养老地产投资开发与风险防控体系研究

2015-01-31孙杨上海大学管理学院上海200072

中国房地产业 2015年22期

文/孙杨上海大学管理学院上海 200072

养老地产投资开发与风险防控体系研究

文/孙杨上海大学管理学院上海 200072

目前我国老龄化的情况越来越严重，给我国养老地产投资开发带来了很大的困难。所以，当前的首要任务就是加快养老地产的开发，适应市场的需要，满足老年人的需求，从而推动更好的养老地产的开发。本文对养老地产投资开发中存在的问题进行了分析，并且给出了相应的解决措施，还研究了养老地产投资开发中存在的风险以及防控。

养老地产投资开发；风险；防控；

一、养老地产投资开发遇到的问题

（一）投资资金大，回收期较长

目前，大部分的养老项目所使用的土地都是成本比较高昂的土地，比如居住、医疗等用地。而且除了土地以外，后期的交通、医疗、护理等问题还需要大量的资金。因为大部分老年人的腿脚不是十分利落，在居住的地方一定要建设慢速的电梯、无障碍通道等，这又是一笔不小的费用。通过调查显示，要是建设一个比较完善的、综合性比较强的养老社区，所花费的资金要高于普通住宅的三分之一左右。另外，要想养老社区像普通住宅一样全部出售，可能性是非常小的，大部分都是租售结合，而且，医疗、养护等设施是不容易出售。所以，地产开发商的任务不单单是开发房产，还要延伸到更多的领域，这样一来，所需要花费的资金就会更大，而且不易回收。

（二）规划和设计不合理

虽然我国有很多养老地产，而且也投入了不少的精力，但是最后只能按普通的住宅出售。其中最重要的原因就是没有合理的规划和设计。一些地产开发商不能按照老年人的需求进行规划和设计，只是一味的追求利益，没有考虑到老年人的心理。一般的老年人比较关注住宅的设施是否合格，还会有一些比较怀旧，对一些旧物品不愿意舍弃，如果住宅中没有储藏室，通常老年人都不会喜欢。另外，还有一些养老地产没有关注老年人的居住问题，比如在社区内没有建设一些医疗、交流、养护等设施。

二、养老地产投资开发的解决策略

（一）利用融资、合作等方式开发资金

如果说企业的产业比较雄厚，就可以利用自筹的方式，利用自身的现金或者是融资的方式实现养老地产的投资开发。但是，会存在一定的风险，其利益却可以独享。另外，企业还可以采用两家或者是多家企业合作的形式来开房养老地产，主要就是双方共同承担养老地产开发的资金，共同承担技术、管理以及土地等各方面的问题，这样能够取长补短、风险共同承担、利益共享。但是，这种形式也会存在一定的问题，就是会很难找到合作的企业，就算是找到合作的企业，也会因为利益的问题而出现不同的意见。还有一种方式，就是建设、经营、转让的形式，其意思就是政府确立养老地产的项目，与房地产开发商签订协议，规定一个期限，开放商承担养老地产的一切的事物，包括利益，政府只有监督权。协议到期后，政府会收回养老地产项目。这样的方式，不仅实现了企业与政府之间的合作，还打达到了互惠共赢的目的，从而为老年人建设出了更加完善的养老地区。

（二）根据老年人的需求进行养老地产住宅的规划

从心里和生理上来说，老年人都是一个比较特殊的群体，生理上他们的身体素质没有年轻人好，心理就更加脆弱。所以，在进行养老地产的规划和设计时，一定要根据老年人生理和心理的特点实施，为老年人设计出比较安全、舒适、健康的住宅，使老年人的心灵得到安慰。比如，住宅的走廊一定要利用防滑地板，并且要安装警报设备。其中室内是最重要的地方，老年人最长待的地方就是室内，一定要让老年人住的舒适，提高老年人的兴趣。另外，老年人一般都比较怀旧，可以在室内放置一些比较古老的东西等。再有，就是要重视腿脚不方便的老年人，经常使用的地方一定要设计合理，方便老年人的正常生活。

三、养老地产投资开发的风险与防控

（一）养老地产投资开发的融资风险及防控

虽然我国已经开放了与养老地产投资开发相适应的保险，但是，开放的程度还是与预期的有一些差距，一些法律法规不是十分清晰、操作性也不是很强，因此，在投资的方式以及运营模式上都对投资者产生了一定的干扰。另外，也没有全面推出反向抵押贷款的机制。所谓的反向抵押贷款，就是将拥有住宅的老年人当作放款的对象，把他们的房产做抵押，居住期间不需要偿还，在房产所有人去世或者是抵押该房产时，所得的处置资金就要还贷款的本金、利息等，这是一种特殊的融资机制。但是，反向抵押贷款会存在不确定因素，从而影响金融机构资产的流动性。所以，一定要以预防融资风险为目的，利用各种手段保证投资的需求，从而建立一个比较成熟的养老投资地产开发运营模式。

（二）养老地产投资开发的养老服务风险及防控

养老地产的投资开发主要是以服务为主。养老服务的风险主要来源于老年人生理以及心理上的变化，老年人一旦发生疾病，就会出现很多不可控制的意外，这就给开发商带来了养老服务的风险。面对养老服务风险时，养老机构可以与老年人签订免责协议，在签订时，不能按照自己的想法进行，要秉着公平公正的态度，保障老年人的利益，并且有提醒老年人注意特殊条款的义务。另外，还可以建立一个养老机构、商业保险以及政府相结合的分担机制，从而达到政府推动、商业保险参与、养老机构收益的养老风险分担机制。除此之外，还要注重养老服务的质量，在老年人入住时要提前达成协议，避免以后出现问题。