高校教育用地集约利用定量评价综述

2015-01-31马玉梅闫国芳昌吉学院新疆昌吉833000

中国房地产业 2015年22期

关键词：集约土地利用用地

文/马玉梅、闫国芳昌吉学院新疆昌吉 833000

马晓林新疆维吾尔医学专科学校新疆和田 848000

高校教育用地集约利用定量评价综述

文/马玉梅、闫国芳昌吉学院新疆昌吉 833000

马晓林新疆维吾尔医学专科学校新疆和田 848000

高校教育用地集约利用日益受到专家学者和相关部门的关注。通过梳理分析相关文献，利用文献资料法和比较分析法对目前高校教育用地集约利用定量评价涉及的主要理论、指标体系、评价方法进行归纳与分析，认为社会效益定量评价指标的选取是研究的关键问题。今后，高校教育用地集约利用评价的研究应侧重于合理建立指标体系、创新评价方法、客观确定指标理想值等方面。以期为政府和相关部门制定高校教育用地集约利用方向法规及标准提供依据。

高校教育用地；集约利用；指标体系；评价方法

1 引言

随着高等教育体制改革的深入和招生规模的扩大，高校需不断拓展校园，以满足扩招带来的教学资源的需求。作为一种特殊的城市建设用地，高校教育用地需求的快速增长加剧了大学与城市在土地利用上的矛盾，而集约利用则成为解决这一矛盾的有效途径。对高校和相关政府部门而言，就己完成的和正在进行的教育用地利用活动或过程的品质、价值、优缺点作出定量判断，改善管理模式，优化布局，提高用地的环境效益、社会效益以及高校科技创新所带动的经济效益是十分必要的。

本文通过对大量相关文献的整理，对高校教育用地集约利用定量评价相关的指标体系、评价方法进行梳理与分析，并对未来研究趋向进行深入探讨。

2 高校教育用地集约利用的内涵

相关研究需以高校教育用地集约利用内涵的界定为基础，要厘清其内涵首先需探讨土地集约利用的内涵。

2.1 土地集约利用的内涵

土地集约利用最早起源于古典政治经济学家大卫•李嘉图在地租理论中对农业用地的研究，认为农业用地集约利用的核心是土地产出高效化［1］。随着研究的不断深入，土地集约利用的概念范围逐渐扩大至城市建设用地中，至今未形成统一认识。归纳起来，土地集约利用的内涵可概括为：在合法合规的基础上，以布局合理、结构优化和可持续发展为前提［2］，增加单位面积土地上的投入，以提高土地产出效益的土地利用方式。

该内涵强调：（1）土地集约利用是一个动态的过程，其集约利用水平将随着经济发展而不断提高[3]；（2）土地利用投入分为直接性投入和间接性投入。直接性投入主要包括直接投入劳动、资本以及技术等要素 [4-7];而间接性投入是可间接增加土地的产出收益的行为，如城市土地的空间布局、结构优化以及实现城市土地立体空间的多维利用 [8-9];（3）经济效益、社会效益和生态环境效益共同组成城市土地集约利用的产出效益；（4）土地集约利用程度与诸多因素存在空间上的耦合关系［10－15］.

2.2 高校教育用地集约利用内涵

高校以划拨方式取得土地使用权，并利用教育用地开展公益性事业，与其他城市土地相比，高校土地的集约利用应更重视社会效益；同时，作为公益性用地，教育用地集约利用的效益通过高校的人才培养、社会服务和科学研究等基本职能表现出来。因此，作为城市土地利用的一种特殊形式，在界定教育用地集约利用内涵时，除应考虑城市土地的一般特性外，还应充分考虑教育用地的基本职能和特性。

综上所述，高校教育用地集约利用的内涵可概括为：以符合有关法规、政策、规划为导向，利用科学方法与手段，通过增加对土地的投入、优化用地功能与布局来提高高校教育用地利用效率，最大限度地发挥用地的环境效益、高校科技创新、区位优势等所带动的经济效益以及教学、科研、人才培养等社会效益，使教育用地的效益达到最优状态的一种土地利用方式。

3 理论基础

高校教育用地集约利用评价的理论基础主要来自于区位理论、可持续发展理论、地租理论、土地报酬递减理论和城市土地规划理论。

3.1 区位理论

区位理论（又称区位论，地理区位论），是土地资源优化配置最原始的理论基础。产生于19世纪20年代，以1826年德国农业经济和农业地理学家杜能发表的著作《孤立国同农业和国民经济的关系》为标志，提出农业区位理论，用于对农业土地利用问题的研究。之后，该理论又得到进一步完善，并应用于工业、城市等其他领域，如韦伯的工业区位论、克里斯塔勒的中心地理论和廖什的市场区位论等[17]。区位理论主要研究土地的区位属性，土地的区位条件决定土地资源在经济活动中的地位和作用，从而导致土地的生产率和利用效率的差异，进而形成极差收益。

区位理论很大程度上影响着城市土地使用类型的布局。作为城市建设用地的重要类型，高校教育用地的区域分布及布局方式也受到区位因素的影响。随着高校扩招，许多高校因原有用地规模的局限，逐渐由城市中心区迁至城市边缘区，究其原因，除高校自身发展外，还受到区位因素的客观影响。因此，区位研究对高校教育用地集约利用具有重要的指导意义。

3.2 可持续发展理论

可持续发展是既能满足当代人的需要,又不对后代人满足需要的能力构成危害的发展。土地可持续利用是以保护生态环境为基础，能满足当前和未来社会经济协调、平衡发展的土地利用结构和利用方式[16]。可持续发展是土地集约利用的最终目标，而土地集约利用是土地可持续发展的重要手段。

高校教育用地集约利用是实现高等教育可持续发展的重要手段。高校是培养人才之地，其从事的高等教育具有很强的公益性质，这就决定了高校教育用地评价应以可持续发展理论为前提,在评价时除考虑经济价值外，还应兼顾社会价值和文化价值，走可持续发展道路。

3.3 地租理论

地租理论经过威廉•配第、亚当•斯密、大卫•李嘉图等众多经济学家的探索,到马克思地租理论的形成,经历了一个相当长的历史时期。马克思地租理论得到我国学者的广泛认可，认为一切形态的地租都是土地所有权在经济上的体现,是以所有权的存在为前提的。理论将地租分为极差地租和绝对地租，绝对地租是由于所有权的垄断而形成的，极差地租因土地经营权的垄断而形成。

根据极差地租理论，土地的生产经营者对土地的投入水平影响着土地的生产率。在高校教育用地利用中，极差地租往往是土地生产率、土地级差收益的重要体现，是进行土地评价的一个重要依据，级差地租理论高校教育用地集约利用评价对有很强的指导意义。

3.4 土地报酬递减理论

土地报酬递减规律反映的是土地收益随着土地投入量的变化而变动的规律：在正常情况和一般条件下,随着单位土地面积上劳动和资本的追加投入,其所带来的边际报酬先递增然后趋向递减。

高校教育用地集约利用评价同样应考虑投入集约和产出集约的对比关系,遵守土地报酬递减规律，以适度的土地投入,创造最大规模的土地产出,实现高校经济价值、社会价值和文化价值的协调统一。

3.5 城市土地规划理论

城市土地利用规划主要是在符合城市总体规划的前提下，依据城市社会经济发展情况，对城市地区土地资源的开发、利用、整治和保护在空间和时间上做战略性安排。

高校多数位于城市的中心或边缘地区，高校教育用地集约利用问题也属于城市土地集约利用范畴，对所在城市的城市规划、土地利用规划的调整都有重要的参考和指导作用。

4 高校教育用地集约利用评价指标体系

4.1 指标体系的建立

高校教育用地集约利用评价的首要工作是建立合理的评价指标体系，相关学者通过分析指标体系建立的原则，认为应考虑指标的科学性、综合性、实用性、主导性、可比性、系统性、可行性等，评价指标结合1992年国家颁布的《普通高等学校建筑规划面积指标》（建标[1992]245号，以下简称92指标）中有关各类高校办学条件要求，主要从土地利用程度、土地利用结构、土地利用强度、投入产出强度等方面选取10多个因子[18-23]。其中，投入产出强度方面的指标，尽管在理论分析中都有提到，但实际评价中应用较少。

目前对高校教育用地集约利用评价使用较多的指标体系。另有个别学者将其他指标纳入指标体系中，如生均实验室面积、生均教室面积、生均图书馆面积、生均宿舍面积[22]，或将指标体系分为基本办学条件指标、约束型指标、利用型指标三个层次[21]。

4.2 指标权重的确定

目前确定高校教育用地集约利用评价指标权重最常用的方法有层次分析法、特尔斐法和熵值法等。层次分析法将与决策有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的多层次权重分析,在评价中运用最多，不足之处在于操作较困难,计算复杂；特尔斐法（又称专家调查法）通过书面形式征询专家意见,然后加以整理、归纳、综合、统计分析,将结果匿名返回给各个专家,再次征求他们的意见,进行有控制的反馈。其结果相对准确,但对咨询专家要求较高,而且多轮咨询的工作量较大,在评价中应用较少；熵值法是一种较为客观的权系数赋值方法,能最大程度地利用评价方案的属性值来计算各指标的权重，在高校教育用地集约利用评价中得到了广泛的应用[18-23]。

4.3 理想值的确定

指标值的确定是高校教育用地集约利用评价体系最重要的因素之一，通常以国家或地方相关标准、地区发展规划、理想值标准及专家认同的标准进行确定。

（1）国家或地方相关标准、地区发展规划

主要包括与高校各类用地要求相关的标准、规划。如1979 年开始试行的第一个面积定额标准《一般高等学校校舍规划面积定额（试行）》，1992 年原建设部、国家计划委员会和国家教育委员会正式发布的《普通高等学校建筑规划面积指标》（ 92 指标），2004年出台的《普通高等学校基本办学条件指标(试行)》(教发[2004]2 号)，相关标准可作为理想值确定的依据。同时，作为城市建设用地的一种特殊形式，高校教育用地集约利用评价指标理想值还可根据具体情况参考《建设用地节约集约利用评价规程》（中华人民共和国土地行业管理标准TD/T 1018-2008）和当地发展规划确定。

（2）理想值标准

指在目前的条件下,可达到或者可逼近的理想状态值。如土地闲置率以理想值O%作为理想值，土地利用率则以100%作为合理值。

（3）专家认同的标准值

以专家普遍认同的理想值为依据，当然也要具体情况具体分析。

通常上述集中理想值确定方法可配合使用。

5 高校教育用地集约利用评价方法

5.1 多因素综合评价法

多因素综合评价法按照一定的目标和原则,运用多个指标对多个参评单位进行评价。该方法具有分析较全面,容易操作的特点,难点在于如何合理地建立评价指标体系，既能全面反映高校教育用地集约利用状况,又能容易的获取各指标数据以及各指标的理想值。

5.2 模糊综合评价法

模糊综合评价法是一种根据模糊数学的隶属度理论把定性评价转化为定量评价，即用模糊数学对受到多种因素制约的事物或对象做出一个总体的评价方法。由于每个高校类型规模不同，所处自然环境、社会经济发展水平、土地的利用政策等有所不同，因此，各地高校土地利用程度很难找到一个统一的标准进行划分，是一个较复杂、模糊的综合评价问题，而模糊综合评价法具有结果清晰，系统性强的特点，能较好地解决这一问题。但模糊综合评价法的不足之处在于计算过程相对烦琐,隶属函数选择以及模糊推理规则的创建难度较大。

5.3 物元模型

物元模型是一种以可拓数学为基础，利用多指标可拓性的综合评价方法。通过建立多指标性能参数的综合评价物元模型, 将多目标评价转化为单目标决策,以定量的数值简洁地表示评价结果[20]，且模型中的关联度函数消除了量纲，不需对原始数据进行归一化处理，能将复杂问题抽象为形象化，能较完整地反映事物的综合水平。

5.4 基于GIS、RS技术评价法

“3S”空间集成技术为土地集约利用评价提供了技术平台。RS和GIS技术能够处理大量数据信息和具有较强空间分析功能，已被相关学者运用于高校教育用地集约利用评价中，不足之处在于高质量的遥感影像获取难度较大且价格昂贵。

6 讨论与展望

近年来，为适应高校发展的新需求，更好地满足高校教育用地建设规划与管理要求，促进教育用地集约利用，相关学者、专家开展了一系列的研究工作，取得了一些进展，但仍存在一些有待解决的问题，如：高校教育用地集约利用难以直接产生效益，且效益难以量化，特别是其高校培养人才所创造的社会价值与经济价值；没有绝对的、权威的高校教育用地标准可作为标准值参考，且因各高校实际情况不同，标准值的确定较复杂；评价方法不能突破建设用地评价的原始方法，缺乏创新性等，还需今后进一步深入研究。

（

）:

[1] 蒋贵国,周介铭，孙国翰.成都市高校土地利用集约利用评价研究[J]. 四川师范大学学报(自然科学版),2012,35(2):275-280.

[2] Massey D,Wield D.Science parks:a concept in science and space (a realist tale) [J].Environment and Planning,1991(10) :411-422.

[3] 郑泽庆,黄贤金,钟太洋等. 我国城市土地集约利用评价研究综述[J]. 山东师范大学学报(自然科学版),2008,23(3):89-93,98.

[4] 陶志红.城市土地集约利用几个基本问题的探讨[J].中国土地科学,2000,14(5): 1-5.

[5] 何芳,吴正训.国内外城市土地集约利用研究综述与分析[J].国土经济,2002,(3):35.

[6] 谢正蜂.浅议土地的集约利用和可持续利用[J].国土与自然资源研究,2002,(4):31-32.

[7] 赵鹏军,彭建.城市土地高效集约化利用及其评价指标体系[J].资源科学,2001,23(5):23-27.

[8] 谢敏,郝晋珉,丁忠义等.城市土地集约利用内涵及其评价指标体系研究[J].中国农业大学学报,2006,11(5): 117-120.

[9] 肖梦.城市微观宏观经济学[M].北京:人民出版社.1993.393.

[10] 常艳妮.PSR视角下甘肃省城市土地集约利用宏观评价研究[J].国土与自然资源研究,2011,1:26-28.