万科发言，楼市发炎

韩紫婵

在享受了10多年来楼市飞速发展甜头后，最近中国一些规模较大的房地产企业开始变得忧心忡忡起来。从2013年底到2014年初，房地产的销售人员发现一些二、三线城市的房子开始变得越来越难卖，降价销售都很难完成手头的指标。

在5月1日到3日劳动节假期这一传统新房销售旺季，54个城市的新建住宅销售面积同比减少47%。身为中国市值最大开发商的万科自3月份以来在北京、杭州和成都把房价最高下调15%。

一份来自官方的数据从逻辑层面佐证了中国房地产正在遭遇史上最严酷的冬天。国家统计局数据显示，中国4月份商品住宅销售额环比下降18%。搜房的数据显示，4月份房价同比攀升9.1%，连续第四个月增速放缓。

虽然在2008年和2011年，中国楼市都因为中央政府针对高房价的调控政策而出现了暂时的房价增速放缓，但最终在积压的需求下又重新迸发时，房价依然保持了上涨的势头。

但这一次真的不同，看空中国楼市的悲观力量似乎来得更加汹涌。新华社旗下的《经济参考报》援引中国房地产学会副会长陈国强的话，“过去3、4月份时常出现楼市‘小阳春，今年这个时段楼市却迎来一轮‘倒春寒。这样的降温态势恐怕还会进一步持续。”

和大部分报道当下中国楼市走向的媒体一样，这份报纸也引述了万科集团副总裁毛大庆的一份“内部讲话”《全国房地产将下行，搞不懂北京楼市》。

毛大庆在讲话中说：“我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面。”在这一份据传是毛大庆的讲话中，他强调了中国不同城市间，房地产市场正在发生着分化，一些二、三线城市将面临房价不再飞涨的困境。

这份来自房地产商的讲话稿还将最近中共严厉地打击腐败的行动也列为房地产价格下行的辅助因素。讲话稿中的翔实数据和对宏观政策与当下房地产下行之间关系的推演为它带来众多信奉者。

虽然毛大庆和他的老板、万科集团总裁郁亮，都拒绝承认这份讲话代表万科集团或者毛大庆个人的观点，但是这份讲话事实上已经成为了中国房地产市场发泄“看空”观点的一个出口。

震荡

毛大庆这份唱空楼市的内部讲话稿最早通过一家财经媒体雪球网泄露出来。

这位房地产商人在讲话稿中坦言新一届政府上台后开展的廉政风暴与房价下行的关系：“反腐败对于高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是少了一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人，以及一批对于持有高端楼盘有疑惑心理的人”；“某省某地级市公安局局长在北京销售房子，在北京市场中介，找了44家门店挂他的房子，他在北京房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重减缓”。

虽然此前民众已从媒体零星的报道知道，以往火爆的奢侈品、高端酒楼、礼品市场在遭遇严峻反腐形势的打击，但从一位房地产商人的口中直接确证反腐已经波及到地产市场，尚属首次。

毛大庆在讲话中透露，中国房地产的价格正在出现两极分化现象。“一线城市的土地成交，除了北京、上海少有的几个地方之外，其他城市土地成交已经进入到一个下行通道”；“问题最大的，其实是在二线城市，到了2011年，仅仅商品住房的千人开工套数，已经达到了30，是比较严峻的局面”。

文中所述的楼市低迷的景象与6年前颇为相似。2008年的中国，经过长达4年的房地产调控，被地产界称作华南五虎的碧桂圆、珠江、合生创展、富力、恒大地产，全部出现资金链问题，降价一触即发。而且，万科、中海、金地等深圳品牌房企，已经在全国包括北京、杭州、上海等地开展 15%至 30%的降幅，发生退房潮、断供潮，中介公司开始出现关门闭店。

正如茨威格在《人类群星闪耀时》中充满深情地描述，“在一个人类群星闪耀时刻出现以前，必然会有漫长的岁月无谓地流逝。在这种关键的时刻，那些平时慢慢悠悠顺序发生和并列发生的事，都压缩在这样一个决定一切的短暂时刻表现出来。这一时刻对世世代代做出不可改变的决定，它决定着一个人的生死、一个民族的存亡甚至整个人类的命运”。对2008年的中国房地产企业来说，最关键的决定是当年中国政府为救市启动的四万亿刺激经济政策，这一政策事后也被许多经济学者认为，是此后房价死灰复燃的根源。

但这一次真的不同。以至于毛大庆近乎用一种警告的语气告诫他的听众，这次与以往是根本的告别，甚至是一种切断，无论是对待腐败问题，还是对经济措施手法的变化。

“过去的10多年或者再长一点时间，经济手段基本上以M2或货币刺激为主导，加上我们没有在创新领域或者投资引导上加以正确的引导，使得大量的货币都回到了土地和房地产中，当然包括基础建设投资和固定资产投资，但是这些东西都是不为未来创造价值的行业，都是一时快乐的行业，这个状态，我想我们所有房地产行业从业者，我们享受了过去这样的快乐，但是不代表对国家就是健康的。”

这份无意泄露的讲话稿迅速引发了地产界的震荡。

多家媒体以万科率先唱空中国楼市为标题做出报道，一位媒体记者甚至在前往万科在唐山的楼盘实地调查时，听到一位住户诉说自己如今遭遇的“房事”困扰，“目前自住一套，其他的一套养狗、一套养鸽子，剩下三套租了两年都没租出去”。

但也有媒体“阴谋论”地指出，毛大庆的讲话意外泄露是万科以往应对楼市低迷的惯用手法—唱衰楼市时，迅速降价占领市场，等楼市回暖后再获取巨大利润。endprint

也有委屈者。例如，万科的精神领袖王石，他在接受一家经济周刊专访时抱怨：“为什么楼市一降价消费者就闹事？为什么这时政府采取的态度基本是袖手旁观？因为虽然按照契约精神来讲，买卖已经成了，但是我们中国历史文化传承下来的，还有一个原则，叫做同情弱者原则。”

抛开各怀心事的当局者和他们持有的复杂立场，事实是，中国楼市在高温10年后终于出现了降温的先兆。

救市冲动

2003年，中央将房地产作为国民支柱产业。据不完全统计，此后与房地产直接相关的宏观政策出台达到43次。这些政策囊括了一个国家机器除军事力量外的几乎所有手段，在某些方面，已超越一个政体所的权力边界。

遗憾的是，伴随雨点般调控的，仍然是一条陡然上浮的房价曲线。据国家统计局城镇入户调查的口径计算，过去十年间，中国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。在住房矛盾突出的大中城市，人们对房价上涨的感观可能更为强烈。

据国务院新闻办主管的《中国日报》报道，首都北京的五道口华清嘉园被称为“宇宙中心”，最初房价约6000元/平方米，而目前已至6万元/平方米。10倍的上涨幅度高于统计局数据，但可能更贴合大城市居民的心理感受。

《21世纪经济报道》也认为，此次毛大庆本人对楼市看空的观点也并非代表所有开发商的态度。“在上述内部交流中，现场有人对当前市场还是乐观的，他发言是为了平衡，提醒大家关注可能的风险。楼市的乐观派大有人在。华远地产董事长任志强、保利地产广东公司董事长余英即是乐观派的代表；而对中央救市抱有期待的开发商中高层也为数不少。”

楼市起伏事关地方财政支柱，地方并非没有救市的冲动。按照《第一财经日报》的说法，“随着经济形势的下行，除一线城市和部分上涨较快的二线核心城市外，其他城市都有放松房地产调整的内在需求”。

从4月开始，南宁、天津滨海、无锡、杭州、萧山等地出台新政放松限购政策后，5月5日，央广又放出消息“宁波悄然放宽购房资格，只口头传达无具体文件”的消息，安徽铜陵市政府官方网站更贴出明文通告，宣布5月1日起购房者可获税收补贴优惠、放宽住房公积金贷款条件、放宽外地购房居民户籍迁入条件等一系列政策。于是，这个全国最小地级市一夜成名。日前，各门户纷纷在首页转发相关报道，上海易居房地产研究院副院长杨红旭更将其喻为“放响‘裸奔救市第一炮”。

据专栏作家徐达内的观察，此次地方救市，无论是国有还是市场化媒体都保持一致态度，即不赞同，与往年的暧昧相比，今年的态度尤为坚决。

新华社5月7日发文，文章标题为《楼市现“拐点”“松绑救市”当三思慎行》，其记者在走访中发现，“当下楼市确已呈分化态势，风险固不可忽视，危机亦不宜放大。从长远来看，以长效机制来取代限购、限贷等硬性措施乃大势所趋，但眼下，地方政府若因为降价而‘救市，让开发商心头一热，却易让老百姓心头一凉。”

无论媒体和操盘者如何看，所有人都在观望一个人的态度，即总理怎么看？

从整体上看来，房价受资金面和政策面的双重影响，房价变动的背后，一定有总理宏观经济决策的影子。

总理的办法

“房价到底是总理说了算，还是总经理说了算？”这是一个被中国人曾经激烈争议的话题。从整体上看来，房价受资金面和政策面的双重影响，房价变动的背后，一定有总理宏观经济决策的影子。

在房地产问题上，前任总理温家宝有着自己的感触。据《南方人物周刊》刊载的《温家宝十年》一文报道，温家宝上台之初，就对房地产业进行调控。

2003年，央行下发的121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对房地产业实施了严厉的调控措施，但是仅仅78天后，国务院发布78号令《关于房地产市场持续健康发展的通知》，调控方向完全逆转。

2012年，温家宝在全国人大会议之后的记者招待会上坦言，“我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。”

在此次招待会上，这位总理回顾了自己2003年以来的房地产调控，坦言调控不见效，“群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。”并且放下狠话：“房价还远远没有回到合理价位。”当天股市中的房企股价应声大跌。

2013年2月20日，温家宝在中南海主持他任内的最后一次国务院常务会议，媒体报道称，他“最后一次阻击房价”。2013年2月22日国家统计局发布的数据显示，70个大中城市有四分之三左右的城市新建商品房和二手房环比价格均有所上涨。

现在，李克强接过前任总理的棒继续调控房价。

此前在中共中央机关刊《求是》杂志5月刊中，李克强通过署名文章《关于深化经济体制改革的若干问题》，系统阐述了已经让他“尝到甜头”的转型思路：“人无远虑，必有近忧。现在回过头看，如果不是用改革的办法，即简政放权、创新宏观调控方式、着力调整结构‘三管齐下，而是采取短期刺激政策，不仅去年的结果可能会大不一样，而且今后几年的日子也许会更难过。靠改革创新，既解决当前突出问题，又为长远发展奠定基础，这是去年实践给我们的深刻启示。”

“无为而治”的总理更愿意把调控之手用在房地产领域中的一个特殊环节上—棚户区改造。这一思路早在今年3月，全国人大二次会议的政府工作报告上就初露端倪。

在当时的政府工作报告时，李克强袒露过他对房价调控的制度设计—“2014年要加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上；提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行，年内基本建成保障房480万套。”

辽宁原省长陈政高已确认履新住房和城乡建设部党组书记。2005年，刚刚出任辽宁省委书记的李克强在全国率先开展大规模的棚户区改造工程，当年起历任沈阳市长、市委书记、辽宁省省长的陈政高萧规曹随，至2011年底，全省累计改造棚户区2910万平方米，改善了70.6万户、211万棚户区居民的居住条件，也形成了“政府主导、市场运作”等特点的棚户区改造“辽宁经验”。

所以，早在4月29日陈政高辞去辽宁省长职务之际，舆论即普遍预测这位总理的“老伙计”将代替已到年限的姜伟新出掌住建部，并根据《政府工作报告》指引，将今后工作重心更多地向棚户区改造倾斜，侧重为这项民生和发展工程担任监理角色。

在今年3月的政府工作报告中，除了涉及到房地产税与加快棚户区改造、完善住房保障机制之外，外界较为关注的是李克强“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”这句表述。

最新一则来自银行的消息印证了李克强对楼市的态度。根据中国央行网站的公告，该行召开住房金融服务专题座谈会，15家商业银行出席会议。公告称，央行要求商业银行“提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。该行还敦促银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，并加强对住房贷款风险的监测分析。endprint