中小型房地产项目的融资模式初探

文/朱荣 平凉市市直房地产开发公司 甘肃平凉 744000

中小型房地产项目的融资模式初探

文/朱荣 平凉市市直房地产开发公司 甘肃平凉 744000

随着建筑行业不断发展，房地产行业受到社会各界广泛关注。其中中小型房地产项目是房地产市场发展的主力军，在我国房地产行业中发挥着重要的作用。但是中小型房地产项目与大型的房地产项目相比，其自身资本有限，加上项目盈利不高，以及在社会中的影响力较低等现状，使得中小型房地产项目在实际融资中遇到瓶颈。为了提升中小型房地产项目的经济效益，在本文中对其项目融资困境进行分析，并提出合理是融资对策。

中小型房地产项目；融资模式；初探

前言

中小型放地产项目融资困难，为了促进房地产行业项目发展，需要积极调整项目融资模式，积极寻求全新的融资渠道。项目融资以项目为主导，首先需要对项目本身经济强度进行综合考虑，并以此作为贷款依据。然而在实际的中小型房地产企业中，由于企业资信水平以及企业实力等原因的限制，使得项目融资过程中存在着诸多问题，为此，下文对中小型房地产项目融资模式进行科学分析。

1.中小型房地产项目融资存在的问题

1.1融资渠道方面

由于中小型房地产项目资本比较薄弱，因此导致其项目融资渠道比较单一。目前，我国中小型房地产项目融资大部分来源于商业银行贷款，从我国住建部的近三年的数据调查中表明，每个房地产开发项目中都会有超过半数的资金，来源于购房者个人按揭贷款、建设单位贷款以及房地产开发项目贷款等方式。从数据调查中表明，我国的中小型房地产项目，在短时间内难以摆脱以银行贷款的融资格局，中小型房地产项目的经济发展在很大程度上离不开银行贷款的支持。

1.2融资风险方面

中小型房地产在资金结构上具有短期资金多，长期资金缺乏的特点，基于中小型房地产这样特点，使得中小型房地产企业的资金格局出现十分不合理的现象。当国家在这方面的经济政策出现变动时，企业将瞬间陷入经济困境。在资金格局不合理的前提下，企业项目中的财务杠杆将会导致财务风险逐渐升高。

2.中小型房地产项目融资模式改进策略

2.1建立中小型房地产互助性担保机制

由于中小型房地产项目的融资模式特殊性，项目融资难的特点日益彰显，为了促进经济发展，促进融资模式创新，需要通过资金的联盟，来建立房地产项目互助融资互助机制的建立。在实际的融资模式创新中，需要通过资金的互助来促进中小型房地产项目经济效益提升，在该种融资模式中，比较突出的就是房地产基金模式。在实际融资模式变革中，首先可以通过企业运作的实际情况，通过民间组织，成立企业之间的互助性发展协会，以会员制的形式增加吸引会员加入。在该种模式下，如果机制中的会员出现经济危机，在协会的单位将会对资金会员的资金状况进行合理的补位与支援。该中项目互助形式，一方面能够节省很多时间，另一方面，还能够实现会员企业之间的监督，在提升企业运营效果以及战略储备上具有诸多益处。

2.2降低融资成本与全融资

在不同国家中为了鼓励投资，制定出了很多鼓励投资的方针，这些政策大部分都集中在企业税收优惠方面。在实际的项目开发中，前期的资金投入比较大，导致在实际房地产开发前期经常会出现亏损的现象，且经过调查表明，实际的亏损数额比较高。为了避免项目开发中的亏损，需要有效降低企业项目成本，以技术手段来切实调整企业的融资结构，例如，将项目亏损记在项目所纳税费用上，该种方式在实际的房地产项目融资环节中应用比较多，并且所产生的成效比较大。

另外在实际的项目开发中，可以采用投资方全融资的方式进行融资，当投资方进行项目融资时，实际上投资的资金以项目股本的形式存在于项目中。而传统的项目融资方式与股本融资方式相比，在模式上更加的灵活。中小型房地产项目开发的融资模式需要对项目股本资金进行充分考虑，对自身的控制资金进行合理控制。

2.3长期融资与短期融资模式相融合

对中小型房地产融资模式进创新，可以根据房地产的特征，以长期融资和短期融资模式相互融合的方式促进企业融资。由于实际的开发项目规模比较大，项目开发所耗时比较长，在这样的基础上，银行向中小型房地产企业项目发放长期贷款，能够在较长时间里促进房地产项目融资发展。但是很多当地产开发项目中也同时需要短期贷款的支持，短期贷款以其自身的灵活性丰富了房地产企业的融资模式，因此以短期贷款方式实现中小型房地产项目的短期目标，以长期的贷款形式稳定项目资本。

2.4项目融资调查

由于在实际融资环节中，很容易出现风险，这些风险在法律制约比较薄弱的环节中出现，因此为了促进我国中小型房地产项目融资发展，在企业中需要注重多方面的内容。首先，首先需要房地产项目进行了解，项目的出让方需要对实际项目进行更加全面而真实的掌握，而在另一方面，项目的收购方需要对项目进行更加全面的调查。在项目合同制定环节中，需要融资双方能够符合法规定。在法律基础上，需要对项目运营的大局思考，避免由于小的冲突而影响项目融资。

3.结论

目前，我国中小型房地产项目融资模式比较传统，主要以银行贷款方式实现项目融资。多元化的项目融资方式在中小型房地产项目中还未得到推广，严重的制约着中小房地产项目发展。为此，在本文中对房地产项目融资模式困境进行分析，其中主要的项目经济发展制约因素有两点，分别为：项目融资模式单一、项目融资风险等方面。针对这些问题，提出了中小型房地产项目融资模式改进策略。

[1]陈琢.DC房地产公司融资案例研究[D].北京交通大学,2014.

[2]刘涛.中小型房地产企业融资模式研究[D].郑州大学,2014.

[3]郭丽辉.中小型房地产企业融资模式与融资结构优化研究[D].昆明理工大学,2007.

[4]李力.我国中小房地产企业发展战略研究[D].西南财经大学,2008.