物业服务企业安保义务的性质及责任承担探析

崔令之 周 睿

湖南师范大学法学院，湖南 长沙 410081

对于物业服务企业在提供物业服务过程中所应履行的安全保障义务，尤其是要求物业服务企业履行严格的安全保障义务还是一般性的安全防范义务以及物业服务企业的安保义务是属于业主和物业服务企业双方通过合同约定的义务还是法律强制规定的义务等问题的认识，无论是学界还是司法实务中均看法不一，颇有争议。给安保义务定性的不同，将导致物业服务企业所应承担的责任程度和范围存在差异。就业主而言，他们认为物业服务企业应当履行严格的安保义务，物业服务的范围除对业主专有部分的管理和服务，还应包括对小区内的公共秩序的管理和服务，这就要求物业服务企业不仅应按照物业服务合同的约定及时对物业公共部分进行维护，还应保护好小区内业主的人身和财产安全。并且在签订物业服务合同后，业主一般会依照合同的约定及时缴纳物业管理费中的安保费用，因此业主有理由相信物业服务企业应当对其所居住的小区采取较为严格的安保措施，保障自己的人身安全，而不需要自身再尽高度的安保注意义务。然而，对物业服务企业来说，他们认为自己在物业服务中提供的是一般的安全防范义务，不可能绝对保障一切可能发生的安保问题，因而对尽到合同约定的义务后，即便是发生安保事项，也不应当承担相应的法律责任。因为物业小区相对来说是一个准公共场所，就像派出所的民警无法保证其管辖区内不发生任何有害辖区人员人身、财产安全事件的发生一样，物业服务企业也不可能控制小区内突发的违法事件的发生。那么，究竟如何来界定物业服务企业的安全保障义务及法律责任呢?笔者将从以下几个方面进行说明。

一、关于物业服务企业安保义务的几个判例

案例一:在某小区内经常发生小偷入室行窃的案件，小偷趁业主不在家，通过电梯堂而皇之的走进业主家中进行行窃。后业主一纸诉状将小区的物业服务企业告上法庭，认为物业服务企业没有履行安保义务，小区内的监控系统遭到破坏，而物业服务企业却怠于维修，致使小区内多次发生盗窃事件而无法侦破，给小区业主的人身安全和财产带来安全隐患。最终，法院支持了原告的诉讼请求，要求物业服务企业向原告赔偿部分损失。［1］

案例二:某居民购买了一套商品房，本人出差后其妻子及儿子在家，后不幸小区内发生入室抢劫杀人案，其妻子和儿子在室内被杀害。破案后，罪犯得到了刑法的处罚，该居民向法院提起诉讼，要求物业服务企业赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费;并向其赔礼道歉、置换房屋等。在该案中，一二审法院对该案的判决存在不同的认识:一审法院经审理认为，原告妻子和女儿的被害身亡，系犯罪分子所为，且原告在刑事附带民事诉讼中已经要求犯罪分子做了赔偿。原告与物业服务企业签订的物业服务合同合法有效，但是物业服务企业尽到了一般的安保义务，小区内的安保系统、监控系统、巡逻等均正常，故一审法院判决驳回了原告的诉讼请求。原告上诉后，二审法院却认为对于物业服务企业是否已经履行了安全保障义务应当由物业服务企业承担举证责任，证明自己履行了安保义务。但物业服务企业无法提供小区的监控系统竣工验收合格的证明，也无法提出小区保安人员当晚值班及小区铁门紧锁的有效证据，因此认为物业服务企业未尽到安保义务，应按照合同承担相应的违约责任。因此最终判决支持原告的部分诉讼请求，但对精神损失等相关费用予以驳回。［2］

案例三:小区业主因在本小区内没有购买停车位，因此进入小区后按照小区收取停车费的规则按时缴纳了小区停车费，后由于小区内发生停车被盗事件，自己的车辆被盗走，于是向法院起诉，以物业服务企业未尽到安保义务为由，要求判决物业服务公司赔偿车辆被盗的损失，最终法院支持了原告的诉讼请求。［3］

上述三个案例，尤其是案例一与案例二，性质相同、案情相似的两个案例，案例一与案例二一审判决的结果却出现了不同。造成这种判决结果不同的主要原因是因为学界及司法实务界对安全保障义务的法律性质存在不同的看法。

二、有关物业服务企业安保义务性质的不同观点

第一种观点为“约定义务说”。该观点认为安保义务的来源为物业服务合同的约定，是一种约定义务。约定义务说认为物业服务企业所负的安保义务是物业服务合同的附随义务，因在物业服务合同中一般不会对安保的义务进行明文约定，并不会对物业服务企业如何采取安保措施、如何保证业主的人身、财产安全作出明确的约定，但为维护小区的公共安全及业主的正常生活，根据诚实信用原则，物业服务企业应当负担的一种义务。在物业服务企业所服务的小区范围内，业主遭受外来的侵害致使自身的合法利益遭受损失，而第三方无偿付能力或者找不到侵害人时，为了平衡业主的利益损失，故应当让物业服务企业承担一部分利益的损失。

第二种观点为“法定义务说”。［4］支持这种观点的学者认为，依据有两个法条，一是国务院2007年版《物业管理条例》第47条规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”二是《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件若干问题的解释》(以下简称《人身损害赔偿解释》)第6条规定，“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”虽然这两者使用的字眼不同，前面使用的是“安全防范”的字眼，而后者使用的则是“安全保障义务”的字眼，但这并不影响安全保障义务是一种法定义务这一观点的成立，只是后续承担的责任的轻重不同。

第三种观点认为，安全保障义务不是附随义务，也不是法定义务，而是与侵权法中的因果过失的“注意义务”一样，用来确定不作为责任中的过错的义务。［5］我国《侵权责任法》第6条规定行为人因为过错侵害他人民事权益的应当承担侵权责任，这里规定的民事权益包含的范围非常广泛，不仅包括人身权益还包括财产权益，物业服务企业没有尽到安保注意义务，说明物业服务企业对于小区内的安保保障存在一定的过错，而由于过错给被侵权人即业主带来的损失，应当由没有尽到注意义务的相关侵权人承担一定的侵权损害赔偿责任。

三种观点从表面上看来，都有一定的依据且有一定的道理。但是，笔者比较赞同“法定义务说”，即安全保障义务是基于法律的规定而产生的。主要理由为:我国的法律、行政法规等对商品、服务经营者的安全保障义务做了明确的规定，如《产品质量法》中要求产品的生产者、销售者对所销售的产品应承担严格的注意义务，而我国的《合同法》却没有对此作出明确的列举和说明。此外，《人身损害赔偿解释》)第6条将安全保障义务写入条款中，其法定义务的性质已无可争辩。另外，《人身损害赔偿解释》第6条规定的安全保障义务的主体确定为从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织。物业服务企业也应属于其中，原因如下:首先，物业服务企业的营利性质是无可争议的，物业服务企业通过提供物业服务保障公司正常运营并获得公司的盈利，因此其属于前述条款中的经营者应当是没有争议的。虽然物业服务的某些事项具有一定的公益性质，但这些公益事项都是物业服务企业的附带义务，并非其主要义务。其次，避免他人的人身、财产遭受损害是安全保障义务的主要目的所在。业主在物业小区内有遭受人身、财产损害的可能性，而物业服务企业对小区物业有实际的控制力，这种控制力与住宿、餐饮以及娱乐等经营者对其经营场所的控制力在性质上是一致的，物业服务企业有必要对业主的人身和财产进行保障。因此，安全保障义务应该属于法定义务的一种。

三、物业服务企业未尽到注意义务责任的承担

我们都清楚在物业管理中，由于物业服务事项的专业性和复杂性，往往一个物业管理过程中出现的问题不是单方面的原因造成的，它可能牵涉到多方面的责任。因此在界定各方责任时，不可将所有的责任归于物业服务企业，即不能片面地认为，只要业主的财产和人身在物业服务企业服务的范围内受到损失，其就承担所有的法律责任。根据民法中的诚实信用及公平原则，只要物业服务企业在管理活动中，完全遵守了法律关于安保义务的相关规定，是不应该承担法律责任的。

既然不能讲所有责任归责于物业服务企业，那判断物业服务企业尽到安保义务的标准就成为一个重要的问题。笔者认为应从以下几个方面来判断:首先，物业服务企业必须是根据2007年建设部修改后发布的《物业服务企业资质管理办法》所设立的企业，必须具备该办法中物业服务企业设立所应具备的资质等级、人员、资产等，尤其是是否具备合格的安保人员和安保设施;其次看物业服务企业内部的管理制度是否完善，管理流程是否规范，尤其是安保的流程和制度;再次看物业服务企业中的安保人员是否按照企业的规定合理使用了安保设备，遵守安保制度等。如果物业服务企业完全达到上述要求，就表明其尽到了安保义务。由于在现实中，刑事案件的发生具有偶然性、突发性等特征，举例来说，业主晚上在睡觉时，即便做好了很完善的防盗措施，都存在盗贼入室盗窃的现象，业主的管辖范围还只有几十或者几百平方米;而试想，几个安保人员，要对几万甚至几十万平方米的小区全方位的监控，做到完美无瑕，是否太过于苛刻了，这样也违反了公平原则。案例一和案例二法院的终审判决表明，正是由于物业服务公司没有尽到注意义务，导致了侵权行为的发生，因此应承担相应的赔偿责任。但是，当侵权行为是由第三人介入导致的，笔者认为物业服务企业应当承担的仅仅是一种补充责任，而主要的侵权责任则由第三者承担。只有在加害人无法确定的情况，物业服务企业才承担主要的法律责任。

［1］许步国．物业管理法研究［M］．北京:中国民主法制出版社，2006:172-173．

［2］陈枫，王克非．物业管理［M］．北京:北京大学出版社，2007:334．

［3］黄建文．物业管理中的几个法律问题探讨［J］．科学·经济·社会，2002，04:72-76．

［4］杨丽艳．对小区物业服务安全保障义务的法律思考［J］．理论月刊，2011，06:129-131．

［5］刘贞磊．物业服务提供者安全保障义务探析——以第三人侵权为视角［J］．长春工业大学学报(社会科学版)，2014，01:72-75．