现阶段我国征地补偿价格标准研究

张婉莹

(中国人民大学公共管理学院土地管理系，北京 100872)

1 引言

随着城市化进程的不断加快，城乡用地矛盾日渐突出，加上农民本身的维权意识不断加强，关于我国征地机制的评析与完善逐渐受到各界的关注，并付诸以众多实践。其中，由于征地补偿标准的改革与完善直接影响到失地农民的利益，成为重中之重。虽然目前我国征地机制逐渐走向完善与系统，但是仍存在诸多的矛盾亟待解决。高勇 (2004)［1］对我国西部地区进行了调查，发现失地农民得到的补偿按照农村平均生活消费支出计算只能维持7年，按照城镇消费支出只能维持2年。除此之外，我国东西部补偿标准明显较西部高，重新就业的机会也较多，所以形成较大的东西部差距。中国人民大学与美国农村发展研究所(RDI)在2008年对我国17省进行了调查，发现只有30．7%的失地农民对补偿表示满意，且有68．6%的农民对补偿不满意的主要原因是补偿较少或者没有，有48．7%的农民认为补偿金额的确定并未征求农民的意见。除外，有70%的征地采用现金补偿的形式，但一次性补偿款金额的中位数为13 500元/hm2，且有约60%的现金补偿未兑现 (叶剑平等，2010)［2］。由此可以看出，现阶段的征地补偿价格过低且不到位。除此之外，根据相关法律规定，现阶段征地补偿的范围包括“土地补偿费、青苗补偿费、附着物补偿费及农业人口安置补助费”，但是，该补偿范围越来越被认为不完整，并未完全包括失地农民失去的全部利益。未得到补偿的利益主要有两个方面:一是相邻土地权益损害的补偿，即被征土地执行征收行为后对相邻土地经营存在消极影响后对相邻土地经营者权益的损失进行补偿;二是关于土地新增收益的归属问题。由于土地自身具有增值性的特性，关于被征土地新增收益的归属问题受到各界广泛关注与热议，一方面认为土地新增收益应该归属于失地农民或者农村集体 (蔡友国，2010;王雪青等，2014;付启来等，2014)［3-5］，所以被征地补偿中应包括针对这方面的补偿，另一方面认为该新增收益应“涨价归公”，归属于整个社会 (周诚，2005)［6］，有其他学者认为该部分收益应该归属于投资开发部门。

2 相关文献综述

2.1 征地补偿问题的政策沿革

关于征地补偿的法律政策，可以追溯到1950年11月发布《城市郊区土地改革条例》，该条例明确规定征地必须合理补偿与安置。1953年12月，中央颁布第一部较为完整系统地土地征用法规《关于国家建设征用土地办法》，明确提出征地的目的是“适应国家建设的需要”，并规定对地主的部分土地与公有土地实行无偿征用，对农民的私人土地征收充分尊重本人意愿，并进行合理补偿。由此可以看出，该阶段的征地补偿制度具有较强的阶级色彩。“文化大革命”期间，土地制度发展较为缓慢，关于征地补偿的制度改善并未涉及。1982年5月4日，全国人大常委会通过《国家建设征用土地条例》，对补偿的范围与安置方法做出具体的规定，其中在补偿范围方面规定补偿费用包括土地补偿费、青苗补偿费、附着物补偿费与农业人口安置补助费，该规定使用至今。1986年我国颁布实施《中华人民共和国土地管理法》，将土地征收上升到法律层面。1988年对《土地管理法》实施第1次修订，明确“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，给予征地补偿以法律支持。1998年进行第2次修订，针对土地管理方式与土地利用方式进行变革，并未对土地征地补偿进行改革。2004年进行第3次修订，将第2条第4款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，并首次区分“征收”与“征用”。此后，在2009年、2010年、2012年，关于《土地管理法》的修订均进入当年人大立法的修改计划中，其中2012年修订草案将重点放在关于征地补偿标准的修改上。2012年12月底最后提交全国人大常委会审议的版本对《土地管理法》第47条做了修改，将原来“按被征收土地的原有用途给予补偿，补偿上限是不超过土地被征收前3年平均产值的30倍”的规定改为“明确集体土地征收将按照公平补偿原则，草案授权国务院制定具体的补偿安置办法”，但最后并未通过。2014年，第十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”、“扩大国有土地有偿使用范围”、“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制”、“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”、“保障农民公平分享土地增值收益”等规定，有利于提高补偿额度，缓解现阶段征地矛盾。目前，2012年提起审议的土地管理法修订草案已满两年，按照相关规定，已经终止审议。由于终止审议意味重新修法，而重新修法意味着会将更大范围的土地问题纳入其中，所以，有人士分析，新一轮修法最快可能与2017年启动。

2.2 征地补偿问题的本质性根源的文献综述

关于征地补偿问题的根源，许多学者进行了深入研究，并提出了相关性见解。宋建辉等 (2013)［7］认为，在我国，农村集体是一个抽象、虚置的权利主体，农村集体产权缺陷是农民利益受损的根本原因。高勇 (2004)［1］认为，征地补偿中的问题究其原因主要是现行征地制度未充分尊重农民对土地财产的所有权、使用权、收益权及处分权，而且现阶段的补偿标准的测算方法，即产值倍数法，没有或较少顾及到当前城郊农业已发展成为产出不只是普通农作物的现代农业。王华春等 (2004)［8］持相似的观点，认为征地问题的根源在于没有处理好行政权与产权、公权与私权的关系，仅仅提高补偿标准并不能从根本上解决问题，重要的是应切实履行法律上的平等民事主体地位。Amirthalingam Kopalapillai等 (2009)［9］通过对印度土地征收的分析，得出土地征收中的主要问题来源于财产权的被剥夺与边缘化。王瑞庆 (2014)［10］认为，征地补偿问题的矛盾产生的主要原因是将政治与法律混为一谈，土地所有者、土地需用者及征收机关的涵义、权利及责任模糊不清。程洁 (2006)［11］认为，解决征地补偿问题的关键在于找到财产权与公权力的平衡点。Nielsen Kenneth Bo等 (2015)［12］认为，由于关于土地征收的法律没有实现极易受到边缘化但有一定作用的下层群体及其经济利益与土地开发密切相关的主导群体之间的相互妥协的均衡而导致土地征收的各方面的问题。钱忠好 (2004)［13］提出，征地存在多层困境，即各层中的人们不可避免地发现自己处于个人自利与组织效率间的冲突的两难困境之中 (盖瑞·J·米勒，2002)［14］，而刺激地方政府对于征地的欲望，从而导致征地中的非均衡。王晖 (2002)［15］运用价值衡量的不对称现象将征地中矛盾归结于农民的主观感受，即:由于人们对市区财产的索取价格一般高于获得等量财产愿意支付的价格，且人们对当前拥有的财产存在偏好，失去当前财产的效用大于取得等量财产的效用 (Daniel等，1991)［16］，征地补偿的价格往往低于实地农民的期望。

综上所述，关于征地中补偿问题的根源主要有两种观点:一是认为由于农民的财产权与发展权未得到切实保护，公权力过大，而导致补偿额度较低，持这种观点的学者较多;二是认为由于农民对于补偿的主观期望往往高于实际价值而导致征地补偿中的矛盾。

2.3 征地补偿问题改善的文献综述

针对关于征地补偿问题的改善，各界学者都从不同的角度提出了自己的见解。综合分析文献，主要可以总结为以下几个方面。

一是认为现阶段补偿标准过低，需要提高补偿标准。针对何种补偿标准才为合理这一问题，高勇(2004)［1］提出以农民征地补偿费全部进入社保测算以城区最低生活保障金作为参照系，逐步提高补偿标准。周元 (2014)［17］引入马克思地价理论，认为利用地租的资本化来估算地价是合理的，具体为净利润除以资本化率，其中资本化率取当期活期存款利率。张红等 (2005)［18］提出采用市场化手段推行征地制度改革，比如推行土地股份制、土地年租制、发行土地债券等，同时完善留用地政策，将被征地的10%～20%留给被征地农民兴办乡镇企业，让农民不再是被动接受补偿，而是通过市场化将土地作为资本进行投资以获得利润。崔裴 (2003)［19］提出以“等价交换”的市场原则进行征地补偿，即以被征地的正常市场价格为计算依据，根据各地的地域差异性确定补偿额度，可以使用收益法、市场比较法及假设开发法。卢海元(2003)［20］提出以被征地承载农民安置的实际社会成本为依据制定征地补偿标准，使失地农民具备基本生活保障。

二是关于补偿范围的问题。唐莹等 (2014)［21］认为，耕地的价值应该是经济价值、社会价值及生态价值之和，所以，在补偿过程中，各部分的价值均应纳入补偿范围之内。王晖 (2002)［15］认为土地利用具有外部负效应，需要纳入补偿范围，并且对相邻土地损害的赔偿需要区分个别损害与公共损害，个别损害可以直接进行赔偿，但公共损害由于范围广，结果难以界定，且谈判费用高，需要政府介入。陈波翀等(2004)［22］引入托达罗模型，即农村劳动力向城市转移取决于在城市里获得较高收入的概率与对相当长时间内成为失业者风险的权衡，分析当人民生活水平处在较低位置时，理性人大多属于风险规避者，并由此提出征地补偿应包括土地持续性收益、失地农民规避风险的成本及人力资本提升的成本3个方面，且失地农民还应享受土地的增值收益。刘卫东等 (2006)［23］提出具体计算征地补偿费用标准的公式，即:征地补偿费、土地机会成本、城市最低生活保证待遇 (包括补助最低生活费，医疗保险，养老保险，事业保险等)，失地农民再就业培训费 (可以根据征地城市市民各个年龄段的平均受教育年数与失地农民个人实际受教育年数的差值及目前在读学生的教育支出费用标准确定)，失地农民创造就业机会的基本投资差额(城市产业工人人均固定资产总值减去实地农民征地补偿所得)之和，以此反映农民土地财产权益的实际损失补偿。

三是对于新增收益如何处理的问题。周其仁 (2001)［24］认为当前征地补偿的思想来源于孙中山先生的“平均地权”、“涨价归公”的理念，而“涨价归公”的理念则来源于“各种资源的市值是由成本决定的”的观点，但其观点本身是错误的，失地农民应该得到非公共利益性质下的对土地发展权的补偿。黄祖辉等(2002)［25］进一步阐明了周其仁的观点，认为土地发展权是因限制土地发展而形成的，所有征地行为都限制了土地发展，但是公共利益性质与非公共利益的征地行为对土地发展权的侵害不同，所以补偿也应该不同。因为公共利益性质的征地行为是根据分区控制规划做出的，所以侵犯土地发展权的不是征地行为本身，因为是政府行使警察权而形成的分区控制，所以集体土地所有者的补偿并不包括新增收益，只能限定于当前用途与利用强度下的土地收益，但非公共利益性质的征地行为则相反，集体有权享受新增收益。周诚 (2005)［6］通过对土地增值部分的分析，提出从原则上土地的自然增值完全来源于整个社会的经济发展，应当归社会所有而非原土地所有者或者农转非之后的土地使用者所有，在实际情况下，应首先对失地农民进行合理补偿，之后对自然增值的部分收归国家所有，用于支援全国农村建设。鲍海君等 (2002)［26］提出可以将土地增值收益交由银行与非银行金融机构经营管理，并引入竞争机制，进一步促进基金的保值增值，同时引入投资机构对基金进行风险管理。

2.4 相关理论基础

2．4．1 土地二元价值论

土地二元价值论是以马克思的劳动价值论为基础，是指将土地分成土地物质 (自然土地)与土地资本 (人工土地)两部分来看，土地二元价值论者认为土地物质本身是无价值的，只有土地资本部分由于有投入，存在价值。土地二元价值论同土地全价值论与土地无价值论一起，成为3种较为主流的土地价值论。周诚 (2003)［27］在其书中详细论述了土地二元价值论:自然土地有使用价值，没有劳动价值，而人工土地两种价值都有，二者的地租、地价在本质上是不同的，在经济上可以单独分析，而经济土地是二者的统一。

该文持土地二元价值论的观点，将被征土地分为土地物质与土地资本两部分分析，分别探讨二者的补偿问题。

2．4．2 马克思级差地租理论与地价理论

“级差地租”的理念的提出早于马克思的极差地租理论。英国古典政治经济学创始人配第首先从土地位置的差别提出了极差地租的概念，之后安德森论述了级差地租理论的基本特征，李嘉图将级差地租理论与劳动价值论相结合，马克思总结并发展了前人的分析，确立了级差地租的理论体系。马克思将极差地租分为级差地租I与级差地租Ⅱ，其中级差地租I是由自然条件下导致的优等地的经营者享有更高的地租，级差地租Ⅱ是指连续追加投资下多出的价值。由于级差地租产生的本质是由于土地经营权的垄断而产生的，所以，该文认为，在农转非过程中，土地的补偿与新增收益的分配是与各经营者的投入有关的，单纯“涨价归公”或“涨价归农”并不是解决问题的关键。

马克思的地价理论具有土地二元价值的特点。马克思认为，自然土地没有价值，但有使用价值，并且有价格，该价格是土地所提供地租的购买价格，实质是地租的资本化，所以，由于已利用土地由土地物质与土地资本组成，其价格具有二元性。该文在分析土地物质价格与土地资本两部分补偿价格时，引入马克思地价理论，即地价是地租的资本化，并应用建立在此基础上的收益法进行地价评估。

2．4．3 科斯定理

科斯定理是由经济学家罗纳德·科斯提出的。科斯提出，当交易费用大于0时，权利的初始界定对经济效率是非常重要的，可以通过合法权利的明确界定与自由交换提高资源配置效率，实现外部效应内部化。

由于当今社会几乎不存在交易费用为0的情况，科斯定理所明确的产权界定的重要性有很大的借鉴意义。在征地的过程中，农转非必定会存在外部性的问题，所以该文认为，明确产权，在补偿过程中纳入外部效应内部化的行为，有利于实现全社会效率的最大化。

3 我国征地补偿价格标准完善的分析

3.1 研究思路

该文的研究以土地二元价值论为前提与基础。根据土地二元价值论的思想，土地可分为土地物质与土地资本。其中，土地物质是自然土地，即未投入劳动等要素的土地;土地资本是指人工土地，即物化的土地 (周诚，2003)［27］。在征地过程中，土地物质实际上是农民从集体承包的土地，即未投入种子、劳动、设备等要素的土地;土地资本是农民种植后的土地。根据我国宪法与土地管理法规定，我国农村土地集体所有，享有土地的所有权，农民承包土地经营，享有土地的使用权;征地即将农村集体所有的土地转为国有建设用地。所以，土地物质应属集体所有，土地资本应属农民所有。由于被征土地同时存在土地物质与土地资本两个部分，而这两部分的价值不尽相同，且分别属于不同的所有者。因此，该文提出农民与集体分开补偿的观点。征地的补偿实际上是对农民或者集体放弃被征土地的收益，包括当前收益，即土地本身的价值与农作物的价值;未来收益，即农民或者集体一般情况下未来无限期或者在承包到期之前在该土地上应该获得的收益。所以补偿所涉及的范围应该包括当前收益与未来收益两个部分。根据马克思的地租与地价理论，该文认为，“征地补偿”在本质上实际符合“价”的概念，即符合市场性质的交易模式，来源于对土地所用权的垄断，即集体对土地物质所有的垄断与农民对土地资本所有的垄断的经济权利，是对农民与集体失去所有权的经济补偿。所以，对于农民与集体的补偿应该符合市场机制的运作，土地的区位不同，肥力不同，或者土地物质价值与土地资本价值的不同，补偿发生的时间不同，都将对补偿额度产生影响。由此可见，当前《土地管理法》中所规定的“按被征收土地的原有用途给予补偿，补偿上限是不超过土地被征收前3年平均产值的30倍”中的“30倍”存在以偏概全的问题，并不能充分反映市场机制的作用。该文认为，应引入马克思的地租与地价论及土地收益论对该部分作出分析。马克思认为，级差地租是地租的重要组成部分，其实际上来源于土地经营者对土地经营权的垄断而导致不同的土地经营权人对剩余价值的索取，所以，土地的纯收益来源于剩余价值，而地价的本质是地租的资本化。土地收益论的观点与此有相似之处，认为土地的价格是土地纯收益的体现。根据这些观点，在不动产估价的领域产生了收益法，即不动产价格等于每年的收益的资本化。该文认为，在对于补偿额度的估计时，可以运用该方法。由于土地的每年收益以及资本化率是根据土地的不同以及补偿进行时的市场情况不同而决定的，所以该方法可以充分体现市场机制的作用，从而保障失地农民与失地集体的权利。

征地补偿实际上是对所有被损害的权利的补偿，所以，在产权明晰的前提下，补偿的范围不仅需要包括被征土地，也要包括由于被征土地使用用途的改变而导致权益受到损害的土地。对于这些土地，使用收益法进行补偿额度的估价也符合市场机制，是较为恰当的做法。下文将针对不同方面对补偿额度与范围的确定做出具体阐述。

3.2 具体实施分析

3．2．1 对集体的补偿

对集体的补偿是针对未投入人工要素的土地，即素地。由于该部分的土地属于集体所有，所以，在被征收转化为国有建设用地后，应该对集体的损失进行补偿。针对如何进行补偿，许多学者支持引入市场化机制。该文认为，引入市场化机制不仅有利于提高补偿额度，更可以利用市场经济的竞争机制提高土地利用率，实现效益的最大化。但是，征地并非是完全市场化的过程，换言之，由于耕地的严格保护制度与用途管制政策，征地无法完全通过市场实现，政府作为宏观经济与可持续发展的调控者，必定会参与征地过程。所以，该文提出，针对集体的补偿可以实行不完全市场化，即以市场价格为依据的、政府参与的征地补偿机制。具体来说，政府在征地之前充分了解所征地块的当前市价，并以此作为依据，结合被征地集体的实际情况，适当调整补偿价格，但调整幅度需被相关法律或条例限制。该文提出，由于对集体的补偿是对于素地的补偿，即未投入人工要素的土地的补偿，而土地物质部分的收益无法直接估计，所以，可以使用市场比较法进行。可以在同一供需圈内，具体为同一集体，或者与被征土地较为临近的区域选择一些可比实例的价格，再通过对区域情况、日期、作物收益等一系列的修正，可以较为准确地得到被征土地的素地价格。具体公式可以表示为:

式中，P1为由第一个可比实例得出的待估土地补偿价格，P'1为第一个可比实例的价格，A、B、C、D…为修正系数，可为其他情况相同时不同可比实例价格之比。

在求出由所有可比实例得出的待估土地价格P1、P2、P3…之后，可以对此求平均，得到被征土地补偿的基础价格。政府可以根据实际情况，适当在调整幅度内进行调整。由于此做法对于政府有较高的要求，需要政府掌握较专业的相关知识，并且克服各层困境及利益相关者的寻租行为，所以，需要纳入专业人员以防止估价出现较大的偏差，以及设立监管机构，并实行执行权与监管权分离的机制，确保征地补偿合理进行，避免补偿不到位的问题。补偿过后，集体可将补偿费用用于基础设施建设，促进本集体的农业发展。

3．2．2 对农民的补偿

由于农民对土地享有经营权，所以对农民的补偿针对的是农民在原土地上的收益。农民承包土地后会在土地上进行劳动等要素投资，以提高土地的产出，所以，对于实地农民的补偿也应包括极差地租，即由于土地经营权的垄断而产生的额外价值。该文认为，借鉴不动产估价的收益法进行对失地农民补偿额度的确定是合理的，即不动产价格等于各年的净收益除于资本化率。其中，农民的净收益可以通过对以往年份的净收益进行回归或者差值分析估算出来，资本化率可以以当期活期存款利率为基础，可向上适当浮动，以保证农民从事耕作劳动的利益等于或者大于将收益存入银行的利益，表明该补偿符合农民选择耕地而非存入银行的理性决策。具体公式为:

式中，P为被征土地的补偿价格，R1为原土地净收益，R2为被征土地征收完成后的净收益，i为当期的活期存款利率，a为存款利率适当浮动值。i+a为资本化率。

科斯定理表明，在交易费用大于0的情况下，即当前经济环境中，产权的明确界定有利于实现社会经济效率的最大化。将某块农用地转为建设用地会产生负的外部效应，如污染等，对相邻土地产生消极影响。所以，征地补偿也应该包括对于相邻土地的补偿，以实现外部效应内部化。该文认为，对于相邻土地的补偿也可以借鉴收益法进行估算，其中资本化率依旧以当期活期存款利率为基础，可向上适当浮动，净收益可为原净收益与农转非后净收益之差。具体公式为:

式中，P为被征土地的补偿价格，R为农民的净收益估计，由科学的统计分析方法得出，i为当期的活期存款利率，a为存款利率适当浮动值。i+a为资本化率。

为保证估算的准确性，对相邻土地的补偿可以先按照政府统一标准进行补偿，保证其基本生活，再通过农转非后几年对净收益的观察与统计进行估算，补齐剩余部分。

3．2．3 土地新增收益的归属问题

该文认为，涨价归属的问题并不能单纯地支持“涨价归公”或者“涨价归农”，而是应该考察涨价的来源。如果本土地的涨价是由于建设用地使用者的投资，涨价理应归建设方，比如公共利益性质的征地的新增收益应归国家，非公共利益性质的征地的新增收益应归开发方。如果本土地的涨价是由于征地前对于土地的投资，涨价理应归原所有者或使用者。如果是土地的自然增值，该文认为，应归社会用于支援农村建设与农业发展。然而，现实情况下被征土地的新增利益可能存在多元归属，所以需要分清各个来源，明晰对各利益相关者的补偿范围与补偿额度。

3．2．4 监督问题

除对补偿价格进行法律政策层面的改善之外，如何明确地落实到执行层面的方面也需要加强与完善。针对这方面的问题，可以从以下几个方面进行改善。一是建立独立于其他权力机关或者执行机关的监督机关，单独实行监督职能，确保征地补偿的依法执行。二是公开补偿标准，建立与完善外部的监督机制，使补偿价格标准透明化，并建立举报上访系统，使利益相关人明确并积极维护自己的应得利益。

3.3 可操作性分析

对被征土地及其相关土地的补偿的前提与基础是产权明晰。由于现阶段存在集体与农民之间、农民与农民之间的产权不明晰的现象，且该现象较为普遍，所以，该方法的实施需要相关法律与制度的完善。现阶段相关部门比较注重这方面的问题，不断提高农民的维权意识，增强农民对于进行土地登记并获得产权证书的重要性的认识，并且不断加强地籍管理，减少登记与管理程序中的漏洞与繁琐，力求实现产权明确的目标。

根据以上分析，引入收益法与市场比较法进行补偿额度的估计，符合市场运行机制，有利于维护失地农民与失地集体的利益。在该方法的使用过程中，所涉及的指标包括被征土地原收益、相关土地的收益变化、可比实例的地价及其修正系数、当期的活期存款利率及其调整值。针对被征土地与相关土地的收益，可以组织专业人士进行数据的收集与整理，再通过科学的统计分析方法，如回归等，对未来该土地维持用途不变时的收益作出可靠估计。针对可比实例的地价，可在同一集体，或者相近区域内收集。修正系数可以以所收集的可比实例分析得出或依靠专业人士的经验或普遍认同的修正系数表得出。针对当期的活期存款利率，由于现阶段全国存贷款的基准利率均对外公布，所以该部分不难得到。调整值的确定可以通过颁布相关政策条例与专业人士的调查分析得出。

由此可以发现，该方法存在较强的可操作性，但对执行部门的专业知识要求较高。所以，该文认为，政府可以引入土地估价师等专业人员进入执行部门，并严格完善考核制度，以提高执行部门的专业水平。同时，由于调整值的确定存在一定的主观性，所以要完善调整值确定的程序及监督机制，做到各个环节民主公正，符合客观情况。

4 研究结论与不足

4.1 研究结论

根据以上研究，该文得出以下结论:

(1)集体与失地农民分开补偿，并适当扩大补偿范围，补偿所有利益相关者。根据土地二元价值论的思想，土地分为土地物质与土地资本两个部分。由于这两部分的所有者不同，所以在对被征土地的补偿时，应该分开进行补偿。除此之外，相关利益受到影响的土地也应得到补偿。

(2)市场机制与政府作用相结合进行补偿，其中政府以市场机制为基础在补偿过程中起主导作用。为维护失地农民与失地集体的权益，可以在补偿额度的确定时引入市场机制，借鉴市场比较法与收益法进行估计。然而，由于基本农田保护政策、用途管制政策等一系列相关政策规定的约束，征地补偿并不能真正做到完全的市场化，仍需政府起到一定的主导作用。

(3)提高政府自身素养与能力，改善相关部门的执行机制，增设监督机制，推动征地合理公平地进行。政府需要积极引进专业人才，提高相关技能，充分了解客观实际，并克服各层困境，增设独立的监督机构，让政策、规定的制订与市场机制运行的结果较为一致。

(4)完善地籍管理，促进产权明晰。产权明晰是合理公平地进行征地补偿的基础与前提，也是地籍管理工作的重点。要继续对地籍登记与管理不断进行完善，促使产权明晰化。

(5)新增收益应该考察涨价的来源。土地的新增收益可能归国家、集体、失地农民或投资开发部门，也可能是多方主体的组合。在征地过程中应该明晰各主体的补偿额度与范围，保障各主体的应得利益。

4.2 研究不足

该文提出了关于引入不动产估价的方法对被征土地以及相关权益的土地的补偿额度进行确定的大体思想，但在细节方面没有涉及，如利率的调整值如何根据客观情况制定、利率的调整值的范围应该如何确定等问题。除此之外，该方法仍停留着理论层面，虽然根据上文分析其可操作性较强，但是在现实执行中存在的征地成本、利益相关人博弈及存在农民期望过高等问题并未进行系统性分析。希望该文能起到抛砖引玉的作用，为以后的研究提供新的思路。

［1］ 高勇．城市化进程中失地农民问题探讨．经济学家，2004，(1):47～51

［2］ 叶剑平，蒋妍，罗伊·普罗斯特曼，等．2008年中国农村土地使用权调查研究:17省份调查结果及政策建议．管理世界，2010，(1):64～73

［3］ 蔡友国．农地规模化经营重在制度保障——基于江苏万顷良田建设工程的调查．中国高新技术企业·中旬刊，2011，(11):42～44

［4］ 王雪青，夏妮妮，袁汝华．公益性项目征地征地补偿依据及其测算标准研究——以苏州市为例．资源科学，2014，36(2):379～388

［5］ 付启来，陈秉谱，张文斌．农地发展权及其增值收益分配研究以甘肃武威工业园区为例．中国农学通报，2014，30(23):82～86

［6］ 周诚．关于我国农地征收合理补偿的若干问题．中国人民大学土地管理专业成立二十周年不动产高峰论坛暨国际学术研讨会，北京，2005

［7］ 宋建辉，孙国兴，崔凯．失地农民收入问题研究综述．中国农业资源与区划，2013，34(6):198～204

［8］ 王华春，唐仁伍．国外征地制度对中国征地制度改革的启示．云南社会科学，2004，(1):50～54

［9］ Amirthalingam Kopalapillai．Lakshman Rajith WD．Displaced livelihoods in Sri Lanka:An economic analysis．Journal of Refugee Studies，2009，22(4):502～524

［10］ 王瑞庆．民国时期征地法中三个主体概念的分析及现实启示．武汉科技大学学报 (社会科学版)，2014，16(6):658～662

［11］ 程洁．土地征收征用的程序失范与重构．法学研究，2006，(1):62～80

［12］ Nielsen Kenneth Bo，Alf Gunvald．Law Struggles and Hegemonic Processes in Neoliberal India:Gramscian Reflections on land Acquisition Legislation．Globalizations，2015，12(2):203 ～216

［13］ 钱忠好．土地征用:均衡与非均衡——对线性中国土地征用制度的经济分析．管理世界，2004，(12):50～59

［14］ 盖瑞·J·米勒．管理困境——科层的政治经济学．上海:上海三联书店，2002

［15］ 王晖．城乡结合部的土地征用:征用权与征地补偿．中国农村经济，2002，(2):40～46

［16］ Kahneman Daniel，Knetsch Jack L．，Thaler Richard H．Anomalies:The Endowment Effect，Loss Aversion，and Status Quo Bias．The Journal of Economic Perspectives，1991，5(1):193～206

［17］ 周元．从产权角度分析中国征地补偿问题．中国集体经济，2014，(30):157～158

［18］ 张红，于楠，谭峻．对完善中国现行征地制度的思考．中国土地科学，2005，19(1):38～43

［19］ 崔裴．论我国土地征用补偿费标准及其定量方法．华东师范大学学报 (哲学社会科学版)，2003，35(1):79～82

［20］ 卢海元．土地换保障:妥善安置实地农民的基本设想．中国农村观察，2003，(6):48～54

［21］ 唐莹，穆怀中．我国耕地资源价值核算研究综述．中国农业资源与区划，2014，35(5):73～79

［22］ 陈波翀，郝寿义．征地补偿标准的经济学分析．中国农村观察，2004，(6):34～40

［23］ 刘卫东，彭俊．征地补偿费用标准的合理确定．中国土地科学，2006，20(1):7～11

［24］ 周其仁．放弃农地的代价．21世纪经济报道，2001-08-31

［25］ 黄祖辉，汪晖．非公共利益性质的征地行为与土地发展权补偿．经济研究，2002，(5):66～95

［26］ 鲍海君，吴次芳．论实地农民社会保障体系建设．管理世界，2002，(10):37～42

［27］ 周诚．土地经济学原理．北京:商务印书馆，2003