银川市房地产生态环境综合评价与优化

○邵宁平

（宁夏工商职业技术学院 宁夏 银川 750021）

银川市房地产生态环境综合评价与优化

○邵宁平

（宁夏工商职业技术学院 宁夏 银川 750021）

本文将仿生学生态系统的概念引入房地产，提出了房地产生态环境的概念体系。在实证分析银川市房地产生态环境的要素特征的基础上，采用主成分分析法，对银川市房地产生态环境进行了定量评价。在上述研究结果的基础上，通过一元线性回归模型，分析银川市房地产生态环境与房地产开发投资额的相关系数均在0.80以上。这说明房地产生态环境能够比较好的解释城市房地产开发投资规模的变动，即房地产生态环境的优劣在很大程度上，影响城市房地产开发投资规模。最后，根据研究结论，有针对性地提出了银川市房地产生态环境优化的对策和建议。

房地产生态环境 房地产投资 综合评价银川市

一、引言

房地产业作为一个国家或地区的经济增长点，其发展受多种因素的影响，如经济的快速增长、城市化进程的加快、居民收入水平的提高、消费结构的升级、大量外资的进入和劳动力的流动等。而对城市政府财政收入的贡献率可以占其财政收入的20%以上。作为区域性中心城市，银川市房地产业的发展表现出了不同于很多大城市的特点，最显著的特点就是在金融危机背景下的持续性的“供销两旺”。在国家宏观调控和金融危机的背景下，在银川市物价水平与居民人均可支配收入不相协调的状况下，银川市房地产业的发展再次成为决策者和学者关注的热点。

二、房地产生态环境的界定

通过文献和理论学习，将仿生学生态系统的概念引入房地产，提出了房地产生态环境的概念，即指影响房地产业的各种因素的总和，既包括与房地产业相互影响的制度、经济、社会等因素，又包括房地产业内部各要素，如管理机构、金融机构、开发商、购房者、中介机构和房地产产业链等形成的相互作用、相互影响的系统。

在这个房地产生态系统中，房地产主体指的是房地产产品和服务的生产者，即包括房地产企业和房地产市场这些能够直接提供房地产产品和服务的主体，也包括那些以制定政策、确定规范、进行调控和实施监管为职能，并影响房地产企业和房地产市场运行的房地产决策机构和房地产监管机构。本文研究城市生态环境，进而分析房地产生态环境对房地产开发投资这个主体行为的影响，因此，作为城市的特性——人均居住面积、居民收入水平等“人”的因素更多的作为影响房地产主体行为的房地产生态环境因素之一来考察。另一方面，在此还须界定房地产主体政府监管部门与房地产生态环境中地方政府的关系。而房地产生态环境中地方政府，本文更多的是从地方政府自身的行为进行研究。因此，本文将地方政府政策环境作为影响房地产企业进行开发投资的环境因素之一来考察。

表1 房地产生态环境评价指标体系

三、银川市房地产生态环境评价指标体系的构建和方法选择

依据科学性和相互独立原则、资料采集便利性和可操作性原则，本文以《中国城市统计年鉴》（2013）、《中国区域经济统计年鉴》（2013） 及 1996年—2013年的《银川市统计年鉴》、《宁夏统计年鉴》及相关统计资料为基础，选取了36个指标或生成指标（X1—X36）设计了原始指标数据库（表1）。通过比较，采用主成分分析法，对房地产生态环境进行分析。

表2 主成分特征值及方差贡献率

表3 银川市房地产生态环境综合评价结果

表4 相关系数矩阵

表5 模型综述表

四、实证分析

1、银川市房地产生态环境纵向评价

运用SPSS14.0软件对银川市上述指标进行分析，得到各因子的相关系数矩阵，进而通过降维处理得到5个主成分，其累计贡献率为93.27%，符合要求（表2）。根据主成分载荷值矩阵，一定程度上第一主成分（F1）代表着城市政府政策及管理水平、经济发展水平及公共基础设施状况的综合因子。第二主成分（F2）代表城市文化生活环境因子。第三主成分（F3）代表城市对外开放程度因子。第四主成分（F4）、第五主成分（F5）代表就业率因子、住宅投资占固定资产投资比例因子。进一步求得各年的城市房地产生态环境综合得分（表3）。

式中：Fi—i年各指标综合发展得分（i=1，2…n年）；am——第m个主成分的贡献率（m=1，2…k个）；Fim——第i年的第m个主成分得分。

当其为正值时表明该年度的发展水平高于评价范围内的平均发展水平；当其为0时表明为平均发展水平；当其为负值时表明该年度的发展水平低于评价范围内的平均发展水平。

2、银川市房地产生态环境与房地产投资纵向相关性评价

根据上节银川市1995—2013年房地产生态环境综合评价分值，以及房地产开发投资规模数据，建立银川市房地产生态环境与房地产投资纵向相关性一元回归模型：

REI=c+aF+μ

其中，REI为城市房地产开发投资额，F为城市房地产生态环境综合评价得分，α表示为解释变量F的系数，c为常数项，μ为随机误差项。

由表4，可以看出银川市房地产开发投资额与房地产生态环境综合评价得分的相关系数为0.841，说明二者关系密切。由表5来看，R2为0.707，说明银川市房地产生态环境综合评价得分可以说明城市房地产开发投资额70.7%的变异性。而Durbin-Watson线性检验值为0.441<2，因此，可以认为相邻残差之间存在正相关性。

表6 系数分析表

表7 方差分析表

由表6建立银川市房地产生态环境与房地产投资纵向相关性模型：

从经济学角度来看，城市房地产生态环境综合评价得分F的系数为28.796＞0，符合我们的预期，即银川市房地产生态环境与房地产开发投资规模之间存在正相关关系。

从显著性检验来看，当显著性水平α=0.01时，t分布临界值为5.153，F分布临界值为26.55（表6、表 7）。可见，变量都通过了t检验，方程也通过了F检验。因此，从统计角度来看，方程拟合的比较好。

3、结果分析

根据银川市房地产生态环境综合评价结果（表3），我们可以得出以下结论。

（1）银川市自1995年—2013年19年的城市发展中，房地产生态环境正在不断的提升，其中以2003年为转折点，房地产生态环境的提升水平一直高于地区平均发展水平。

（2）1995年以来，由于国家西部开发的政策优势，银川市大力发展工业和第三产业，经济有了较大的发展，工业的发展使区域环境质量受到影响，加之当时对人居环境的重视不足，导致房地产生态环境发展水平较低。

（3）自2003年起，银川市城市房地产生态环境有了飞跃的发展，这与银川市城市面貌的改善，以建设“最适宜居住、最适宜创业”为城市发展目标是不可分割的。银川市加大了对城市基础设施的建设和房地产的投入，居民更加注重居住地的环境质量、服务设施优劣以及休闲场所的舒适度，从而促进了房地产生态环境的迅速发展。

（4）从回归模型的残差分布（图2）来看，残差比较均匀的分别在0的左右两侧，这也说明了方程拟合效果比较好。但是，1995年—2000年银川市的房地产开发投资规模与其同期房地产生态环境发展不匹配，低于自身房地产生态环境，其主要原因在于1995年以来，单纯的追求经济效益，忽略了对环境的治理工作，导致生态环境恶化，从而影响房地产开发投资的规模。自2001年—2005年，银川市的房地产投资规模迅速扩大，这与银川市政府重视城市环境建设，争创“中国人居环境奖”有密切的关系。2006年—2007年，房地产开发投资大幅下降，与银川市房地产生态环境不断改善不相适应，影响房地产开发投资规模的一个重要原因是世界金融危机。而2011年，“新国八条”发布、银川出台限购令，加上银行多次加息且陆续执行限贷政策，使当年的银川楼市在博弈中前行。2012年保障性住房的建设力度的加大，以及城镇化进程的加快，对银川房地产开发投资增长、供应量增加起到一定促进作用。

图1 回归模型的残差分布

就房地产市场而言，银川与全国市场相比，表现出两个特性：一是反应滞后，不太敏感；二是项目开发利润空间小，价格泡沫很小，甚至没有，尽管2008年银川市房价上涨了22%，但与土地、劳动力和各类原材料价格的上涨相抵。因此，从目前各项指标来看，银川市房地产市场总体上仍处于健康和良性运行的状态。

五、对策与建议

1、合理布局，统筹发展

研究结果显示，城市经济发展水平、社会文化和生活环境水平、城市公共基础设施状况、居民生活水平、城市政府管理水平、对外开放程度这几个因素对银川市房地产生态环境水平的影响比较大。要合理确定房地产建设的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式、实现统筹发展。

2、加快房地产二级、三级市场的建设与发展

就目前银川市房地产二级、三级市场而言，2000年以前购买过商品房和参加过房改的置业者，有70～80%的人将会重新购买新房，进行住房结构的调整，这部分人的旧房必然会进入二、三级市场流通。银川市房屋管理部门一直为搞活房地产二级市场，开放和管理好三级市场而努力，无疑会加快房屋置换的发展，积极推进二、三级市场的开放步伐。同时为这部分旧房提供了市场，使部分房屋置换机构在涉足二手房的同时，有机会进入一级市场，以满足各类置业者的不同需求。

3、切实做好稳定房价工作

稳定房价防止房价过快上涨与过快下跌，确保房地产价格保持合理的水平。一要保持住宅开发规模适度增长，加大市场供给，保持市场供需平衡；二要认真落实国家有关调控精神，严格控制市场商品房住宅的开发结构，切实把90平方米以下住房不低于70%的政策落到实处；三要继续加大经济适用住房开发，保障中低收入家庭住房的同时，发挥经济适用住房对房价的调剂作用。四要加快廉租房建设，尽快建立和完善低收入家庭住房保障体系。

[1]张所地、赵华平、李斌：房地产宏观调控影响下的房价与租金关系研究——基于中国35个大中城市面板数据的实证分析[J].数理统计与管理，2014（2）.

[2]张琼慧：基于G I S的银川市区地价动态分布规律研究[D].长安大学，2012.

陈丹）