浅谈房地产投资项目经济评价指标与方法

程名民

摘要：房地产投资是当前我国最热门的投资领域，虽然与过去几年的投资环境相比，近几年房地产投资风险不断攀升，但是其仍旧受到众多投资者的青睐。投资最重要的便是进行评价估值，尤其是在房地产领域，由于当前经济形势不稳定，因此更要对房产投资项目的各项数据进行评价，谨慎选择。本文主要对房产投资指标的评级方法进行概述，并对其中所包含的各项利润率、税率盈利指数等做了简要的分析，以期为我国的房地产项目投资中的经济评价行为起到一定的参考作用。

关键词：静态评价 动态评价 指标 方法

不同的投资项目有着不同的评价指标及评价模式。就目前而言，在房地产投资领域中，也存在着不同的投资评价指标及评价模式，因此缺乏相对统一的总结归纳体系。此外，就房地产投资来说，对其各项指标的评价方法也缺乏更深层次，更加深入的研究，这对于采取更有效、更安全的投资措施是非常不利的，甚至会影响到我国整个房地产投资行业的健康有序的发展进程，所以必须要加大对其投资指标及评价方法的总结归纳力度。

一、静态评价指标与其方法

（一）静态投资回收期

对静态投资指标进行评价其实是属于对未来盈利能力的一种分析。而静态投资回收期便处于一个非常重要的地位。从学理上分析，静态投资回收期主要是指基于忽略资金在时间方面价值的前提，对该项目的投资能够被收益所抵偿需要花费的时间。该投资回收期的计算与现金的流入、流出量、年限等有着密切的联系。此外，静态投资回收期这一指标的存在具有双面性，也有利有弊，前者体现在它的计算足够的渐变，而且得出的结论也非常的直观，便于理解。后者则主要体现在由于其没有考虑资金时间的价值，所以得出的数据结论可能会欠缺科学价值，对于最终的投资决策增加风险且具有片面性。另外，在现实的投资进行中，并不是所有的投资项目都会适用于投资的回收期这一经济指标。

（二）投资利润率

投资利润率这一概念深受投资者们的关注，利润率的高低直接关系着该项投资的决策结果。投资的利润率主要是指该投资项目在正式运营的过程当中一个核算年份内的利润总额和总的投资额的比率。该项盈利能力的衡量指标同样也具有优缺点，优点主要表现为计算简便，当中所涉及到的数据都会轻易的获得，另外最后得到的数据结论也非常便于比较；另一方面的缺点表现为依然没有能够将资金的时间价值衡量在里面，且根本没有综合的考虑到投资的规模性。另外在实际使用的过程当中，该项指标也并非适合所有的房产项目，因为其设定了计算的前提是按年来计算的，但是对于某些项目，如出售房产开发等项目，按年计算的利润回报率并不重要。

（三）投资利税率

投资利税率在一般意义上讲主要是指在该投资项目进行的时候在一个年度期间内利税的总额同项目的总投资形成的一个比率。在实际投资项目当中，对于出租或者是经营性的房产投资项目来说，投资利税率是一个非常重要的衡量指标。

（四）资本金利润率

该项指标的定义为在投资项目开始生产运营的时候，在一个年度内利润的总额同该项目的资本金的一个比率，它的优缺点与投资利润率基本相同。关于资本金利润率必须要提到的便是投资项目的一个资本金制度，该项制度是在1996年由国务院下发的一个文件进行确定的，当然它的适用对象包括了房地产的一系列投资项目。

二、动态评价指标与方法

（一）动态投资回收期

动态的投资回收期的产生完全是为了弥补静态的投资回收期忽略资金时间的价值这一缺陷。它在计算的过程中带进了贴现这一概念，因此更具有科学性。但是尽管如此，动态投资回收期还是存在着一定的缺陷。在实际应用中，由于建设部所发布的《房地产开发项目经济评价方法》当中并没有提及到該项评价指标，且在后续研究的案例当中也没有体现。因此，可以说该项动态的投资回收期评价指标并没有在现实中得到广泛的应用。

（二）净现值

净现值其实是各种现值之和，它来源于投资者的最低预期，并将每一年的现金的流量进行折算而得出。它的优点是所得出的数据非常直观，而且由于其完全考虑到了整个周期内的经济收益的情况，因此具有极强的经济意义。但是缺点也同样存在，即需要运用到的数据非常难以获得，十分复杂，比如其中的基准收益率。

（三）净现值率与盈利指数

净现值率是由净现值除以投资的支出现值总额而得到的一个比率，它主要是用来辨别某些相对独立的项目的优劣问题，并以此来进行排序。而盈利指数主要是指项目的所有现金的流入量与流出量的一个比例，它也非常适合用于独立的投资项目当中。

结束语：

房地产的投资领域涉及到众多的经济指标、数据，在进行投资选择的过程当中，步骤程序非常的复杂。因此必须要对其中的盈利能力进行全面综合性的分析，规避一切风险。此外，要尤其注意静态的评价指标与动态的评价指标的内涵，这二者当中所涉及到的投资回收期、利润率、利税率以及净现值、净现值率、盈利指数等都要做到严谨的分析。只有这样才能够从根本上保障投资者们的根本利益，以促进我国房地产投资事业的稳步进行。

参考文献：

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