村委会有权出租集体荒地吗

湖南省农业委员会(410005) 聂建刚

法律顾问

村委会有权出租集体荒地吗

湖南省农业委员会(410005) 聂建刚

【案例】2012年11月，某县五陵村村委会未经村民会议讨论同意，擅自与老湘村有限公司(以下简称老湘村)签订了一份土地租赁合同，合同约定该村村委会将本村集体所属的4公顷荒地租赁给老湘村，期限为15年，并特别约定该荒地只能用于种植业、养殖业和林果业。五陵村村民得知这一情况后，认为村委会与老湘村的行为侵犯了其合法权益，于是王某某等20余户村民自发组织，向有关部门反映该问题，但未得到解决。2013年3月，老湘村违反合同中承租土地只能用于种植业、养殖业、林果业的相关约定，在承租土地上建设了占地2.7公顷的农家乐，其他土地并未利用。老湘村的这一做法使五陵村村民更加不满，王某某等20余户村民于2013年4月向县人民法院提起诉讼，要求确认村委会与老湘村签订的合同无效。人民法院经审理后依法作出该合同无效的裁定。

【解读】在本案例中，争议的焦点问题是村委会擅自将土地出租给他人的合同是否有效，以及承租人改变土地的农业用途后集体经济组织及成员如何维权。首先，本案中的关键问题是须认定五陵村村委会和老湘村签订的合同性质究竟是土地租赁合同还是土地承包合同。我国《农村土地承包法》第3条规定：国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。第32条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。依照上述规定，农村土地只能采取承包经营制，不能采取租赁经营制。土地租赁行为只能是在家庭承包经营后承包方对外出租，村委会不能对外出租。因此，村委会对外签订的租赁合同，实质上是土地承包合同。其次，村委会是否有权对外签订土地承包合同。我国《农村土地承包法》第48条规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表同意，并报乡镇人民政府批准。因此，村委会在未经2/3以上村民或村民代表同意的情况下，无权对外发包土地。第三，村委会的行为损害了该村村民的优先承包权。我国《农村土地承包法》第47条规定：以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本村集体经济组织成员享有优先承包权。同时根据我国《合同法》第52条规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。因此，村民可以向人民法院起诉，要求确认村委会与老湘村签订的合同属于无效合同。值得一提的是，如果五陵村村委会是经过村民会议同意后与老湘村签订土地承包合同的，则该合同有效。那么在老湘村擅自违反土地只能用于种植业、养殖业、林果业的约定后，村委会可以向县人民法院起诉，请求解除承包合同，并可以请求老湘村赔偿经济损失。