被高估的住房需求

甘犁

长期以来，“城镇化”一直被认为是支撑中国房地产市场发展的重要动力。不过，由于人们对城镇化的认识存在一个普遍的重大误区，使得人们大幅度地高估了短期内城镇化可能带来的住房需求。这是造成中国住房市场高空置率的重要原因。

关于城镇化支撑房地产市场的逻辑并不复杂。首先，从现有的存量看，过去五年我国年均城镇化率为1.5%，每年约2000万农村居民进城。1998年-2013年，城镇化率从33.6%上升到53.7%，新增大约7000万个城镇家庭。这些家庭或租房或买房，都有居住需求。根据国家统计局公布的房地产竣工面积，1998年-2013年房地产竣工总面积为106亿平方米，扣除约30亿平方米左右的拆迁面积，城镇地区约新增70多亿平方米的住房，也就是7000多万套住房，与新增城镇家庭的数目相当，房地产市场供需看起来大致是平衡的。

从潜在增量看，2013年我国的城镇化率53.7%，与发达国家75%-80%的城镇化率相比还有很大提升空间。以它们为目标进行估算，未来还有2.5亿以上的农村人口将转移到城镇地区。

因此，未来房地产市场还有巨大的发展潜力。事实上，城镇化已经是政府、业界和广大老百姓普遍认为的未来房地产市场最重要的推动力。据了解，中央及各级政府和许多房地产开发商也广泛参考相关的城镇化数据进行土地和房产的开发和规划。

被误解的城镇化

值得重视的是，对城镇化的理解普遍存在误区，这使得城镇化带来的住房需求被大幅度高估了。在城镇化进程中，农村家庭进入城镇地区生活，成为城镇地区常住人口，一般都认为他们会背井离乡，“扛包进城”。

但这个理解是有偏差的。事实上，中国的城镇化包含两种形式：一种是主动进城的农村家庭，即我们一般理解的进城农民工家庭。他们在城镇地区没有住房，因此有刚性的住房需求。

另一种是农村家庭“被进城”，这些农村家庭并没有离开居住地，其农业户籍和社会保障也未发生变化。但由于其居住地的城乡分类码发生了改变，由农村变成了城镇，在统计意义上他们变成了城镇常住居民，被纳入了城镇地区的统计范围。

根据国家统计局公布的统计用区划代码和城乡划分代码，截至2013年8月，全国共69.4664万个社区。其中，29.5%的社区为城镇社区（居委会），70.5%为农村社区（村委会）。另外，国家统计局从2009年起，每年公布各社区的分类码。从分类码的变化中，可以看到，2009年-2013年全国共有3.5%的社区由农村社区变为了城镇社区。居住在这些社区的农村户籍居民也就变成了城镇居民，他们就是我们所说的“被进城”部分。

这部分人的数量有多少统计局并没有公布。根据中国家庭金融调查的数据，常住城镇地区的农村户籍家庭中，57%其户籍所在地与常住地一致，也就是“被进城”。另外43%的常住城镇地区的农业户籍家庭的户籍所在地与常住地不一致，为主动进城，“被进城”农村户籍家庭比例显著高于主动进城的农村户籍家庭。

虚高的住房需求

“被进城”家庭与主动进城家庭有很大的差别，其中最重要的差别是“被进城”家庭在常住地的住房拥有率高达90%，远高于主动进城家庭;人均居住面积达36.1平方米，显著高于主动进城家庭的22.2平方米。“被进城”家庭的住房以自建房为主，占比达67%，商品房占比仅为14%。

事实上，“被进城”家庭的住房情况，包括在现有房屋的居住年限及人均居住面积，与农村家庭非常接近。他们本来就是农村家庭，只是因为地区编码变化而被人为归类为城镇家庭。

尽管如此，我们不能因为住房的特点接近于农村住房而认为这些住房不是城镇住房。首先，这些住房解决了“被进城”的城镇常住居民的住房需求，应纳入城镇住房的分析之中。另外，根据中国家庭金融调查2013年的数据，13.5%的“被进城”的家庭将其住房出租，部分解决了外来人口在城镇地区的住房需求。因此，这部分住房是不能从城镇住房中直接剔除的。

为了进一步研究各类家庭的住房需求，必须对刚需和改善型需求有清晰定义。中国家庭金融调查将住房刚需定义为常住地无房或有分家需求，将改善型需求定义为在现有住房居住20年以上家庭或人均居住面积小于当地中位数的家庭。

依此计算，“被进城”家庭中有刚性住房需求的比例为19.5%，与城镇户籍家庭相当，显著低于主动进城家庭的39.6%。“被进城”家庭改善型需求为16%，与城镇户籍家庭的14.6%接近，但显著高于主动进城家庭8个百分点。

当然，不是所有的刚需或改善型需求的家庭都能有足够的经济实力满足其需求。结合家庭收入与常住地房价，按家庭还贷能力，我们估算了当前可实现住房需求。有刚需的“被进城”家庭中，目前可实现的比例仅为57%，高于有刚需的主动进城家庭可实现比例的36.9%。有改善型需求的“被进城”家庭中，当前可实现比例仅为34%，略高于主动进城家庭的30%。

消除“被进城”的影响

总体看来，在认识城镇化进程上，忽视“被进城”现象至少在两方面影响了房地产市场。首先，“被进城”家庭在常住地拥有住房的比例非常高，因此这些家庭目前的刚需远低于主动进城家庭。由于“被进城”家庭的比例高于主动进城的家庭比例，因此将“被进城”家庭误认为主动进城家庭，就会严重高估当前城镇地区的住房需求。这种高估恐怕是当前房地产市场过度过快开发的一个重要原因。

“被进城”带来的直接后果就是房地产市场的错配现象：一方面是新建的大量商品房空置，房地产市场的过度开发以及在各地区的不均衡发展，导致供给远大于真实的住房需求。另一方面是许多“被进城”家庭的自有住房陈旧，产权不清，意味着长期对住房有潜在的需求。只是由于现阶段的购买力限制等，而暂时没有短期内的住房需求。

这意味着，如果“被进城”高估了短期的住房需求，长期而言我们有可能低估因城镇化带来的潜在需求。“被进城”家庭现在居住的房屋的房龄普遍很长，条件也相应比较差。虽然在短期内他们很难有足够的资金和意愿购买商品房，但随着他们家庭收入的提高，“被进城”家庭潜在住房需求会释放出来，中国住房市场还会有很大的发展。但这种潜在住房需求的实现不是现在，也不会是最近几年的时间，而是多年以后的未来。因此，必须意识到这种房地产市场长短期错配对宏观经济造成的不良后果。