设某房地产企业的营业收入为X万元，可抵扣的进项税额为Y万元，此时进项税税率适用17%，不考虑其他变动因素。

⑴针对增值税一般纳税人

则：“营改增”前后税负水平相等时，X和Y关系如下：

5%X=11%/（1+11%）*X-17%（1+17%）*Y

Y/X=33.79%

“营改增”后税负水平减少时，X和Y关系如下：

5%X＞11%/（1+11%）*X-17%（1+17%）*Y

Y/X＞33.79%

因此，只有当进项可抵扣金额大于营业收入的33.79%时，“营改增”的推行才有可能降低房地产行业的税负水平。

⑵针对小规模纳税人，企业的税收负担一定是减少的。因为5%X3%/（1+3%）X是恒成立。

3.“营改增”对房地产行业净利润的影响

在分析其对净利润影响时，只考虑增值税，营业税，所得税，地方相关费用（城市维护建设税、教育费附加）这几种税种。城市维护建设税=（增值税+营业税+消费税）*7%；教育费附加=（增值税+营业税+消费税）*3%；净利润=（营业收入-增值税-营业税-城市维护建设税-教育费附加-成本）*（1-25%）。

（1）“营改增”之前房地产行业净利润:

净利润=（营业收入-营业税-10%营业税-成本）*75%

（2）“营改增”之后房地产行业净利润:

净利润=（营业收入-增值税-10%增值税-成本）*75%

改革后:△净利润=（1+10%）（营业税-增值税）

结论：当营业税=增值税时，即Y/X=33.79%时,“营改增”前后房地产行业净利润不变；

当营业税＞增值税时，即Y/X＞33.79%时,“营改增”前后房地产行业净利润不变；

当营业税＜增值税时，即Y/X＜33.79%时,“营改增”前后房地产行业净利润不变。

四、“营改增”给房地产行业带来的问题与风险

1.“营改增”后，对企业的会计处理水平要求更高

目前，很多大中型房地产企业并不具备完善的会计系统，对会计业务的处理方式并不成熟，企业的会计人员不能准确的反映出企业运行全程的会计信息，甚至不能公允表达企业的会计业务和相关数据，这严重的阻碍了房地产企业增值税的进项抵扣。由于销项税率远高于营业税税率，因此，当房地产行业不能充分抵扣发生的进项税额时，企业的税收将会很高，那么，“营改增”的推行就不能起到降低税负的目的。

2.“营改增”要求房地产行业有很强的发票管理能力

由于之前征收营业税，不需出示发票抵扣，房地产行业的发票管理水平普遍偏低。但“营改增”后，企业的税负水平能否降低很大程度上取决于进项税额的抵扣程度，而进项税的抵扣是以增值税专用发票为基础的。因此，在“营改增”的推行过程中，普遍偏低的发票管理水平给房地产行业带来了巨大的风险。

3.房地产行业获取进项抵扣发票有一定难度

其一，房地产行业的成本很大一部分是购买土地的支出，但土地的所有者是政府，且政府并不在纳税人范畴之中，一般情况下，政府是不会开具增值税专用发票的，因此，房地产企业购买土地所发生的相关成本，在缴纳增值税时，能不能抵扣进项，采取何种方式抵扣，都不得而知。

其二，由于房地产行业的产业链比较复杂，涉及到各种各样的企业。在房地产的上下游企业中，并不是所有的企业都被列入“营改增”的试点范畴之中的。因此，在一次完整的交易事件中，房地产企业并不能完整的取得所有的进项抵扣发票，在这种情况下，会无形的增加房地产行业的应交税额。

五、房地产行业“营改增”的相关税收筹划建议

1.选取适当的纳税人身份

前面已经分析过，在“营改增”的试点中，如果A房地产公司选择成为小规模纳税人，那么它的税负水平是降低的，但幅度不大。下面来分析一下，在可以选择纳税人身份时，企业应该怎样筹划，使得应纳税额最小。假设A房地产公司的营业收入为X万元，相关成本费用为N万元，则：

小规模纳税人:X/(1+3%)*3%

一般纳税人：X/（1+11%）*11%-N/（1+17%）*17%

令 X/(1+3%)*3%＞X/（1+11%）*11%-N/（1+17%）*17%，N/X＞48.16%

综上：当N/X＞48.16%时，企业应申请成为一般纳税人，N/X＜48.16%时，企业应申请成为N/X=48.16%时，两种身份的税负是一致的。

2.选择最优纳税方法

试点地区的房地产行业要充分利用政府的“差额征税”政策。“差额征税法”是适用于试点期间试点地区的相关试点企业的缴税方法，其他企业不适用。差额征税为相关企业带来了较大的节税空间，并且区别于以往单一的纳税方法，为试点企业提供了两种选择。房地产公司可以根据自身需要，选择更有利的方法缴税。举例说明：A房地产公司营业收入100万元，运费30万元。进销相抵法：100/（1+11%）*11%-30*7%=7.81万，差额征税法：（100-30）/（1+11%）*11%=6.94万，这种情况下，A房地产公司可以选择差额征税法缴税。

3.完善对进项的管理

(1)确认供应商身份

由于进项抵扣发票是从供应商处取得的,因此在确认交易之前,要确认供应商是不是增值税一般纳税人。企业应当尽量选择增值税一般纳税人作为其供应商，这样才能最大限度的抵扣进项。

（2）各项费用必须取得增值税专用发票

在某种情况下，公司的供应商可能会以降价为条件提出拒开增值税专用发票的要求，此时房地产商不应该贪图眼前小利而答应供应商不合理的要求。

（3）准确区分可抵扣项目和不可抵扣项目

企业应当加强对公司内部人员的税务培训，使其能够明确区分哪些业务可以抵扣，以什么税率抵扣。这样就可以避免以低税基、低税率抵扣进项税。

六、总结

据本文分析可看出：“营改增”对房地产行业来说是一把双刃剑，会给企业带来诸多风险，同时也带来了降低税负的可能性。因此，房地产企业要分析整个经济环境，结合自身企业特点，适应“营改增”试点的推行，使房地产行业能够持续发展。