浅析影响经济适用房销售的原因及解决措施

2015-03-13蔡妙萤

中国乡镇企业会计 2015年11期

蔡妙萤

2007年8月，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）要求进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加快棚户区危旧房改造，着力改善各类困难群体的居住条件，住房保障工作被提到重要议事日程。2015年3月27日，国土部门住建部联合发布新政，正视国内楼市供应结构过剩问题，提出多种解决方案，意欲从供应端出发，在行业根源上调节市场供求矛盾。2015年3月30日，住建部又联合银监会发文称二套首付下调至4成，首套公积金首付2成；与此同时，财政部大幅缩短二手房交易税免征年限至两年，但新政后效果不是很明显，房地产市场仍处于低迷状态。本文从促进经济适用房销售方面提出了一些思路和对策。

一、影响经济房销售的原因分析

1.价格缺乏优势。由于国家的调控，商品房的价格下跌，经济房的销售价格与商品房的售价差异不再明显，经济适用房的价格优势也不再显现。以龙岩地区为例，2013年，在同一地段房源中，经济房单价约3000元/平方米，商品房单价约7000元/平方米，经济房的单价只占商品房的40%左右；目前，同一地段房源中，经济房单价约4000元/平方米，商品房单价约5000元/平方米。且购买者并非享有完全产权，不能交易，只有在补足差价的情况取得完全产权情况下，才能取得完全产权，经济房购买者补足的差价加上原来支付的购房款与购买商品房所支付的房款相近，所以经济房的价格优势已不明显。

2.地理位置偏僻。中心城区土地的稀缺，政府部门更愿意将土地卖给开放商进行商业建设，从中获取更多利益和税费收入，导致新开工的经济房一般建设在城区的周边，市政基础设施配套相对不完善。经济房出发点是经济性和适用性，然而很多经济房购买者在入住后后续支出费用偏高，主要体现在交通费用等生活成本上。

3.使用面积偏小。根据福建省相关政策的规定，经济适用房建设标准要以中小套型为主，严格控制大户型，经济房一般为带电梯的高层建筑，公摊面积相对较大，以单套建筑面积为70平方米的房源来说，公摊面积接近20平方米，实际使用面积只剩50平方米左右，对于人口数为3人的家庭，可满足其住房需要，而人口数大于3人的家庭，则显得拥挤，难以满足需要。

4.申购条件受限。经济房准入条件比较严格，以福建省为例，对申请人的家庭年收入、户籍、年龄等的限定。必须取得当地城镇户籍时间满一年；家庭年收入低于统计部门公布的2009年度城镇居民可支配收入2倍以内，即2009年家庭年人均可支配收入低于11919元；单身男申请人年满30周岁、女申请人年满28周岁；无房者。购买经济房的中低收入家庭，享受到国家的社会保障，但也受到一些限制。

5.金融政策、购买者的信用条件影响放贷。一方面贷款利息的负担占房款比重大；另一方面购房者属于中底收入家庭，少数的购房者由于自身的信用状况，在购买经济房后，银行对其信用各方面进行评估，拒绝放贷，其无力一次性支付房款，只能退回购买房，从而增加退房人数，降低销售。

二、解决的方法和对策

1.降低建设成本，实现价格优惠。加强建设过程中对成本的控制，在保证质量的基础上最大程度地降低成本。做好各个环节成本预算、控制，积极有效的降低经济房的建设成本以取得价格优势；或对加大对购房者政策倾斜，在其购买经济房时再进行适当的“补人头”，所谓的“补人头”则是政府拟对开发商的各种税费减免和实物补贴折成现金（或购房券）通过适当的方式直接发放到那些需要政府补贴的人手中，提高中低收入家庭的购买力。

2.合理规划，完善基础设施建设。把城市综合开发和现有基础设施改造结合起来，在原有基础设施的基础上对城市进行合理规划，抓好经济房周边城市道路规划建设，建立完善排水、供热、供气、供电等设施，提高污水处理集约化水平，开展环境整治，营造良好的人居环境。特别完善公共交通设施，创办满足小区住户子女入学的学校，减少消费者日常的生活成本。

3.优化设计，提高小区品质。在布局上，充分考虑适用性，配套合理的储藏空间。合理分配各功能空间的位置与大小，减少无用空间，使结构合理而简洁，达到最佳的平面利用率，设计多种户型的经济房，打造“造价不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美”的保障性住房小区，同时，在保障性住房小区项目包含设计经济适用房、公共租赁房、廉租房、限价商品房、高级人才公寓、大学生公寓、安置房等多种类别，打造和谐共融的宜居社区，强调普惠、混居、共享，尊重人的平等和尊严，减少人际隔膜，体现社会公平和服务均等，使其成为宜居宜业的社会组织单元。

4.放宽申购条件，扩大购买群体。适当放宽经济适用房的申购条件，帮助解决大学毕业生和高级人才的住房问题，如大学毕业生的申购条件为“在本中心城市各工业企业工作的普通高校应往届（两年内）本科以上毕业生”、企业高级人才的申购条件为“在本中心城市工业、农业企业工作，且在中心城区无住房的高级人才”。

5.实施金融优惠政策，放宽放贷条件。降低贷款利率、增加货币供应量等金融政策实施，减少购房者个人房贷经济负担。金融政策可分为货币政策和非货币金融政策。货币政策与房地产价格之间存在长期均衡关系，一方面通常法定存款准备金率的降低、货币供应量的提高会推动房价上涨，而市场利率提高会导致房价下降，货币政策在一定程度上会影响房价。还可采取针对房地产特殊金融手段，根据金融形势变化进行的直接信用控制，如放宽贷款额度限制、信用分配、调整流动比例等；还包括针对房地产实行的选择性信用控制，如房地产消费信贷控制，如提高贷款最高限额、延长贷款最长期限、降低首付的最低金额等；政府也可引导社会资本参与，进一步发挥财政资金的引导带动作用，放大财政政策效能，探索通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与，建立健全保障性安居工程建设和运营的长效机制。