杜邦分析视角下房地产公司经营业绩分析

河北工程大学财务处 蔡晶晶

一、引言

近年来随着房价的不断攀高，国家有关房地产调控的文件也不断出台，房地产行业是否真的如公众预期的一样具有暴利收益，其经营状况又是否能够支持本行业的健康持续发展都有待进一步研究。本文选取G房地产公司作为研究对象基于杜邦分析法对G房地产公司经营业绩进行研究，有助于将影响公司内部经营业绩的因素行层层分解细化，进而可以发现公司内部不同环节对经营业绩的影响，并最终找出制约公司经营业绩的关键因素，从而提出更具针对性的改进措施。

二、G房地产公司财务现状

G公司是一家主营房地产开发与运营的公司，注册资本近一亿七千万（实际资金17235.67万元）人民币。通过当地政府支持获得市内多处优势地块，并在短期内并购两家置业公司和一家装饰公司，形成集团化规模。1997年11月21日G公司经证监会批准在上海证交所挂牌上市并正式交易。上市初期，G公司吸纳公共服务类产业，意图形成规模产业链效应，但主业的停滞不前和其他产业的市场竞争态势激烈，造成G公司各块产业普遍盈利能力较差，主要的地产开发业务都是原公司和并购的公司原有的项目建设与运营产生一定利润。然而由于前期投入大量资金，项目开发成本也在不断上升，在建的项目尚未投入销售，因而还未形成资金良性循环。并购后几家公司的整合运营成本激增，给G公司带来短期内资金压力。2008年，本地旅游业快速发展，当地经济普遍增长的同时，也吸引了几家大型全国性地产集团公司入驻本地，对G公司业务造成很大冲击。到2009年，G公司全年净利润为-13072.03万元，2010～2012年三年里G公司净利润一直呈负值。在2011年时G公司所有者权益共计-3449.05万元，首次成为负值，而公司筹资所得现金流量则从2011年至今一直呈负值。在这几年当中，适逢国家地产调控政策大行其道，整个地产行业陷入低迷，原本已困境重重的G公司在2012年的4月3日发布公告，宣布鉴于前一年股东权益为负，公司股票不得不从两日后实施ST特别处理。4月4日，G公司股票停牌一天。2012年，G公司全年营收为4193.2万元，比上一年同期减少了近52%。而在报告期内，因为和当地工商银行分行产生贷款纠纷，银行向省高院提交了查封并拍卖G公司资产的申请，在完成拍卖之后，显然G公司的大部分经营资产都将不复存在。可以说，该公司财务状况已经相当恶劣。2012年11月15日，G公司股票跌停。按照WIND的统计数据，G公司已处于资不抵债状态，其负债率超过100%。而目前G公司前期投入了大量资金建设开发的项目均未开始销售，待结算项目也非常稀少。

三、G房地产公司经营业绩杜邦分析

在财务状况分析中，杜邦分析法是企业、上市公司常用的一种综合财务分析方法，它以“权益净利率”为核心，通过将企业财务状况、盈利状况及营运状况相关财务比率按内在联系相结合建立起来的一种财务分析方法。本文通过对G房地产公司2008～2012年连续5年的经营业绩，运用杜邦分析法对其各项指标趋势进行比较分析，以此得出企业营运状况的发展动态，并发现内部存在的一些问题。杜邦分析相关项目因素展示见表1。

表1 G房地产公司杜邦分析相关项目数据展示表

表2 G房地产公司主要财务数据统计表 单位：万元

由表2可知，G房地产公司2008～2012年主要财务数据显示，该公司自2009～2012年间净利润均为负值，2011年所有者权益总额也转为负值。因此，即使该公司的权益净利率在2011～2012年为正值，也无实际参考意义。

（一）权益净利率分析 权益净利率是一个综合性很强的财务分析指标，不仅能反映公司所有者投入资金之后的盈利能力，还能反映公司在投资、融资、业务和资产的各项能力，主要用于衡量企业获利能力的分析。

图1 G房地产公司权益净利率趋势分析图

由图1可见，G房地产公司的权益净利率在2008～2012年间出现了较大幅度的波动，主要体现在2009～2011年间的幅度最大。首先从2008年的9.54%降至2009年的-132.06%，又从2010年的-14.44%升至2011年的263.49%，最后回落至2012年的17.51%。

图2 G房地产公司主要财务数据柱状分析图

图2反映出G房地产公司的经营业绩很不良好，主要体现在净利润自2009年后均为负值，销售收入与资产总额严重不成比例，且所有者权益的逐年下跌，直到2011年、2012年跌至负值，由此直接导致了2011年、2012年的资产负债率大于100%，说明G房地产公司已经发展到了资不抵债的局面，公司急需调整内部资本结构，提高自身创造价值的能力，改善目前经营现状。

（二）权益净利率内部因素分析

（1）资产净利率分析。

A．资产净利率＝净利润／平均总资产

B．销售净利率＝净利润／销售收入

C．资产周转率＝销售收入／平均总资产

所以A＝B×C：销售净利率×资产周转率

资产净利率反映了企业所有资本的盈利能力，它是影响权益净利率最重要的分析指标。G房地产公司的资产净利率2009年开始就一直处于持续下跌状态，下文通过对资产净利率相关指标进行分解，找出下跌原因。

由于2009～2012年间G房地产公司的净利润一直是负值，因此销售净利率也为负值，直接导致资产净利率2009年之后持续负值的状况。图3显示，G房地产公司的资产周转率一直处于较低水平，2008～2012年已经连续5年未超过0.2，距离2012年房地产行业平均资产周转率水平0.25还有较大距离，说明G房地产公司的资产利用效果是很不理想的，大量资产处于闲置状态，不仅影响了现金流的流通，还影响了利润的创造，应采取相应解决措施。

图3 G房地产公司资产周转率趋势分析图

（2）权益乘数分析。权益乘数波动与资产净利率变化共同引起权益净利率的变动，权益乘数表明企业利用财务杠杆进行负债经营程度，与资产负债率正相关，企业负债越多，权益乘数越大，说明企业利用财务杠杆进行负债经营程度越高、获利越多，但财务风险越大。反之，负债越少，权益乘数越小，说明企业利用财务杠杆进行负债经营程度越低、获利越少，但财务风险越小。图4显示，G房地产公司权益乘数呈现上升趋势，由2008年的4.25上升至2010年的9.27。但2011年由于所有者权益总额负值带来权益乘数也变为负值，公司管理层应对权益乘数的异常变化采取相应措施进行调控。

图4 G房地产公司权益乘数趋势分析图

四、G房地产公司经营业绩存在的问题

（一）公司资本结构不合理，对外部融资依赖程度高 房地产公司自身资金一般无法满足发展需求，面对巨大的投资需求，对外部资金存在严重依赖性，这是个共性问题，也G房地产公司存在的问题之一。经该公司现金流量表分析统计，2011～2012年的筹资现金净流量均为负值，主要是偿还到期债务本息所致，面临较重的对外融资压力。

图5 G房地产公司资产负债率趋势分析图

由图5可见，G房地产公司从2008～2012年连续6年的资产负债率都高达70%以上，表面该公司采用持续冒进式的高负债经营方式。虽然房地产行业的资产负债率普遍都较高，但是G房地产公司的资产负债率已严重超出行业平均水平（行业平均水平由2008年的65.03%升至2012年的74.82%）。持续的负债经营让G房地产公司在2011～2012年的资产负债率高于100%，分别是106.95%、108.92%，跌入资不抵债的深渊。另外，对资金结构的设计也不能够体现高效率的组合，未能够按照实际经营需要进行有度融资和合理配置。

（二）资金利用率较低，缺乏创造内生现金流的能力 由表3统计分析，G房地产公司自1999～2012年经营性的现金流净额是正负相间的趋势，其中有6年为正值，8年为负值。当公司逐渐步入成长期后，正常的现金流状况应该是：经营活动现金流净额为正，投资活动现金流净额为负，筹资活动现金流入流出保持平衡。投资活动的资金不是全靠筹资活动产生，应更多的从企业内部经营活动中创造，并严密监控资金用途及时间等因素，才能让企业实现真正的循环可持续发展。

表3 G房地产公司经营活动现金流量净额趋势分析表

（三）公司缺乏可持续发展的财务战略G房地产自1997年上市后，净利润就一直不在稳定状态，究其原因，发现该公司在成立初期就树立不同生命周期的宏观发展战略，面对风云变幻的房地产市场，没有强有力的资金支持，又没有良好的长期发展战略，G房地产公司难以做出长远规划。

五、G房地产公司经营业绩完善建议

（一）优化资本结构，规避经营风险 据统计，房地产行业平均资产负债率在60%左右，可以说水平相当高。在这样的行业特性影响下，G房地产公司在资金筹措过程中，首先要通过科学的预测和评估，确定准确的资金需求量，并设计和选取最优融资组合及资本结构，避免盲目筹资，并在融资的总量、时间、偿债期方面都要进行科学的规划配置，以保证符合实际偿债能力，降低融资风险。其次，在筹措资金到位后，要科学合理地安排用资项目及时间等，确保按期偿款，维持良好的企业信用。再次，要持续不断地优化和拓宽融资渠道，以满足G房地产公司运营的高资金需求，但同时要注意将资产负债率保持在一个安全水平，以降低经营风险。近几年随着房地产行业投资的高速增长和银行的信贷支持，房地产企业对银行资金的依赖性日益增强，这从另一方面带来了政府货币政策对企业的严重制约。因此G公司应注意合理减少债务融资，逐步降低对外部债券资金的依赖，最终不断根据公司运营需要完善资本结构。

（二）提高资金使用效率，创造充裕现金流 为了降低前述利率管制对G房地产公司日常经营的影响，G公司的管理层应着力提高资金的利用效率，严格规范资金用途，确保有限的资金能够创造最大收益，并降低资金成本，提升公司综合竞争力。在确保能够满足运营需要的稳定资金流的同时，G公司应注意提升资产周转速度。一家公司的资产流动性直接决定其实际偿债能力和外部债权人对其经营风险的评定，进而决定融资决策结果，影响企业的营运能力。G房地产公司需要对现金流的流动性与收益性加以权衡，通过确定最佳现金余额，解决公司需要大量现金流满足投资发展和可能为偿还短期债务而积压过多现金库存并产生投资机会成本，这两者之间的冲突。同时，对超过测算出的最佳现金余额的剩余部分进行科学投资管理，使更多内生性现金流被源源不断地创造出来。要创造充裕的用于投资经营的现金流，必须加速G公司的现金循环，积极缩短应收账款的回收期，以加快存货周转。G房地产公司应建立完善的往来款管理机制，一方面要合理运用应收账款，改善过分依赖定金、预收款及后期应收款的房地产行业普遍现象，确保业绩增长率大于用于促进销售的应收账款成本。另一方面应充分利用企业商业信用，尽量延长应付账款的付款期，为通过营运资金的高效运转来增加创造现金流量创造足够的时间与空间。

（三）实施可持续发展的财务战略规划 公司的可持续发展是所有企业发展的共同追求。它以实现可持续的增长率为目标，而可持续增长率指的是以不消耗掉公司全部财务资源为前提，创造的最大销售增长率。这需要企业制定并始终贯彻可持续的战略发展规划。从财务角度来看，G房地产公司应依据公司总体发展战略，科学分析公司财务环境、经营的财务状况以及内、外部的优势与劣势所在，制定可持续的财务战略规划，财务管理人员要按照规划的目标与要求不断优化资金和资源配置，调整公司组织结构及分配管理情况，确保将战略性的财务规划贯穿于G公司的经营始终，保障执行与控制，并通过对实施效果的评估，及时反馈信息并对经营管理提出调整建议，以确保既定财务战略的高效性。

［1］吕庆华：《基于EVA方法的我国上市证券公司业绩评价研究》，《商业经济》2011年第7期。

［2］韩莹：《基于杜邦分析法的我国上市商业银行盈利能力分析》，山西财经大学2013年硕士学位论文。

［3］张雅雯：《我国上市公司债务融资与经营业绩分析》，江西财经大学2012年硕士学位论文。

［4］时传辉：《基于杜邦分析体系改进的我国保险公司绩效评价研究》，《现代经济信息》2010年第4期。