成都住宅市场现状及发展趋势分析

赵 娟

（重庆交通大学，重庆 400074）

一、住宅市场的宏观背景

2014 年以来，地价涨幅逐渐扩大并超过房价涨幅，房企盈利空间收窄，上市房企ROE 下降，全国房地产市场分化，已有约37%的城市面临供过于求的局面，房地产行业由黄金时代走向白银时代，对房企发展提出更加严峻的考验。但是我国经济对房地产依赖程度仍然较高，房地产行业适度恢复可拉动经济增长，政府也一直努力调控。

从新一届政府上台到2014 年4 月，中央始终致力于建立房地产调控长效机制，呈现差异化、去行政化的特征，并力求挤出房产泡沫、调整产业结构的目标。分别表现在以下几个方面：第一，中央对限购等行政化调控手段保持既不收紧也不放宽的态度，主要调控动作集中在土地（减少增量盘活存量）以及加强保障房建设，并提出“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的长效调控思路，房地产调控呈现去行政化；第二，“深八条”、“沪七条”取代以往的“国五条”、“国八条”，地方政策因地制宜调控，全国层面基本没有统一调整的政策出台，差异化调控取代一切政策；第三，以“金十条”等支持经济结构调整和转型的政策严控房地产风险，减轻经济对房地产行业的依赖，力争挤出房地产泡沫。

为推动经济尽快复苏，2014 年4 月开始中央展开一系列定向刺激动作。在下半年体现出对楼市的救市态度，9 月达到高潮。包括放松限购限贷等行政手段，加强货币政策支持等。主要体现在这几点：首先，中央提出房贷证券化基金化，在扶持房地产复苏的同时转移房地产泡沫风险。即930 政策中提到的“房贷证券化”与“房地产投资基金化”这两个新型工具，是国外基本发展成熟的舶来品，既是救市，也是改革。其次，央行在多重压力下于11 月21 日发布降息政策。最后，提出不动产登记为房地产税开征铺路，但短期内对市场造成的影响有限，仅部分投机、投资和改善类购房需求受抑制；长期来看，通过不动产登记的大数据可实现房地产市场化手段调控，是长效机制建立的重要组成部分，利好行业发展。

二、住宅市场的分析

（一）供销年度特征

图3 中可见2014 年全年去库存特征明显，主城区与近郊商品住宅存量面积近5 年来均首次同比下滑。主城区：截止2014 年底，主城区存量为781 万m2，同比下降16.2%，按今年的月均去化速度，目前存量还需一年完成去化。郊县：2014 年郊县成交量下滑幅度较主城区相比更大，存量虽有所下滑，但存量压力仍然严重，按今年的月均去化速度，郊县目前库存量还需21 个月才能完成去化。

图1 是2010 年～2014 年成都商品住宅年度供销价走势，成都住宅市场供销两衰，供应量缩水至近6 年最低值，全年以去库存为主，价格涨幅收窄。全年供应面积1678 万m2，同比下降37.8%成交：全年成交面积1992 万m2，同比下降22.8%价格：成交均价7627 元/ m2同比上浮4%。造成市场低的原因主要有：2013 年市场持续高位运行，对需求形成透支；宏观形势不乐观，市场价格持续震荡，需求观望；十年调控下市场结构逐步回归合理，投资需求减少。

（二）供销月度特征

图2

图2 是2012 年1 月～2014 年12 月成都商品房住宅供销走势。图中可看出2014 年3～5 月成都住宅市场成交量相对较大，可能是由于3 月、4 月市场降价热潮的推动，5 月市场呈现出价跌量涨，或受90m2落户政策的影响，部分小户刚需产品热销所致。下半年可能由于9 月底开始包括限贷松绑、货币政策刺激等多方面救市政策的提振作用，11 月成交量再次冲高。除此以外其余各月市场成交表现均较为平稳，传统“金九银十”已不存在。全年价格围绕7600 元/ m2的均价上下震荡，市场盘整特征明显，年底价格上扬。可见，呈现主要的特征为：月度成交量主要受政策及开发商促销动作影响逐渐碎片化，成都市场价格敏感性降低，政策敏感度保持。

（三）存量特征

图3 2010 年～2014 年成都主城区和近郊住宅存销情况

（四）需求特征

单位：m2

图4

图5

（五）热销板块特征

2014 年成都主城区热点板块中，城东与城北热点板块成交量坚挺，城南与城西成交量下滑明显，其中南延线华阳段、站南板块及外光华板块成交面积下滑均超过35%。产生这样两极分化的原因有三：一是城市距离原因；二是价格；三是供求关系。

从近郊热门成交板块来看，郫县老城区市场表现较为活跃，2014 年前三季度成交面积已超过去年总成交面积，其次是温江光华大道板块。而去年销量靠前的犀浦及蜀都新城板块今年销量降幅均达5 成以上。整体来看，郊县热点板块下滑区域较为明显。

三、预测未来成都住宅市场趋势与发展建议

通过对近年数据在五个特征方面的分析，预测未来成都住宅市场主要呈现以下几个特征：第一，市场发展趋向成熟，节点性营销继续弱化。第二，明年市场存在回暖条件，幅度有限。市场经过一年盘整后，在政策宽松的基础上明年市场存在回暖的条件，但幅度有限，价格反弹可能滞后于成交量的反弹。第三，主城区与近郊分层明显。主城区由于资源稀缺，地价高企，未来以改善产品为主，刚需受城区价格压迫持续向近郊外溢，且近郊交通环境改善，成为刚需主要聚集区域。第四，郊县存量压力大，明年市场竞争进一步激烈。第五，重点关注板块：地铁3 号线、4 号线将于明年开通，沿线板块迎来巨大发展利好，重点关注198 板块、驷马桥板块、红牌楼板块、外光华板块、建设路板块、十陵板块。这些板块仍存在未开发的土地机会以及一定量的项目新增供应。

根据以上住宅市场的趋势，提出以下的建议与发展方向：

首先，今年年底、明年上半年集中推量、控制价格以加快去化库存。因为此时是需求释放、经济恢复元气前政策的短期宽松时间，会成为去化库存的最佳时机。

其次，行业规模增长空间见顶，地产白银时代，一定要抓住未来三到五年的转型两级，包括布局重划、产业拓展、模式切换三条路径。

最后，利用好房地产金融化机会，提高融资能力和融资效率，保证资金链稳定性。中央政府提出鼓励和支持房贷证券化和房地产投资基金化，有利于提高银行信贷能力和拓宽房企融资渠道。

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