不同土地储备开发模式下地价与房价相关研究

□文/何兴禄

（重庆康盛监理咨询有限公司 重庆）

一、引言

我国目前的土地储备模式分为三种，即以杭州市为代表的政府主导模式、以武汉市为代表的政府市场协作模式和以上海市为代表的市场主导模式。不同的土地储备开发模式会造就不同的土地价格，分析研究不同土地储备开发模式下地价与房价的关系，对我国土地开发政策的制定与实施具有重要的实际意义。

二、不同土地储备开发模式对比

政府主导型开发模式，即由政府组建的土地储备中心负责土地储备开发，政府承担费用和风险，同时也享有土地开发的所有权益，政府将土地储备作为一种对市场的宏观调控手段，增强了对土地市场的调控；但是，由于政府的垄断，制约了土地的市场化进程，不利于风险控制、成本控制、质量控制和进度控制。

政府市场协作型开发模式，即由政府出资，委托社会企业负责土地储备开发。政府与企业之间具有合同关系约束，利于成本控制、进度控制、质量控制，但一定程度上削弱了政府对土地一级市场的控制力。

市场主导型开发模式，即企业提供部分或全部资金，并负责土地储备开发，可以解决土地储备开发资金筹措问题，并有效控制成本、进度、质量。社会企业通过土地储备来实现土地的保值、增值，使土地资产价值最大化，并且由于程序简单，土地进入市场速度快。但不利于政府对土地市场的调控。不同土地储备开发模式对比见表1。（表1）

表1 不同土地储备开发模式对比

三、不同土地储备开发模式对地价的影响

土地开发成本是指开发土地所发生的各种费用支出。土地出让底价是政府根据正常市场状况下的地价水平并考虑到一些特殊政策因素的影响，确定某宗地出让时的最低控制价格，包括土地储备开发成本与地价款两项。同一宗土地，在不同的开发模式下，土地储备开发成本会不相同，而不同的土地储备开发成本又会导致不同的土地出让底价，进而产生不同的土地成交价格，其具体关系如图1所示。（图1）

图1 不同开发模式与土地价格关系

政府主导开发模式下，由于所需资金全部来自政府造成筹资困难，且不利于风险控制。同时，由于土地储备机构本身是政府的一部分，双方不能形成良好的合同关系，进而不能很好地控制进度，这就会造成土地供应的不足。并且由于土地储备中心自主开发，不能发挥市场的竞争机制作用，不能保证开发程序的最优化，而且有些地方政府为了财政收入的最大化，会将土地出让底价定得较高，这些因素最终抬升了土地价格。

表2 住宅地价与住宅房价

政府市场协作开发模式下，政府出资，通过招标方式选择社会企业负责土地储备开发。政府和社会企业之间具有合同关系，并且引入市场竞争机制，有利于进度控制、质量控制、成本控制。最终可以在一定程度上控制土地储备开发成本，使土地价格适中。

市场主导开发模式下，由企业负责建设管理，虽然引入市场竞争机制，使政府可以集中人力、物力进行监督管理土地开发的质量、进度和成本。但由于政府和企业共享收益，企业储备土地主要考虑地块的升值潜力，考虑经济效益，这反而会使企业变相提高土地储备开发的成本，进而抬高了土地出让底价，最终使土地价格较高。

四、不同土地储备开发模式下地价与房价相关关系分析

以三种不同土地储备开发模式所对应的杭州、武汉、上海三个城市的地价与房价数据为基础进行分析。杭州、武汉和上海三个城市的土地价格和房价数据如表2所示。（表2）

为了分析不同土地储备开发模式下，地价与房价的相关关系，运用SPSS软件对数据进行回归分析得出，杭州市住宅地价与住宅房价的相关系数为R=0.1374；武汉市住宅地价与住宅房价的相关系数为R=0.8173；上海市住宅地价与住宅房价的相关系数为R=0.9386。

回归分析结果表示，市场主导模式和政府市场协作模式下，城市住宅地价与房价相关度较高；政府主导模式下，城市住宅地价与房价相关性较弱，说明以政府为主导的土地储备开发模式下，政府能够有效的发挥对房地产市场的调控作用。

五、结论

比较分析了我国现存的三种土地储备开发模式。在此基础上，分析了不同土地储备开发模式对土地价格的影响，进而以近10年数据为依据，通过回归分析得出市场主导和政府市场协作模式下，地价与房价呈高度相关；政府主导的土地储备开发模式下，地价与房价的相关性较弱，说明此种模式下，利于政府对房地产市场的调控。

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