房地产企业集团资金集中管理浅谈

袁晓岚

一、房地产企业资金管理的特点

1.房地产企业投入资金大，回笼周期长，资金风险高。一方面房地产企业必须付清全部土地出让金后方可领取土地使用权证，经过前期报批后进入开发环节，前期为获得土地投入的资金巨大；另一方面房地产商品作为不动产，变现能力不强，回笼资金的周期比较长，因此资金的风险非常高。

2.房地产企业资金的投入和回笼受房地产行业的特点影响具有复杂性。房地产作为基础产业，国家为了保障市场有效供给，抑制不合理的需求等原因经常采取一系列调控手段，影响较大的有压缩信贷规模，限购限贷等措施，这些调控措施一方面会导致市场需求下降，开发商回笼资金变得困难，另一方面开发商在银行贷款方面的难度加大，会引发房地产公司的资金紧张。因此房地产开发企业的资金运筹比其他行业要复杂。

3.房地产企业的资金来源和使用具有特殊性银行贷款和预售房款是房地产企业资金最重要的两个来源。就开发贷款而言，达到发放条件时除了具备银行规定的一定比例的自有资金外，还需要四证齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）；同时银行对发放的开发贷款的监管非常严格，会设立专门的监管账户，针对项目开发进度专款专用，限制了开发贷款使用的灵活性。预收房款是房地产企业另一个重要的资金来源，但是在存在抵押性贷款的情况下，银行会针对预售房款设立监管账户，收入的资金不能随意划转到其他账户或者灵活使用。

二、房地产企业资金管理存在的问题

1.缺乏资金集中管理模式。目前大多数房地产企业集团对资金的管理比较简单，没有系统的资金集中管理模式。集团和项目公司之间的资金管理多半停留在在让项目公司上报资金计划，而对于后续的跟踪、控制，调度等方面还不完善。

2.资产负债率高，过度负债经营。高负债率是房地产行业的一个特点，高负债会带来高风险，开发量一旦超过了自身的能力范围，过度的负债经营，资金的短缺在所难免；而解决资金问题往往是想方设法的去融资，但是资产负债率又是融资机构对贷款企业考量的一个重要指标，高负债率会降低融资的成功率。

3.融资困难，融资产品可选择面小。目前房地产企业受国家政策和行业特征的影响，融资方式比较单一，主要集中在银行信贷。这几年，由于国家对房地产企业信贷规模的调控，更加增加了信贷的难度，部分房地产企业也通过信托产品等融资手段募集资金，为此要付出更加高额的融资成本，增加了企业的成本。

4.资金周转率低，资金沉淀严重。房地产开发商从拍得土地到销售环节，开发周期长，资金占用情况比较普遍，投入的资金在一定时期内很难及时形成新的有效供给，同时即使项目完工后，由于产品去化率不高，也会造成大量的库存商品房占用房地产开发商的流动资金。另一方面，如果不能如期归还贷款，充当抵押物部分的房子还会被银行拍卖来冲抵贷款。

5.资金管理意识有待提高。目前大多数房地产开发企业对资金的管理还比较粗犷，对于资金的成本、利息和时间价值等方面的认识有待深入和提高，总体来说资金管理意识需要进一步加强。

三、房地产企业集团资金集中管理的趋势和必要性

1.资金集中管理有利于加强对成员企业的管控。受资金集中管理思想的指导，各成员企业使用资金需要通过预算上报和集团审批等手续，资金上的使用受集团的安排和调控，集团通过这个过程可以进一步加强对成员企业的管控。

2.资金集中管理有利于整合资源，加强资金的使用效率，提高整体效益。房地产集团旗下的成员企业因发展阶段不同，所处市场环境不一样，成员企业的经济效益可能不尽相同，部分成员企业处于平稳发展期，资金充盈，资金结余闲置，部分企业处于快速发展期，资金短缺，需要融资来解决资金问题，通过集团的统一资金管理和分配，可以实现结余资金的集中使用，减少不必要的融资，从而提高了资金的使用效率。

3.资金集中管理有利于防范决策中产生的财务风险。资金集中管理的思路下，集团可以事先知道成员企业的重大财务事项，可以做到事前的有效监督，保证资金的安全，防范财务风险。

四、目前房地产企业集团资金管理的主要模式

1.资金结算中心。资金结算中心通常设立于企业集团的财务部门内，是一个独立运行的内部机构，主要负责办理集团内部的往来款项和各成员企业收入支出等现金结算业务，可以降低资金成本、提高资金使用效益。

2.内部银行。内部银行在企业集团中充当结算中心、贷款中心、货币发行中心、监控中心。它也是一种内部资金管理机构，主要负责房地产企业集团内部日常的资金调拨、运筹和往来结算。它的特点是参考银行的管理方式和职能。

3.财务公司。财务公司的设立要求比较高，对集团公司的注册资本和成员企业的资产规模都有较高的要求，需要通过中国人民银行的批准才能成立。它可以经营部分银行业务，具有独立法人资格，但属于非银行金融机构，定位于服务集团，不能对外开展存贷业务。财务公司具有金融服务、资源配置、资本控制、内部结算、筹资融资、投资管理等方面职能。

4.统收统支模式。统收统支模式是房地产企业集团的所有现金收支业务都集中在集团公司的财务部，由集团公司财务部统一收取和支付，各成员企业不再单独设立银行账号，而且严格实行收支两条线。统收统支模式有利于企业集团总体上控制资金的进出和收支平衡，但是不利于调动成员企业的积极性。

5.现金池模式。现金池模式是针对多账户资金余额的管理模式，是目前比较先进的资金管理方式。现金池借助银行系统和网银技术，统一调度和集中运行成员企业的资金。在现金池框架内，集团公司是委托借款人，成员企业是借款人，银行是放款人（由委托借款人放款给借款人），成员企业在现金池里透支要付息，成员企业在现金池里存款要收取利息，换言之，现金池通过以上方法，可以达到自动调拨的功能。这种资金管理模式比较适合于企业集团信息化水平高，管控能力强的企业集团。

房地产企业应该转变思想，认识到资金集中管理对企业发展的重要性，根据自身企业所处的发展阶段、资金规模和子公司实际情况，选择合适的资金集中管理模式，从而使企业更加健康的发展。

[1]朱元午.企业集团财务理论探讨[M].东北财经大学出版社，1999.

[2]黄爱友.浅析加强房地产企业资金管理[J].科技资讯，2007(12).