BT模式下项目发起人建设成本控制要素分析

2015-03-18廖小平段文付

建设监理 2015年3期

廖小平，段文付

（武汉光谷建设投资有限公司，湖北武汉 430205）

0 引言

BT(Build-Transfer)模式的实质就是建设移交，即项目发起人(政府)在项目的建设期不作资金投入，而是由承建项目的项目公司通过投融资活动筹集资金并建设项目；项目在建成后再由发起人回购。回购的总价款包含项目建设费用与融资活动的资金成本。该模式既能利用社会资金建成有利于社会发展的基础设施，又可以减少政府财政压力。2003 年 2 月13 日建设部正式发布《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》(建市 [2003]30 号)，首次引入 BT 概念，极大地推动了 BT 模式在全国各大城市基础设施建设中的应用。目前 BT 模式在我国成功运用的项目包括上海杨浦大桥、上海地铁南站、北京奥运会部分场馆工程等，范围从道路、桥梁等基础设施建设项目拓展到了社会公用事业等更为广泛的领域。从 BT 模式的定义可以看出，该模式下工程资金的流向相对于传统的工程发包承包模式有着很大的不同；项目建设成本的过程控制对于发起人(政府)尤为重要，将直接影响到后期的项目回购价格。

1 项目概况

武汉东湖综合保税区是湖北省首个综合保税区，采用的是施工合同型 BT 模式，即：发起人(政府)选定同时直接承担投资、建设管理和施工职能的项目投资人；投资人设立项目管理机构对 BT 项目进行建设管理；项目回购的总价款包含项目建设费用与融资活动的资金成本。项目管理机构不具有法人资格，既无资格办理工程建设相关审批手续，也无法出面与工程建设相关单位签订合同。其特点是：项目的主要施工承包商与项目投资人、项目管理机构直接同体，勘察、设计和监理单位由业主(发起人)委托。该项目工期紧、建设内容繁多，包含房屋建筑、市政道路及水电气配套设施、桥梁、围网、海关和国检专用信息化设施等，经估算的建安费造价约 4.8 亿元。项目建设成本涉及面广、专业性强。为了确保武汉东湖综合保税区项目的资金在实施过程中发挥最大的效益，对该项目进行多阶段、全方位的成本控制就显得非常重要。

2 项目实施准备阶段的成本控制要点

2.1 确立项目成本管理工作流程与职责分工

根据组织论，实现项目目标最重要的措施就是组织措施，在项目成本控制目标管理中，体现组织措施的最基本也是最重要的一个环节就是确立项目成本管理的组织架构。为此，项目建设单位结合项目实际，建立了本项目成本控制的管理控制框架，确立了相关项目各级管理组织及个体的职责、权利、利益和应承担的风险(见图 1)。

图1 保税区BT管理组织结构图及基本关系

2.2 拆迁工作中的建设成本控制原则

东湖综合综保区 BT 项目占地约 3.6 km2，涉及到的拆迁工作情况复杂，有鱼塘、房屋、预制场、牌楼、农田、林地等，实施难度大。如果由 BT 方负责，因 BT 方均为大型的施工企业，基本无征地拆迁相关的工作经验，且不了解当地的民情，不熟悉各级政府职能部门，解决起来相对困难，甚至会严重拖延工期，容易引起较大的社会矛盾，变相增加了工程的投入。另外，征地拆迁工作的费用很难准确估计，在初步设计概算审查中措施费只能按暂列处理。按目前 BT 项目承包方式，BT 投资单位可能会通过变通途径获取高额措施费，也可能因措施费估计不足而承担较大亏损。这加大了 BT合同双方的风险，对项目的顺利推进埋下很大隐患。为此，本项目拆迁工作由项目发起人负责，通过招标确定拆迁公司；拆迁全过程受政府委托的审计单位监督。保证了拆迁费用的合理支出，确保了拆迁工作满足项目建设。

2.3 勘察设计阶段建设成本控制要素

勘察设计阶段是建设项目成本控制的重点。尽管设计费用在建设工程全过程费用中所占比例不大(1.5%～2%)，但对工程造价的影响可达到 75% 以上。由此可见，设计方案的优劣、设计质量的好坏，将直接影响建设费用及人力、物力、财力投入的多少。为从设计源头控制好建设成本，规划设计部、合同预算部通过招标比较，选择了经验丰富、业绩优良的勘察设计院完成保税区 BT 范围内房建、市政、信息化建设等方面的设计工作，在以下几个方面对成本控制起到了积极作用。

(1)桥梁设计可采用统一跨径、统一截面尺寸的预应力混凝土小箱梁，使得仅需搭建一座预制梁场，且台座、模板、龙门吊可重复投入使用。既节约了模板的数量也加快了模板的周转率，箱梁制作进度大幅加快，又降低了建设成本。

(2)市政道路在委托施工图设计时，可将相邻的 2～3 条道路委托给一家设计院；在道路土方的调配上，由单一的一条道路上填挖平衡，改变成相邻 2～3 条道路上的土方综合进行填挖方调配，并在设计文件上予以注明，在设计交底时予以明确。由此最大限度地减少了弃方的外运和填方的采购，控制了建设成本。同时，对道路的结构层、附属工程进行统一设计，在实施时仅需做一次配合比设计即可大面积组织施工，降低了试验成本。

(3)房建项目统一规划。对规划总平图中的所有项目(海关报关大厅及办公楼、仓库、主卡口、副卡口、停车场、堆场、围网等)均交由一家设计院进行施工图设计，避免因各房建设施的安装工程和室外综合管网工程未进行衔接造成设计漏项而影响工程造价。

(4)海关、国检信息系统委托一家业绩过硬、经验丰富的专业咨询公司进行设计，由规划设计部协调海关、国检等职能部门的使用需求。过程中组织两家设计院，对设计成果予以衔接，并由海关、国检专业人员一同进行审查，是否满足其相关规定要求。如：弱电机房的设计在满足常规规范要求下，对是否需要设置精密空调及拦水坝、环氧地坪、墙体地面保温、防雷、防火、防静电架空地板等，由使用方海关、国检部门先提出要求，避免了后期因设计及施工不合理及需要修改而造成重复返工、增加建设成本的现象。

(5)绿化工程设计。可利用在征地拆迁中已有的苗木林(如樟树、法桐)，先进行保留或移植，绿化工程施工图设计时综合考虑利用，控制建设成本。

3 项目实施阶段的成本控制要点

3.1 委托监理加强过程监控

为控制工程建设成本，建设单位对 BT 项目委托一家监理公司全过程进行监理，并协调各专业施工方(移动、通信、电力、给水、燃气)同 BT 投资人之间的关系。监理单位参与各类专项施工方案的论证和审核、图纸会审、签证、设计变更、竣工结算审计等，协助建设单位在过程中严格控制建设成本。

(1)大型构件吊装方案、基坑开挖方案及进场便道的修筑方案审核，需有专业的知识及系统的整体规划，以确保合理、规范及不重复投入。由于定额和计价规范中对上述措施费用明确可以计取，因此如果在方案审批时不严，就会在无形中增加了业主方的建设成本。另外，外脚手架施工方案、塔吊或升降机的安拆方案，综合考虑幕墙、装饰装修工程及其他相关配套工程的使用，避免了预算中重复计算而增加建设成本。

(2)移动、通信、电力、给水、燃气等专业施工方在进场作业时，由监理单位统一协调，BT 方预留施工界面，避免发生不必要的返工增加现场签证的建设成本。如：由于电力和给水管网均敷设在市政道路的人行道下，BT 方可暂时预留时间，等施工完毕后再进行人行道步砖的施工；燃气管网需明敷，外墙干挂石材需预先留出界面，避免后期二次破坏。

(3)现场签证。由监理单位按照施工合同先予以审核。符合要求后通知业主方项目部和审计部、跟踪审计单位工程师一同查看现场，现场形成手签稿并签字确认，避免虚报错报增加建设成本。

(4)设计变更。无论业主方项目部或 BT 方提出的设计变更，均需由监理单位先予以审核后，再由建设单位(项目部、规划设计部、工程管理部、审计部共同确认)转发至设计院编制设计变更文件。监理单位签发设计变更文件，并审核 BT方变更实施方案，并对变更费用、工期进行评估，控制建设成本。

(5)竣工结算审计。由监理单位认真核对竣工图，避免错误和遗漏，并根据政府文件要求，审核 BT 方提交的结算审计资料。经审核无误后，再递交至业主方审计部，由审计部统一递交至政府财政局委托的审计单位，并要求 BT 方按照政府文件、合同条款出具承诺函，对于审减额超出 5% 的部分审计费由其自理，确保其结算审计资料的准确性，控制了建设成本。

3.2 专项设计方案预算审核及装修材料、机电设备的选型定价

(1)由于前期招标时幕墙工程、室内装饰装修工程、绿化工程暂未设计，消防工程中的气体灭火和水炮均需要二次设计，且屋面的燃气锅炉和太阳能设备均需要深化设计予以确认。对于需二次设计的项目，BT 方在投标时仅制定了一个暂估价，合同中对于此分部分项工程，特地注明由 BT 项目投资人根据图纸、施工方案编制施工图预算，报财政局委托的审计单位进行审核，出具施工图预算审核报告并经建设方、BT 方、审计方共同确认，从源头控制建设成本。

(2)BT 方在编制施工图预算时，需详细注明各类材料的品牌、产地、规格、尺寸等。建设方和审计方可按照此进行市场调查，并进行装饰装修材料、设备的选型、比质和定价，避免单价过高影响建设成本。

3.3 协调处理项目进度、质量、安全与建设成本的关系

(1)工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。这个特点在武汉东湖综合保税区的这一项目上体现得格外明显。由于保税区必需按向上级部门申报的目标工期完工，因此如果工期延误，综保区的资格就可能被取消，势必对武汉乃至湖北省的经济发展造成很大影响。因此，项目计划需根据各方面的不同要求不断地进行调整，来协调进度和成本控制之间的关系，做好两个要素之间的合理平衡。

保税区在实施时，遭遇了武汉多年未遇的连续降雨，对市政工程工期的影响非常严重。为了在保证质量的前提下加快工期，必须采取相应的技术措施，特别是路基处理。对此，及时组织 BT 方提出合理的处理方案，召开专题会议，邀请设计、监理、审计等各专业技术人员对各个方案进行综合比较，找出“物美价廉”的方案。在实施的过程中，由审计单位跟踪监督，设计人员技术指导，确保新增工程量合规合理。通过此方法，保税区的市政工程得以在不利的气候条件下顺利完工。

(2)质量是企业的生命。如果在工程施工中质量事故不断，那么项目的建设成本无疑将大幅提高。为加强过程中质量管理，需严格把控各道工序质量关，提高工程质量验收一次合格率，避免返工及质量事故的发生，降低 BT 方及建设方的建设成本，提高经济效益。

(3)建设方项目部定期组织监理方和 BT 方对项目的实施现场进行安全检查，确保项目施工现场人员的人身安全和机械设备安全。在项目施工中，按照安全责任目标，加强现场安全管理，防止安全事故的发生；对有违反安全生产和文明施工的，及时按照合同条款予以处罚。切实防止因安全管理工作不到位而影响工程项目的建设成本。

4 项目竣工结算阶段的成本控制要点

项目竣工结算阶段是工程成本控制的最后阶段，工程项目经济效益的好坏与最后阶段的工程决算资料编制的完整性和准确性息息相关。如果不重视结算审核工作、结算工程量大于实际工程量，就会导致工程成本增加。为确保项目工程造价合理，使结算工程程序化，理顺结算审核工作，必须做好以下工作。

(1)竣工图的编制及结算资料的整理。竣工图应按工程实际情况编制，并符合当地工程竣工档案编制规定。建设方指定专业经验丰富的技术人员，同监理单位一同认真验收由 BT 方移送来的竣工图及其施工技术文件资料，包括：项目立项、可研、概预算批复文件；招标文件、招标答疑、投标文件、中标通知书；地勘报告、施工图纸及会审记录、施工组织设计及专项方案；施工合同、监理合同、甲供材料清单及定价资料；设计变更、现场签证、工作联系函；开工、停工、复工、延期、完工、竣工报告及竣工验收资料、竣工图；签报、会议纪要及工程洽商记录；结算书及编制说明、工程量计算书及电子版；承诺函。

(2)通过政府委托的专业技术力量强、审价质量高的造价审计单位对 BT 方结算资料进行审计。建设方指派审计部及项目部专业人员配合外部审计单位共同配合审价。因为他们既了解现场，也熟悉各个环节的施工过程和施工工艺，又有造价专业知识，容易与审计单位和 BT 方做到互相沟通，并制定审计完成时间节点，提高审计效率，使得能及时出示审计报告，减少建设方因延迟回购而支付给 BT 方额外的建设期利息。