浅谈房地产企业税务筹划方案的重点

文/丁慧玉 江苏宏图高科房地产开发有限公司 江苏南京 210000

浅谈房地产企业税务筹划方案的重点

文/丁慧玉 江苏宏图高科房地产开发有限公司 江苏南京 210000

房地产企业在保证最合理合法、利润最大的前提下，对税收筹划的最佳途径是整合上下游产业、将利润合理分布到各环节中去。其理论依据是：1、土地增值税仅仅在不动产销售环节征收，而在其他环节不征收；2、企业所得税一般对房地产企业不实行核定征收，而对其他的诸如贸易、建安、装饰装潢、设计等企业可以核定征收，利用不同企业的税负差异实行集团整体税收筹划，可以有效降低企业所得税和土地增值税。

房地产；税务筹划

具体的房企税务实际操作中，要根据不同项目的特点，选择不同的方法，进行量身定做的筹划方案，现笔者就一般项目开发税务筹划中的重点内容谈下思路要点：

1、土地方面：在立项拿证时办理多个土地证，总价确认的条件下，协调政府商业部分挂牌价提高，住宅部分挂牌价降低。比如 “价格分割”法，这是对房企通过招拍挂取得的土地，整体招拍挂总价确定后对土地中各不同容积率、不同土地性质的一种价格分拆方法，一般是尽量将土地价格多往增值率高的业态偏移。但是，这里要特别提醒的是，对于项目建工成后需要保留商业进行自营这种情况，由于自留商业其不对外销售、所以项目中住宅部分需要交纳土地增值税，则筹划思路应该倒过来，尽量向住宅倾斜。

2、综合体项目，商业部分单独成立公司拿证，住宅部分统一融资商业综合体的筹划，实务操作中，为了尽量提高商业业态的自身价值和使用效率，项目规划设计中往往将1-3层作为商业，上面几十层作为住宅，并且是商业的底盘大于上面的住宅，同时在商业下面建筑1-2层的地下建筑（停车场，不办理产权不计算容积率，或进一步将停车场转租给关联单位，尤其改造成地下商业继续对外租赁），所得税上对于地下建筑这部分根据国税发[2009]31号文件33条，其成本视为0，全部作为公建配套进行分摊处理。

实际操作中，还可以考虑住宅部分单独成立房企，商业部分单独成立专业商业地产公司，按照联合竞标、分别拿证的模式运作，其中的重点是：如何合理设计土地证的面积大小，这就需要根据物业的类型、是否销售、是否保留自营等因素综合考虑设定。

3、土地一级开发项目。关于土地一级开发，最著名的税务筹划案例是重庆阳光100做的一级土地开发。该公司和政府签署的协议是企业全力投入、打造优质土地、保证政府基本土地收益，如果招拍挂时成交价达不到政府基本土地收益的部分由开发企业补偿，如招拍挂成交价超出政府基本土地收益的部分则按三角形的比例进行分配，政府收益根据增值比例逐渐减少、一级土地开发企业收益逐级递加。在实际招拍挂时，阳光100公司也参与了竞标，由于其仅仅需要支付部分土地款，达到一定价位后土地溢价部分全额作为一级开发收入，依旧回到阳光100公司口袋里，所以他们想抬价做大土地成本就可以随意举牌，看看价格实在是被别人抬高了，自己也可以获得一级开发收入，如鱼得水总能受益。这种举牌竞标模式太爽了。

4、政府奖励，政府奖励一直都是税收筹划的重点之一，因为其最合法，但是目前对于纯房地产项目，已经找不到还有财政奖励了，如果以科技地产、招商引资项目、楼宇经济总部经济等名义、棚户区改造等项目争取到政府奖励，或者一定年限内按纳税金额给予的地方财政奖励扶持。万达的有些项目都是获得地方政府纳税金额50%以上财政奖励的，不过那是商业地产龙头老大才能和政府谈下来的特殊优惠。

5、适当多做些精装修项目，由于项目的建筑成本中建安定额是基本固定的，调节空间不大，但是装修是没有定额的，哪怕不赚钱，就是按装修成本加税金作为房屋定价时增加额，在土地增值税上也是非常合算的，因为装饰作为成本组成部分，不仅全额税前列支，还可以加计扣除。并且建安企业核定征收的多，这里存在企业间的税负差空间。

6、另外，在规划设计时，还需要考虑自持物业尽可能的分布在地理位置最好的地点，并占用较少的土地，自持物业尽量少分摊成本，自持物业的筹划理论是留住王冠上的明珠，所以往往需要将自持物业做成实际价值最高的明珠、虽然其计税成本偏偏不高。

7、政策性搬迁涉及的税收问题： 有不少大的房企项目中会遇到这类业务，政策性搬迁的涉税处理事项,其政策依据参考如下：

一、不缴纳营业税，其行为属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。判断标准是县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金。------税收文件是国税函[2009]520号、国税函[2008]277号、国税发[1993]149号。

二、不动产置换不缴纳所得税、货币补偿在搬迁当年不计算损益、在搬迁完成年度计算损益。判断标准---国家税务总局2012年40号公告中所写条款是站在政府角度来描述的，不如营业税及老的政策性搬迁国税函[2009]118号上说的清楚，其列举了六个条件（第五个条件旧城改造还能用一用），符合其一就是政策性搬迁，但是那六个条件都是政府行为的出发点，企业很难取得政府行为的依据文件，建议参照老文件国税函[2009]118号结合营业税上的判断标准进行务实操作------取得土地出让竞标公告或政府的拆迁公告，判断是政府主导下的政府收回土地才导致的强制拆迁、搬迁行为。其政策依据是国家税务总局公告2013年第11号、国家税务总局公告2012年第40号、国税函[2009]118号。

备案手续：企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料

三、不征收土地增值税。根据土地增值税暂行条例第8条及实施细则第11条，不征收土地增值税。

四、不征收印花税。拆迁补偿不属于印花税列举的应税范围。