不动产登记条例想像空间极大

叶檀

2014年12月22日，《不动产登记条例》公布，自2015年3月1日起施行。作为基础信息系统，不动产登记条例的想像空间极大。

此前民间最大的期盼“以人查房”并不存在。根据第26条，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应对不动产登记信息保密，涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。信息各部门可以共享，却不公开，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，但是普通民众没事上网“以人查房”“以人查地”恐怕是泡影。

不动产登记还有更广阔的想像空间。

首先，为土地制度改革提供了基础数据。

如果土地制度需要改革，不動产登记提供了第一手的资料。集体土地所有权、房屋建筑物构筑物所有权、森林林木所有权、耕地林地草地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权、法律规定需要登记的其他不动产权利，都属于此次不动产登记范围。可见此次不动产登记从农村到城市一网打尽，没有漏网之鱼。

2014年，某块地、某间房属于哪个地方、哪个个人，某人的林地在北纬多少度东经多少度，查询不动产登记数据可以得出法律意义上的结论，比以前大致划拉一下，要清晰得多，在此基础上，林权等交易才是清晰可行的。

其次，未来不动产交易有章可循，农村目前根据人口不断进行土地分割的情况有可能终结。

为了盘活农村资产，一些地区进行林地、承包地抵押，或者进行市场转让，争议较多。如何进行准确的定价？一些承包地过二三十年再分一次，或者农场主承包了土地之后，由于地价升值，农民要求收回，地方政府需要征地，进入农村的大笔资金在没有具体不动产权证、没有法律保障的情况下很容易打水漂。不动产登记开启了未来的不动产交易之门，不动产登记需要登记上不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，进行登记，那些经过登记的农场主、土地获得者也就有了一定的保障。

不动产具有唯一编码，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用于该条例。村东头一块土地，以前是谁的，现在抵押给谁了，邻居张三提出了异议，法院是否进行了查封，都在数据系统中，这块地法律上归谁所有、经营权归谁一目了然。

未来土地争议将随着农业人口的消失而减少，2014年7月31日发布的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》，明确提出建立城乡统一的户口登记制度。取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口，体现户籍制度的人口登记管理功能。建立与统一城乡户口登记制度相适应的教育、卫生计生、就业、社保、住房、土地及人口统计制度。户籍意义上的农民身份不存在了，还有什么承包地、宅基地吗？

大众最感兴趣的是推出不动产登记条例，是否意味着房产税即将推出？不动产登记是基础工程，有了不动产登记才能推进房产税改革。有可能不一定有必要，更不一定意味着现在推出。

未来可能会推出，什么时候推出取决于中国地方政府去债务杠杆是否顺利，取决于中国经济发展模式的转型是否顺利。推出房产税是中国税收整体改革的组成部分，未来是改革现有的房地产总体税收制度，还是与消费税、城镇化等同步推进，使地方政府通过合理的税收解决地方财政收入，摆脱土地财政依赖症。

不动产登记是个信号，意味着很多种改革可能，方向已经明确，时间并不确定。