农村集体建设用地流转价值评估方法述评*

宫 攀，邢承滨

(青岛科技大学经济与管理学院，山东青岛 266061)

1 引言

随着城镇化进程的不断加快，对于农村土地的需求日益旺盛，农村集体建设用地的市场化流转越来越受到人们的广泛关注。然而，我国现有法律和土地制度明确规定:严格限制农村集体建设用地的流转。受相关利益的驱动各种自发和隐性流转随之出现。然而由于缺乏科学合法的农村集体建设用地流转价值评估体系，导致在土地流转和土地征收过程中出现了严重的价值确定和征地补偿矛盾。农村集体建设用地开放化市场的正常运行，离不开合理的价格体系和机制保驾护航。为此，有必要对近些年来有关农村集体建设用地价值评估的研究进行总结和归纳，了解各种不同价值评估操作的着眼点、测算思路和方法，获取并分析现有研究的经验和成果。同时，发现已有研究的不足，以期为合理确定农村集体建设用地的流转价值提供理论依据。

2 农村宅基地退出和拆迁补偿式价值评估

农村宅基地作为农村集体建设用地的重要组成部分，对农村宅基地退出和拆迁的补偿研究，可以从侧面体现出农村集体建设用地的流转价值。目前这类评估研究最常用的是宅基地补偿和旧房补偿相结合的方法［1-4］。例如，胡银根以商丘市为研究对象，对商丘市的农村宅基地拆迁补偿价值进行了研究，采用经济适用法和廉租房补偿两种不同的模式对商丘市的农村宅基地退出价值进行测算［5-6］。丁蒙也对这种方法测算下的北京市农村宅基地拆迁补偿下存在的问题进行了相关研究，研究认为应该提高对农户的拆迁补偿，特别是要明晰补偿中的重置成新价和区位补偿等要素［7-8］。其主要思路是:对待拆迁或退出的农村宅基地(其上有建筑物)，实施宅基地和旧房分别补偿的形式。宅基地上房屋实施现金补偿，拆迁人向被拆迁人支付相应的补偿款，该补偿款主要包括被拆迁房屋的重置成新价和宅基地所处地区的区位补偿价;这种价值评估方法主要采用成本法对现有宅基地上的房屋进行重置评估，作为旧房的市场价值;然后取宅基地所处的区位补偿价格作为单纯宅基地的市场价值。其基本公式如式 (1)所示:

但是由于这种方法忽略了经营性用途住房在补偿时的特殊性，因此有的学者针对农村经营性建设用地的拆迁补偿进行了相关深入研究。例如，胡连华就针对这种情况采用下面的研究思路，对重庆市农村经营性用途的住房进行了拆迁补偿的价值评估［9］。其主要思路是:不仅要对现有住房和宅基地的价值进行补偿，同时还要将该经营性建设用地的未来收益情况考虑在内。采用成本法计算经营性农房的现有价值V1，使用收益方估算经营性农房的未来价值V2。

其中:

式 (2)中土地的价值是通过成本法假设将现有土地整理为“五通一平”所花费的费用总和作为其宅基地的价值。建筑物的估算价值方法与上述方法中的被拆迁房屋重置价格类似，这里不再赘述。式 (3)中，A代表房地的年纯收益，r代表资本化率，n代表估价对象的剩余收益年限。此处需要说明的是A的具体取值一般采用实地调查的方法收集相邻区域的市场租金数据，处理后作为房地的年收益。

由于该种方法在评估农村集体建设用地的流转价值时，没有很好的站在农户的角度思考问题，因此其评估结果往往不能让绝大多数农户满意，这也是导致近些年来征地过程中补偿矛盾的主要原因。

3 农村集体建设用地基准地价测算法

这类研究很好地将农村集体建设用地的土地定级和价值评估结合在一起，在土地定级的基础之上，对农村集体建设用地的价值进行评估，最终形成建设用地不同开发形式的基准地价体系［10］。例如:党青在充分研究了现有城镇和农村土地定级［10-11］，以及土地价值估价和评估等［12-15］基础上，以成都市温江区万春镇为研究对象，测算该区域的农村集体建设用地基准地价，建立相关修正体系，并最终完成了农村集体建设用地的数据库整理［16］。该研究的基本思路是:首先，选取影响农村集体建设用地价值的指标因素，进行分等定级操作;然后，根据农村集体建设用地集中分布情况，分别采用成本法对集中农村集体建设用地价值进行评估、采用剩余法 (假设开发法)对零星农村集体建设用地进行评估;最后，对评估结果进行修正，进而确定之前所划分的各不同土地级别的集体建设用地不同开发形式的土地价值，形成最终的农村集体建设用地基准地价体系。在进行集中集体建设用地价值评估时，主要采用的方法是成本法，总结现有研究其基本公式如式 (4)所示:

式4中的土地取得费用、土地开发费用、税费和利息等，根据不同地区的具体情况确定，可根据土地所有者权益率的不同，确定不同的土地开发形式，一般三种不同土地开发形式的所有者权益关系是:商服用地＞居住用地＞工业用地。

在进行零星分布的农村集体建设用地价值评估时，采用剩余法 (假设开发法)，其所采用的计算公式如下:

式 (5)中的房地价值是按照复垦后集体建设用地所在地三种不同土地开发形式的房地价格，分别核算后最终形成不同土地利用形式的零星土地价值。对于农村集体建设用地复垦后集中安置的情况，有的学者也将此处的房地总价值，定义为集中安置后所居住的房地价值。

4 土地发展权下的农村集体建设用地价值评估

目前，将土地发展权理论引入农村集体建设用地价值评估的相关理论文献还不是很多，这类研究最大的创新在于充分考虑土地产能和产权价值，将复垦后集体建设用地使用方式转变的权利 (土地发展权)进行量化［17-18］，并且把这种权利量化后的价值赋予农村集体或农户，充分保证集体土地复垦流转时农户的合法权益［19-21］。徐小峰在研究湖北省鄂州市城乡建设用地增减挂钩区的农村宅基地退出补偿问题时，采用该方法进行测算［22］。其基本思路是:将农村集体建设用地的价值形象化为，复垦后耕地价值与土地发展权价值之和。随后，结合城乡建设用地增减挂钩政策，将开发完成后城镇建设用地的价值减去开发过程中的各种成本和费用及所有者权益，得出原有农村集体建设用地的价值。该评估所采用的研究方法其实质上是成本法，只不过将土地取得成本中的部分形象化为土地发展权价值。基本公式如式 (6):

土地发展权价值的确定方法，张安录、黄滟等人从农户角度出发采用CVM方法对武汉市远城区的农地发展权价值进行了计算，并提出了基于农户意愿的农地发展权分配比例，最后对该区域的征地补偿进行了优化测算［23-25］。该方法将土地发展权定义为开发完成后土地价值与开发前土地价值的差额。同时结合CVM问卷调查法，获取农户对于土地发展权的支付和受偿意愿，并据此采用统计分析方法，求出基于农户意愿调查的农地发展权价值，最后结合这两种方法的分析结果确定土地发展权的价值。其中第一种方法的基本公式如式 (7)所示:

这里需要说明的是:式 (6)中，由于之前假设农村集体建设用地价值为土地发展权价值和复垦后耕地价值，所以为了计算上的简便，现有研究一般假设复垦后耕地价值与复垦前集体土地作为耕地价值是相同的。当然，由于增减挂钩后复垦土地的不同利用形式，其所求得的土地发展权价值是不同的，所以根据这种研究思路可以对不同土地利用形式下的土地发展权价值进行量化比较，为土地发展权理论扩展和延伸提供现实依据。

5 多种评估方法相结合的农村集体建设用地价值评估

上文的3种方法在评估农村集体建设用地价值时，其所采用的价值评估方法，往往仅局限于成本法或者是成本法与其他另一种方法的结合［26-28］，其他方法很少涉及。在实际研究中，有的学者将多种评估方法结合起来共同分析和计算待估农村集体建设用地价值，以增加评估后土地价值的合理性和可行性。例如，卫新东通过对已有相关研究的深入分析和调研［29-31］，采用多种价值评估方法相结合的办法，对陕西省韩城市的农村集体建设用地流转价值进行了测算和评估［32-33］。其基本思路是:根据待研究区域集体建设用地的使用状况，分别采用成本逼近法、收益还原法、购买年法和基准地价扣除法对待估土地进行流转价值评估;然后对比各评估方法所得出的结果，剔除掉与现实土地价格或其他方法评估结果有明显较大差异的评估结果;最后，将剩余价值评估结果的算数平均数或是加权平均数作为待估农村集体建设用地的流转价值。

该处所采用的购买年法和基准地价扣除法，其使用的前提条件分别是:对于待估土地的剩余使用年期和土地年租金一定要明确可达;待估地区已经公布了基准地价、修正体系完备。否则不能使用这两种方法对农村集体建设用地进行评估。其所使用的购买年法的基本公式为:地价=年租金×土地使用期限，该种方法的计算过程比较简便。基准地价扣除法首先要明确待估集体建设用地隶属的基准地价级别范围，然后对待估集体建设用地进行区域因素修正和个别因素修正，最终求得待估集体建设用地的价值。其基本公式如式 (8)所示:

6 经济和生态价值总和考量下的集体土地价值评估

这种研究方法充分考虑了集体建设用地的自然属性，也就是其所拥有的对周围环境产生影响的生态价值［34-36］。大多数研究针对集体建设用地的经济或市场价值进行评估，对于集体土地所产生的非市场或生态价值缺乏考虑，这一价值评估方法很好地填补了这一研究空白［37-39］。刘金国在其博士论文中对研究区域的农村集体建设用地价值进行评估时，对吉林省四平市内的废弃砖厂的流转价值研究时，所采用的方法就是综合考虑综合分析的研究思路，最后求出了该集体建设用地的总价［40］。

这一研究的基本思路是:首先，将集体建设用地的价值明确为市场价值 (经济)和非市场 (生态)价值之和;进而，分别采用成本法和条件价值评估法 (CVM)对农村集体建设用地的市场价值和非市场价值进行评估。最后，对评估结果进行修正，得到待估农村集体建设用地的总价值。该研究对集体建设用地的市场价值评估，依旧是采用成本法。其基本过程是:通过发放调查问卷的方式，分别获取农户和市民对于农地的非市场价值的最低补偿意愿 (WTA)和最高支付意愿 (WTP)。通过对所获得的信息进行整理汇总，求出所在地居民对于农地的总的支付价值。考虑到农村集体建设用地的生态价值较之问卷中的农地生态价值存在的差异，需要对该支付总值乘以一个修正系数，从而得出该待估集体建设用地的生态价值。其计算公式如式 (9)所示:

该式中，有关被调查农户或市民的支付意愿均值，是通过问卷分别获取农户和市民对于耕地、林地、园地和水域四种不同农地利用形式下的支付意愿总和，然后除以被调查者的数量获得。

7 综合述评

通过对现有研究的归纳总结，可以发现对于农村集体建设用地的流转价值评估，专家学者们已经进行了广泛尝试，取得了丰富的理论和现实成果。现有研究主要集中在农村集体建设用地的价值构成、土地价值评估方法的综合应用和农户在集体建设用地流转过程中的权益保护等方面，为以后集体建设用地流转的价值评估奠定了理论基础。但是，现有研究也存在些许不足，主要体现在缺乏农户在集体建设用地流转过程中价值意愿的调查和研究。虽然，现有研究在评估农村集体建设用地非市场价值时，进行了农户意愿的问卷调查，但其内容主要是有关农村集体建设用地生态价值的考察。然而，相比较其生态价值而言，农村集体建设用地的价值更多地体现在保障安居、以房养老和储备家庭财产等生产和社会效用及价值上，也就是说已有问卷调查对于农村集体建设用地对于农户而言的社会价值没有做深入考察，从而导致所求得的集体建设用地价值仍旧与农户的价值期望存在较大差异，这也是现有征地过程中矛盾产生的根源。

因此，在以后有关农村集体建设用地流转价值的评估过程中，可以将农村集体建设用地所拥有的社会价值也以向农户发放问卷的形式，获取其真实的支付和补偿意愿，进而结合现有价值评估方法的评估结果进行修正，以求取一个更加科学合理、现实可行的集体建设用地流转价值。

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