房地产业“营改增”初探

崔垚

摘 要：随着我国“营改增”工作的不断深化，其改革范围逐渐扩大。房地产行业作为国民经济重要的支柱，它的发展与上下游企业，居民生活水平息息相关。根据我国税制改革规划，房地产行业“营改增”已是大势所趋，本文期望基于这一背景，对其改革必要性进行探讨，并在此基础上，针对房地产行业的特点提出几点改革建议。

关键词：房产业；增值税；营业税；营改增

一、引言

自2012年年初在上海首先施行服务业“营改增”以来，各项税制改革工作已经取得丰硕成果，也拉开了我国“营改增”的序幕。为了推动我国经济进一步转型，近年来我国不断对财税体制进行改革，相关税收体制的变化对经济增长方式、行业税负、产业结构优化等方面均有着不同程度的影响。同时，房地产行业的发展状况影响着上下游众多行业和企业，其在国民经济中的支柱地位关乎着居民生活水平，以及地方财政收入的增加。根据李克强总理提出的“营改增”工作“五步曲”，在2015年要基本实现“营改增”工作全覆盖，这意味着房产行业税制改革工作即将开始。

我国《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）中指出，房地产业归为K门类，包含5个大类，具体包括物业管理、房地产开发经营、自有房地产经营活动、房地产中介服务和其他房地产业。而建筑业属于E类，具体包括地产商自营的独立核算的施工单位以及独立的房屋维修及设备更新活动、房屋及其他建筑物的工程施工活动。对于这种解释，国内学者将房地产行业分为广义和狭义两种概念：“广义的房地产行业包括建筑业，即涵盖生产、流通、分配、消费全过程。狭义的房地产行业不包括生产环节，即建筑业为房地产业提供服务，并不隶属于房地产业。”以上可以看出是否包括建筑业是区别广义和狭义的主要标志。国内学者已经就建筑业“营改增”工作进行了较为充分的讨论，本文着重就狭义的房地产业“营改增”进行探讨。

二、房地产业“营改增”的必要性

由上述内容可知，狭义的房地产行业包括五大类，对于征收的营业税率具体如下：房地产开发经营和自有房地产经营中转让固定资产适用5%、出租房屋等适用租赁服务业5%；物业管理适用服务业5%；房地产中介服务适用服务业5%；其他房地产业属于行政管理不征税。房地产行业不仅包含不动产的开发、销售以及后续物业管理服务，也涉及前期建筑业有关房屋建筑物的工程施工、房屋维修等活动。其中建筑劳务征收3%营业税，施工单位购买建筑材料时征收增值税。所以房地产业的“营改增”不仅应把销售不动产纳入增值税征收范围，还应包括房屋中介、物业管理、工程施工等。综上，房地产行业的“营改增”本质上需要涉及房地产业、建筑业、房屋销售、租赁、物业等多个环节的配合与改革。但是，这些环节目前存在不同形式的征收管理，征收主体又分为国税系统和地税系统，使得“营改增”改革困难重重，但推进其进程具有重要意义：

1.有效解决各环节重复征税问题。

以不动产销售为例，房屋在我国销售时，各个环节诸如生产开发、分配、流通销售都存在着重复征税。由上文可知，建筑工程劳务、购买土地使用权适用营业税制度，施工环节购买工程物资时征收增值税，但在销售房屋时缴纳的营业税无法抵扣之前缴纳的营业税和增值税，存在严重的重复征税现象。非住宅类房产进行租赁时获得的租金缴纳营业税，同时也无法抵扣之前建造环节缴纳的增值税，以及购买不动产环节缴纳的营业税。我国规定企业进行非增值税应税项目时，不得抵扣增值税进项税，销售房屋等不动产属于非增值税应税项目，因而增值税流转的断裂导致下游企业也不能抵扣进项税，同样会给下游企业带来重复征税的问题。

2.提高征管效率，优化税制设计。

在不动产销售过程中，房产企业计征营业税的依据为销售不动产或转让土地使用权时取得的全部价款以及价外费用，然而在其销售过程中时常包括增值税应税货物，对于混合销售行为，存在着营业税和增值税计征额区分的问题。兼营和混合销售的范围可能难以界定，同时也无形当中增加了征管成本和难度。因为增值税通过国税系统征收管理，而营业税由地方征管，在征税过程中容易造成交叉征管，降低征管效率。房产行业全部纳入“营改增”后，不必再对建筑业和不动产销售存在的混合销售、兼营进行界定，简化税制，完善并延续了增值税抵扣链条，总体上将有利于税制体系优化。

3.促进其他行业“营改增”效果。

房产业进行“营改增”是对其他行业税制改革的延续，也关乎其他行业“营改增”效果。最明显的应该是建筑业，如果不把房产行业即不动产销售和租赁纳入改革范围，建筑业的“营改增”效果会不明显。因为进行工程施工的建筑单位开发建造不动产可以抵扣建筑材料和机器设备的进项税，但房地产企业在销售不动产时如果依然征收营业税，那么就不能获得增值税的进项抵扣。这就会出现同一不动产主体适用不同流转税政策，增加征管难度并影响房产业发展。

由此可见，将房产业纳入增值税征收范围可以完善不动产在生产、分配流通、销售、维修等整个环节的增值税抵扣链条，从工程物资购入到不动产销售，再到修理维护均在增值税制度同一框架下，从而避免重复征税，提高征管效率，完善税制优化体系。因此，房产行业纳入“营改增”的必要性显而易见。

三、经验借鉴与政策建议

目前国外房产行业增值税征收办法可以划分为免税法和征税法。欧盟国家主要对不动产销售推行免税法，即对新建不动产和房屋的改造维护征收增值税，而销售二手房以及租赁房屋不收税。这种方式有利于降低征管难度，减轻税负。但对于商用不动产的销售和租赁免税会使增值税抵扣链条断裂，同时二手建筑物和新建筑的认定也存在问题。征税法主要以加拿大和澳大利亚为代表，征税法规定除了住宅的长期租赁和二手住宅的销售，其他的不动产交易都需要缴纳增值税。其征税模式解决了商用不动产增值税抵扣链条断裂的问题，但是對于住宅再次销售时的升值部分不再征税，存在征税不足的问题。另外，依然没有解决新建筑的认定问题。以上可以看出目前房产业增值税征收制度依然不完善，我国可以根据自身税制及征管能力，结合国外经验探索出自己的增值税征收制度，具体建议如下：

1.划分不动产性质以确定征税范围。

我国可以借鉴征税法，将不动产区分为商用和民用。商用不动产普遍征收增值税，保证抵扣链条的完整；民用不动产在二次销售时免税。一方面可以进一步刺激民用二手房市场，另一方面可以避免房产企业利用不动产性质做文章。这也需要地方政府的积极响应和支持。

2.将土地使用权出让金纳入可抵扣范围。

土地成本是房产企业开发成本的主要组成部分，如果将土地使用权出让金纳入增值税进项抵扣范围，可以显著改善房产企业进项税抵扣不足的问题，从而减少房产企业“营改增”后的税负水平。

3.加大地方财政扶持。

根据我国财税体制的规定，增值税由中央和地方按比例共享，营业税属地方税，为地方政府税收主要来源。“营改增”一方面减轻了企业税负，另一方面增加了地方政府的财政压力。在“营改增”实施后可以加大地方政府分享增值税比例，建立实施过渡期政策，帮助地方政府减少财政压力。另外，可以开发房产业潜在税源，如十八届三中全会提出的房地产税的立法改革，优化重构地方税收体系。（作者单位：河南财经政法大学成功学院）

参考文献：

[1] 赵丽萍.关于增值税的扩围改革[J].税务研究，2010（11）.

[2] 郑岩，冼彬璋.房地产业“营改增”改革方案初探[J].税务与经济，2014（4）.

[3] 王成敬等.论增值税扩围对建筑企业的财务影响[J].会计之友，2013.