浅议房地产企业目标成本管理

汪成立

摘要：随着我国经济的快速发展，我国房地产行业也步入了黄金发展时期，房地产市场日趋成熟，市场竞争日益激烈，如何在激励的市场竞争中降低企业的运行成本成为我国房地产企业所关注的焦点。本文将全面介绍目标成本管理的概念和内涵，并具体论述我国房地产企业应该如何落实目标成本管理工作。

关键词：房地产企业 目标成本管理 动态成本

房地产行业的飞速发展不仅仅有效地改善了我国居民的基本生活条件，也有效地提高了我国整体经济的增速。随着近几年我国房地产市场日趋成熟以及国家不断地出台新政策调控房地产行业的发展，我国房地产行业正式进入了转型期，企业之间的竞争越来越激烈，房地产的价格增速大幅降低，部分城市开始出现房价下滑的态势，房地产企业已经开始由过去粗放式发展转变为精细化发展，成本控制能力开始转变成为房地产企业的核心竞争力。本文将全面分析目标成本管理法的内涵，指出目标成本管理对于房地产企业成本控制的重要作用，并就如何在房地产企业推行目标成本管理给出科学合理的建议和对策。

一、目标成本管理的内涵及在房地产企业成本控制中的作用

目标成本管理是从国外引入到我国的一种先进的成本管理理念和方法，恰当的使用目标成本管理可以有效地控制企业成本，增加企业利润，实现企业预期发展目标。下面，笔者具体介绍目标成本管理的内涵及其对房地产企业成本管控的重要作用。

（一）目标成本管理的内涵

所谓目标成本管理，指的是企业在会计核算年初设立一定的经营目标，并依据企业经营目标进行成本预测，在此基础之上设立合理的成本控制目标，并对设立的成本目标进行分解、过程控制、考核以及最终的评价，保证最终成本控制目标的实现。其真正的内涵是结合企业的总体运营目标来预测成本控制目标，并对成本控制目标进行分解和落实，最终保证总体运营目标的实现，是一种目标导向的过程控制。

（二）目标成本管理对房地产企业成本控制的重要作用

改革开放之后我国房地产行业就开始了发展的步伐，特别是近20年，我国房地产行业进入了黄金发展时期，无论是房地产企业的数量还是规模都实现了质的飞跃，也有效地推动了我国整体经济的发展。但随着近几年我国经济发展趋缓，国家开始出台大量政策调控房地产行业的发展，我国房地产行业开始进入了重要的转型期，企业的成本控制开始成为管理者所关注的焦点。与一般的行业相比，房地产开发周期长，房地产企业的整体运营成本受诸多因素影响，成本控制成为当前制约我国房地产企业转变发展方式的最重要因素。在房地产企业推行目标成本管理，可以有效加强房地产企业成本过程控制，改变我国房地产企业粗放式的发展方式，提高我国房地产企业的发展效率。

二、目标成本管理在房地产企业的具体应用

目标成本管理法的实质是目标导向的过程管理和控制，其在房地产企业的具体应用可分为以下步骤：

（一）测定房地产企业目标成本

考虑到房地产企业所开发产品的特殊性，产品开发整体成本基本上在进行项目预算编制时就能大体确定，所以其可控开发成本在产品开发与设计阶段就基本上能加以锁定。在项目的可行性研究阶段，房地产企业应本着以市场为导向的原则，认真分析研究及时可靠有用的信息资源，结合自身实际情况，以确定所开发产品的最佳目标成本。“倒扣法”在房地产企业中应用较为普遍，该方法是一种事先确定目标利润而后测算所开发产品的市场价格（须是客户愿意接受的开发面积、产品价格等），通过测算初步锁定开发产品销售收入，继而确定相应的目标成本。

一般而言，确定目标利润的方法有以下几种：一是将预计销售收入乘以边际利润率而后减去预计固定费用确定预计目标利润；二是采用本企业或标杆企业业务较好年度的销售收入乘销售净利率加以确定；三是将企业平均占用资产额乘以同行业平均资产利润率或企业历史阶段最高的资产利润率加以确定。需要指出的是，房地产企业开发产品往往是指单一项目，而上述资产利润率指标所涉及的资产是对企业整体而言的，所以必须首先分解资产利润率以使开发项目能够真正达到房地产企业整体的资产利润率水平。

（二）分解房地产企业目标成本

房地产企业可容忍的最大成本总额应不超过其所测算的目标成本，这是企业实现盈利的必要前提。具体目标成本的确定阶段一般是在产品开发项目施工图设计完成时点，目标成本主要包含产品开发的单位成本和总成本。完成施工图纸设计时还须依据工程进度表来完成产品开发各阶段所涉及的成本开发明细表的编制工作。

上面说到如何确定目标成本，下面就要将目标成本分解为几个可以具体落实至各个项目部的可实现指标。需要指出的是，房地产企业在产品开发的过程中，其所开发产品所涉及成本项目的分解与细化坚决不能突破，只能加以降低。遇到可能影响房地产企业产品开发成本的特殊情况时，务必由产品开发项目负责人撰写书面报告并交项目目标成本管理小组会议讨论研究通过后，再上报房地产企业最高层管理人员审批通过。

（三）控制房地产企业目标成本

一般而言，房地产应将经济责任制与其产品开发目标成本的控制过程密切结合起来，通过层层分解目标成本并将分解细化后可转化为责任成本的目标成本具体落实到人、岗位及相关部门，明确划分相应的权、责、利，相应地将预算也落实到具体的岗位、部门及人员，形成并持续完善部门责任预算制，清晰划分目标成本控制的各责任中心，结合相应的奖励与惩罚机制，倡导积极控制目标成本的文化与环境，做到使各责任中心真正承担起相应的责任。通过由上至下的分级管理、由下至上的反馈过程中，在房地产企业中构筑起一个多层次、广范围的开发产品目标成本管理体系。

应该说房地产企业产品开发目标成本控制的重点在于土地成本及建安成本，因为这两者占产品开发成本的比重最大。具体来说，房地产企业目标成本的控制主要也可从事前、事中和事后三个控制阶段进行分析：第一，事前目标成本控制。事前目标成本控制指的是在房地产项目开发之前就进行科学合理的目标成本控制工作，保证企业最终成本控制目标的顺利实现。具体来说，房地产企业需要在项目开发之前，科学合理的分析项目所在位置和环境，并依据市场条件和财务状况做好可行性分析以及规划设计工作，为项目的顺利实施提供科学的指导和参考。

具体来说需要在以下三个方面予以落实：首先，房地产企业需要强化土地成本控制。在当前经济形势之下，土地成本占到房地产企业开发成本的很大比例，在具体项目开发过程中，企业需要采取综合措施，在不违反相关法律和政策规定的前提下尽可能降低土地动迁成本，控制拆迁等相关费用的产生。其次，建筑材料成本和安装成本。在具体的房地产项目建设过程之中，相关电梯、水电等材料的采购和安装会产生一大笔费用和成本，在具体的操作过程中需要房地产企业与施工方加强沟通和协调，可以利用施工方的集中采购平台降低项目材料采购成本，同时还需要进一步明确企业对相关材料、设备的质量要求，明确房地产项目开发的施工时间节点，保证开发项目保质保量的完成。最后，房地产企业还需要加强现场管理和财务管理。作为开发项目的甲方，房地产企业可以有效的协调和管理整体施工建设过程，科学的现场管理可以有效降低整体建设成本，保证施工节点的完成。另外，房地产企业还需要强化项目财务管理，明确每一成本和费用发生的原因，控制付款节奏，减少企业的财务成本。第三，事后成本控制。事后成本控制指的是在房地产项目开发完成之后对项目整体成本控制情况的汇总和判断。事后成本控制的最主要工作就是财务决算，企业财务管理人员汇总项目开发所有资料，分析项目成本控制过程中各项成本和费用发生的原因，并组织企业内部审计和外部审计工作，总结成本控制的成功经验，指出成本控制过程中出现的问题，为企业的最终管理绩效考评提供依据，为未来的成本控制工作提供宝贵经验。

三、结束语

房地产是我国目前最重要的支柱产业之一，也是利润率很高的行业。但随着我国房地产业市场的不断成熟以及国家政策的不断紧缩，成本控制能力成为房地产企业最核心的竞争力，而目标成本控制法是房地产企业成本控制最有力的方法。本文作者从目标成本控制法的内涵、作用以及具体运用等方面做了详细的阐述，为我国房地产企业具体运用目标成本控制法提供了很好的借鉴和参考。但在这里需要指出的是，房地产企业成本控制是一项复杂的系统工程，目标成本控制法也仅仅是房地产企业成本控制方法之中的一种，房地产企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地、保证企业的低成本运行，还需要在实际企业管理过程中综合考虑多种有效成本控制方法的应用。

（作者单位：海盐中颐置业有限公司）