完善我国房地产市场宏观调控的对策建议

2015-01-31齐娜滨州市滨城区住房保障和房产管理局山东滨州256600

中国房地产业 2015年22期

文/齐娜滨州市滨城区住房保障和房产管理局山东滨州 256600

完善我国房地产市场宏观调控的对策建议

文/齐娜滨州市滨城区住房保障和房产管理局山东滨州 256600

自2010年国务院提出“新国十条”之后，各地政府都陆续出台相关的房地产细节，对楼市进行了相关调控。虽然取得了一定的成效，房地产市场趋于平稳，但其中仍存有一系列的问题和矛盾。这就要求政府不能放松对房地产的调控，要继续对我国房地产实施宏观调控，以维持房地产行业长久、持续、稳定的发展。

房地产；宏观调控；对策

2014年3 月，我国住建部吐露“双向调控”，之后不少城市都随之推出了税收减免政策、优惠政策、补贴政策等一系列的鼓励政策，一系列利好的宏观调控政策使得我国楼市逐渐回暖平稳。虽然政策调整步伐较大，对楼市产生了较大的影响，但并不能够从根本上确保未来我国房地产行的稳定。政府不能放松对房地产的宏观调控，要不断完善我国房地产市场的宏观调控政策，不断加大宏观调控力度，以对房地产市场产生真正的促进作用。下面，我们将从以下几个方面对如何完善我国房地产市场宏观调控进行详细的分析说明。

一、优化房地产税收制度

完善税收制度是优化我国房地产市场最直接的对策，其具体可通过以下几个方面来实现：其一，要提高我国房地产市场相关的税法立法层次。我国现有的房地产市场税法立法层次较低，税收体系不完整，缺乏一定的强制性、无偿性以及固定性，在征税的过程中经常出现一些违规的现象。这些问题直接导致我国房地产征税效率低下，影响到了税收政策在房地产市场宏观调控中的作用。鉴于此，我们要结合国际上房地产的税收实践，吸取经验教训，提高房地产税法的立法层次，以从税收层面来巩固房地产的健康发展。

其二，完善房地产各环节税制。首先，要完善房地产开发环节。为保护我国现有的有限耕地，要提高土地资源的利用效率，不断提升土地的监管制度，首先就是要扩大征税范围，对于已占用的用于非农业用途的、有利用价值的一切土地都要征收土地占用税。在具体的收税过程中，要根据不同级别土地以及不同耕地的收益差，建立具有等级的税收制度。其次为了促进部分行业以及单位的有序进行，可制定相应的减免优惠政策。

其三，开征统一的不动产税。虽然在房地产保有环节，制定了城镇土地使用税以及房产税，但实际实施效果并不明显，为此我们有必要开征统一的不动产税，突破原有的不动产房产征税范围，即便在城镇以外建设的房屋，只要符合征税要求，就必须进行征收。同时，要将对房产的评估纳入到计税依据中，根据经济的实际发展速度，在间隔较长的时期之后就要重新评估房产的价值，然后重新制定不动产税收率。此外，还要开征房屋闲置税。房地产具有保值增值的特性，为获取一定的经济利益，投资商囤积了大量的房产，进而推动了房产价格的上升。对于这部分用于投资的闲置的房屋，应开征房屋闲置税，一方面可提高投资者的成本，在一定程度上起到抑制房屋购买的作用；另一方面降低了房屋的闲置率，提高了房屋的使用率。

二、健全金融调控政策

为推动我国经济的快速、持续发展，很长一段时间内我国实行的都是较为宽松的货币政策，反映到房地产市场中就是资金成本的下降，大量的资金以各种形式进入到房地产市场，导致了房价的一涨再涨。再加之我国目前处于经济的发展黄金时期，经济稳速增长，投资环境良好，尤其是房地产行业更是凭借高利润吸引了大部分的投资产的投资。同时，我国人口较多，对于房屋的需求力度也较大，这些都直接促使了房价的快速上涨。为此，我们有必要建立健全金融调政策，以缓解目前不良现状。其一，控制货币供给量，调整货币的供给速度。正如前文所述，货币供应量与房地产价格呈现出正相关性，宽松的货币政策导致了房地产行业的需求繁荣，为此政府应该适当地缩进货币供给政策，循序渐进、有步骤、有计划地缓解市场投资过热现象，同时还要加大对房地产市场经济的监管力度，及时掌握我国市场上的经济供给情况，以随时调控总货币供给量。其二，完善商业房地产信贷。房地产行业的开发需要大量资金，一方面房地产开发商为获得土地需要大量的资金，另一方面消费者购买房产也需要很大的一部分资金，大都需要借助银行来实现融资。对于不同居民的消费需求以及投资需求我们要区别对待，一般第一套房产的购买为消费需求，可提供较为优惠的房贷利率、较低的首付比例或是延长贷款期限等货币政策，以满足消费需求；第二套及以后的房产则属于投资需求，对此要通过货币政策来进行抑制，提高首付比例以及贷款利率等。

三、规范土地调控政策

随着经济的持续发展，土地资源也逐渐被纳入到我国的宏观体系中，并采取一系列的措施从宏观方面来规范调控土地政策。首先，要发挥土地的引导功能。我国土地政策大多是为了解决市场不断加深的矛盾而“对症下药”的采取相应的措施，土地政策一向缺乏对市场的先导性。因此，加强土地政策对房地产市场的引导功能，根据房地产市场的发展状况预测未来可能面对的问题及存在的矛盾，及时有效地提出解决方案，加强经济预测，将矛盾和问题扼杀在摇篮里。其次，加强土地政策的连续性及系统性。目前，我国对土地政策缺乏一定的调控力度，导致土地调控政策缺乏一定连续性以及系统性。对此，政府要给予高度重视，要建立专门的土地政策研究部分，统一土地政策的调控，从而实现土地调控的连续性。再次，要明确各方利益。土地政策应该体现各级政府、房地产开发商和房产购买者之间的利益均衡状态。一项新的土地政策的制定与实施，必然会牵扯到各级政府、房地产开发商和房产购买者之间的利益，政策实施的效果如何实质是各种利益集团的相互博弈。因此，要保证政策的实施效果，权衡好房地产市场参与主体的各方利益，寻找最佳的平衡点。