房地产市场泡沫测度及预警指标体系的构建

傅 玳

（浙江金融职业学院，杭州 310018）

1 房地产市场泡沫测度

房地产泡沫就是房地产的实际价格相对于理论价格的偏离程度。其计算公式为：

其中：bi为第i个时期的房地产泡沫度；

pi为第i个时期房地产的实际价格；

vi为第i个时期房地产的理论价格。

当bi=1时，表示房地产的实际价格与理论价格一致，房地产市场处于健康运行之中；当bi＞1或者＜1时，都表示房地产的实际价格偏离其理论价格，房地产市场蕴含出一定程度的泡沫，且bi值越大，则代表泡沫化程度越高。可见，要判断是否存在房地产泡沫，就需要知道房地产的实际价格和理论价格，然后通过比较二者的差异来确定泡沫的大小。房地产的实际价格可以通过查询杭州各年的统计年鉴获取，而理论价格则必须采用一定的方法来确定。本文将采用房地产估价方法中的收益还原法来确定房地产的理论价格。

收益还原法是通过预测估价对象的未来收益，来估算房地产的客观合理价格或价值的方法。根据杭州近年来房地产租金增长趋势，本文选用净收益按等比级数递增的公式来测算房地产的理论价格。即

其中V：房地产理论价格

a:房地产的租金价格

r：折现率

g：租金增长率

n：收益年限

因此，要运用收益还原法计算房地产的基础价值，就需要确定净收益、折现率和租金增长率。

首先，确定净收益a。根据收益还原法的原理，净收益是房地产未来净运营收益，本文采用房地产年租金收益来计算。

其次，确定折现率r。本文采用最常用的累加法来计算，即无风险利率加风险补偿率两部分累加。

再次，确定租金增长率。根据杭州过去10年的房地产租金价格水平，采用回归分析法确定租金增长率。

最后，确定收益年限。收益年限取决于土地剩余年限和建筑物剩余寿命。在我国，不同类型的商品房，土地使用年限不同，而建筑物的寿命取决于建筑物的结构，综合考虑各种情况，本文按照50年的收益年限来计算。

根据上述说明，计算得到杭州2000～2014年房地产理论价格和实际价格及泡沫程度如表1所示。

表1 杭州六城区房地产泡沫度计算表

根据表1分析结果，我们认为，杭州房地产市场存在一定的泡沫，尤其是2005～2010年之前，泡沫度超过了20%的合理水平，但随着2010年国家加强对房地产市场的宏观调控，杭州房地产市场的泡沫也被逐渐挤压。

2 预警指标体系的设计

结合国房指数、中房指数及杭州市房地产市场自身发展特点，对预警指标进行了初选，将房地产预警指标体系分为房地产业与外部环境协调性指标、房地产业与市场协调性指标以及房地产产业内部协调指标。具体见表2所示。

表2 房地产市场预警指标体系

3 预警分析

本文采用主成分分析方法，利用SPSS软件加权平均得到各年的综合预警度。再将预警界限划分为过冷、微冷、稳定、微热和过热五个区间，同时对各区间进行赋值，再根据计算得到的各年综合预警度与临界值相比较，从而确定杭州各年房地产市场的发展状态和预警程度。

本文预警指标体系分为三大板块，根据各板块所占的权重，确定房地产业与外部环境协调性指数K1为0.35，房地产业与市场协调性指数K2为0.35，房地产产业内部协调指数K3为0.3。即综合预警指数计算公式:

为了确定预警值，本文收集了杭州市老城区（不含萧山、余杭）2000～2013年的各指标数据。然后采用SPSS软件中的主成分分析法，分别对三个一级指标内包含的各项指标进行主成分分析，求得其权值，并根据分析得出的主成分与贡献率的关系，计算K1、K2及K3值。以第一板块指标为例，为了消除量纲的影响，本文先应用Z-SCORE法对房地产业与外部环境协调性指标体系内指标进行标准化处理。处理后的样本数据见表3所示。

消失量纲影响后，再运用SPSS软件确定主成分，发现前三个主成分的累计贡献值已达64.635%，因此选取前三个主成分就可以反映预警值大小了。因此房地产业与外部环境协调性指数K1又为上述三个主成分与贡献率乘积的累加。即：

以此类推，可分别计算出第二板块和第三板块各指标计算公式，并计算综合预警指标值，见表4所示。

表3 房地产业与外部环境协调性指标体系标准化后数据表

表4 综合预警指标值

表5 综合预警区间及相应信号灯

表6 杭州近年来房地产市场预警状况

4 杭州房地产预警实证分析

为了确定预警的五个区间，我们把偏离中心值1倍标准差的区间作为正常区间,即=[E-σ,E+σ]，预警状态为稳定。把偏离中心值1倍标准差到2倍标准差之间的区间作为基本正常区间,即[E-2σ,E-σ]和[E+σ,E+2σ]，预警状态分别为微冷和微热；把偏离中心值2倍标准差以上的区间作为异常区间,即[-∞,E-2σ]和[E+2σ，∞]，预警状态分别为过冷和过热。并且我们根据不同的区间值赋予信号灯，具体见表5所示。若在绿灯区运行，表示房地产市场是正常的，此时不需要采取调控措施；在浅蓝灯区或者黄灯区运行，表示房地产市场需加强关注，此时需要采取相应措施刺激或者抑制房地产的发展态势；在蓝灯区或者红灯区运行，表明市场处于预警状态。

为了验证预警模型的准确性，本文采用杭州历年数据对构建的房地产预警模型进行有效性检验。结果显示杭州市2000～2013年期间，房地产市场冷热度的判定结果如表6所示:

通过对杭州市2000～2013年的预警分析可以看出：房地产市场状态灯的变化分别为：浅篮灯一绿灯一绿灯一绿灯一绿灯一绿灯一绿灯一黄灯一绿灯一黄灯一红灯一绿灯一绿灯一绿灯，即杭州市房地产市场经历了微冷一稳定一稳定一稳定一稳定一稳定一稳定一稳定一微热一稳定一微热一过热一稳定一稳定一稳定的发展过程。这与杭州市房地产状态基本吻合。2000年，杭州市房地产市场刚刚起步，因此市场相对低迷。随着国家政策支持、居民收入水平提高等因素的影响，房地产市场逐步活跃起来，至2007年市场展现出前所未有的火爆；但到了2008年，受外围金融危机影响，房地产市场出现的快速下滑；然而2009年，在国家积极的宏观调控政策以及杭州出台的多项购房优惠政策的刺激下，房地产市场又从年初的谷底快速回暖并不断升温；至2010年，杭州房地产市场出现了明显的过热现象。随后，国务院及相关部门出台的一系列宏观调控政策措施，使得杭州市房地产业逐渐趋于稳定。